新型冠状肺炎对房地产企业的影响和建议

刘媛

摘要：新型冠状病毒引起的肺炎（以下简称新冠肺炎）自2020年春节前在中国爆发以来，截至目前累计确诊人数为8.38万人。仅仅2个多月中国政府就很好的控制了疫情的蔓延，大多数企业已相继复工，虽然新冠肺炎对中国的经济造成了重大影响，但政府出台了相应政策，与企业共渡难关。现就新冠肺炎疫情对房地产企业造成的影响进行阐述并提出相应建议。

关键词：新冠肺炎疫情;房地产企业;影响;建议

2020年3月起，新冠肺炎疫情蔓延至全球，截至目前国外已累计确诊200.71万人，每天仍以近10万的数字递增。虽然中国本土很好的控制了疫情，但由于每日境外输入确诊数近日逐渐增加，并出现了本土确诊病例，就目前的形式看，新冠肺炎仍将持续。对于房地产企业来说，新冠肺炎疫情对现金回流、投资建设、融资及偿债都产生了重大影响。

一、 对现金回流的影响

为抗击新冠肺炎，全国百余座城市房管部门紧急出台“停售令”。关闭售楼处，暂停房产销售，全国多地明确发文企业复工时间不得早于2020年2月10日。之后随着各地疫情的发展，复工时间继续延后，给全国房地产企业发展带来重大影响。

据有关数据统计，2020年1月百强房企整体销售按权益口径同比下滑16.2%。房产销售是房地产企业主要的现金回流。2020年1月由于存在春节反乡，销售数据由于新冠肺炎疫情导致的影响并未完全凸显。2020年2月百强房企整体销售按权益口径同比下滑37.9%，2020年3月百强房企整体销售按权益口径同比下滑17%。自2月下旬由于各地房地产企业陆续复工，3月较2月相比，销售数据稍有回暖，但整体2020年1季度销售数据同比下降近20.8%。如今新冠肺炎疫情在全球大规模的爆发，加之国内近日多地出现的本土病例，数据有增长的趋势，2020年2季度房地产企业的数据仍旧不容乐观。

就目前形勢，即使因疫情导致的购房需求延后，对房地产企业的冲击也是很大的。销售回款是房地产企业的主要现金流入，据相关数据统计，2019年销售回款占比企业实际到位资金近50%，不能回笼资金，势必带来严重的资金链问题，中小企业房地产企业或将面临倒闭的风险。

二、 对投资建设的影响

为抗击新冠肺炎，全国百余座城市房管部门紧急出台“停工令”，暂停房地产项目建筑工地施工。由于工地施工人员来自全国各地，复工前需自行隔离14天，加之工地复工时间一再延后，有的地区3月底才批准复工，给房地产企业带来很大影响。

房地产企业在建项目需要耗费大量的资金，销售量下跌已经造成企业资金回笼问题，面对疫情造成的不确定性，对于土地投资节奏和投资规模将更加谨慎。2020年一季度，全国百城土地成交量下滑23.2%。二季度土地市场是否会回暖将首先取决于房地产企业资金链状况。

三、 对融资及偿债的影响

根据相关数据，2019年房地产企业负债3.49万亿元，偿债高峰期自2020年3季度至2021年3季度。房地产企业负债率逐年递增，对融资的依赖度越来越高。

房地产企业的融资渠道主要有银行贷款、信托融资、上市融资等。自2019年5月起，房地产企业外部融资持续收紧，因新冠肺炎疫情影响现金回流减弱将进一步削弱企业偿债能力，若企业无法在资本市场进一步获得融资，抗冲击能力将大幅下降，房地产企业将遭受巨大的财务压力。

根据相关数据，2020年1月25至2月10日，95家典型房企只完成了4笔发债融资，发债规模约70.5亿元，同比下降86%。

四、应对现金回流影响提出建议

大型房地产企业纷纷启动线上销售渠道，最先启动的是乐居房产，随后2020年2月13日恒大宣布全国所有楼盘在自有平台“恒房通”启动线上购房，成为全国首个全面推行“网上购房”的房地产企业。紧接着金地、碧桂园等大型房企也陆续推出了线上购房小程序。部分房地产企业通过定金报价差额补偿、售房一定时间内无理由退房的等方法来促进销售。上述营销策略或可在一定程度上缓解新冠肺炎疫情给房地产企业带来的冲击。

之后恒大在网上晒出了“成绩单”：3天锁定4.75万套，价值580亿元人民币，全国600多出楼盘均由认购。恒大的这场全民销售无疑给其他房地产企业开了个好头。

五、应对投资建设影响提出建议

部分地方政府出台相关政策，帮助房地产企业渡过难关。如2020年2月13日，南京市规划和自然资源局发布《关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知》，推出了疫情期间助力解决企业阶段性资金困难的六条措施，明确在疫情一级响应期间企业可延迟缴纳土地出让金、最长可延期至疫情一级响应结束后的33天内，实实在在的为房地产企业助力。为切实降低新冠肺炎疫情对企业的影响，全力支持企业健康稳定发展，维护南京市土地市场健康平稳运行，通知中明确企业可就土地出让合同（含补充协议）申请重新签订补充协议，延迟缴纳土地出让金，延迟开、竣工。

目前因新冠肺炎疫情的影响，人们看房和购房的意愿受到较大抑制，但由于刚需及改善的存在，疫情过后置业的需求可能释放。若供求失衡，可能造成新一轮的房价上涨，尤其在一线和核心二线城市，稳“房价”将是这些地区调控的重点。因此，在未来一定时间内，首先需要强化供给端的调控，合理适当的增加房地产市场供给，保证地价的稳定。对于核心城市适当增加土地供应，同时土地拍卖方面采取适当的优惠政策，如降低土地竞买保证金比例、允许出让金缴纳适当延期等，增加房地产企业拿地的积极性。

因城施政，对限价政策作出适当调整。高端项目的限价原则要明确，中低端项目给予房地产企业一定的自主调价空间。在落实“住房不炒”的前提下，松紧结合，保持房价的基本稳定。对于三四线城市，由于一二线城市落户政策的放开，加之新冠肺炎疫情的影响可谓是雪上加霜，应严格按照住建部要求，防控三四线城市房地产企业市场风险。

六、应对融资及偿债影响提出建议

2020年2月19日，央行货币政策报告中提出：加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。对受疫情影响较大的行业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。

建议支持房地产企业合理融资需求，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加快贷款展期办理，为企业调整还款计划，以缓解资金链风险的冲击。

七、结束语

WHO将新型冠状病毒引起的肺炎命名为2019-nCoV，因这场突如其来的疫情，造成了中国各省市全面停工停产、为应对疫情，房地产企业相继采取了应对措施。政府部门也及时出台了相关优惠政策及导向，积极与房地产企业共同面对困难。

参考文献：

[1]中诚信国际.《新冠病毒肺炎疫情对房地产行业的影响》.新浪财经.2020.2.

[2]盛松成.《新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议》.新浪科技.2020.2.

（作者单位：南京万盛置业有限公司）