新形势下的不动产及其权籍调查测绘探讨

朱盼盼 刘西状 朱业来

摘 要： 近些年，为了健全社会市场经济发展需要，在国家政策指导下推行了不动产的统一登记制度。不动产登记的开展，需要进行不动产权籍调查测绘，所得数据质量对不动产登记有着十分重大的影响。

关键词： 新形势;不动产;权籍调查;测绘

【中图分类号】TP899     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）11-0044-01

引言：不动产权籍与户籍具有一定程度的相似性，利用权籍管理对不动产进行相关管理。只有将不动产权籍相关调查及测绘工作做到位，才能进行不动产权属登记，方便对不动产的权籍进行统一性管理。所以，在新形势背景下，相关工作人员需加强对不动产权籍调查测绘等相关问题的研究，保证工作的顺利进行。

1 了解不动产权籍调查测绘

不动产权籍主要为不动产权利基本状况及不动产自然调查及记录提供相关依据。不动产权籍的主要构成部分有图片、资料及数据，档案类型主要有原始凭证及登记簿两种。对不动产进行登记及测量过程中形成的视频、文字、证件等要素都属于不动产权籍范畴之内，对这些内容整理完毕之后，形成的最终档案将有巨大的利用价值。

2 新形势下不动产权籍调查测绘的问题分析

2.1 不同部门测定标准有差异

所谓的不动产权籍测绘工作，指的就是根据宗地和宗海的具体情况，对其中的土地、海洋、房屋建筑等一系列不动产单元进行数据测算清查，然而在实际的操作中发现，我国现行的不动产权籍行业标准非常复杂，林业、建设、房管等部门各有规定，在进行信息测绘和登记时很容易出现规定上的矛盾，最终造成不动产权籍调查工作的混乱。例如，对房屋地籍进行调查的时候，每一个部门的标准测绘方法都不一样，最终得出的测绘标准也就各有不同，在工作人员登记的时候往往会不知道按照哪一个结论入档，测绘工作的准确性和效率都受到了一定的负面影响。针对这种问题国家做出了一定的规定，要求不动产权籍调查采取一体化调查方案，但是落实情况并不是太好，不同部门测定结果不同的问题仍然存在，并且短期内很难进行高效的数据整合。

2.2 各项数据整合调用效率低下

除了不同的部门之间存在测绘差异之外，地籍测绘的工作人员和房产测绘的工作人员之间也存在标准不一、测定结论不同的问题，这就使得本该极其顺畅的地籍房产数据统一变得十分困难。在工作中，地籍测绘数据和房产测绘数据之间的互通还存在诸多障碍，想要进行数据整理往往需要通过多个部门的临时协调，整体工作效率无法得到提升。除此之外，现行的地籍调查和房产调查工作方案都是分开进行的，这样一来得出来的结果也会分开保存，后期整理和调用效率很难保证。此外，有一部分房产测绘工作没有严格遵守测绘的有关标准进行操作，导致结果并不准确，这也是造成不动产权籍调查测绘工作效率低下的重要原因之一。

3 新形势下不动产权籍调查测绘的应用

3.1 不动产权籍调查测绘的常用技术分析

在不动产权籍的调查测绘过程中，界址点测量方法一般有两种，解析法和图解法。解析法是根据角度和距离测量结果通过公式解算出界址点坐标的方法。其采用极坐标法、截距法、正交法、距离交会法等实测界址点与控制点，界址点与界址点之间的几何关系元素，然后按照相应的数学公式算出界址点坐标。其具有三大优势：（1）面积计算方法快，精度高，计算机管理方便;（2）可编制任意比例尺的地籍图且精度高;（3）每个界址点有自己坐标，若界址点丢失或地物变化，能使界址点点位准确复原。图解法是在地籍图上测出界址点坐标的方法。作业时，需要经过两次独立测量，这两次坐标点位差不能超过图上0.2mm，取中数作为界址点坐标，该方法精度不高。在实际应用中，城镇、村庄、独立工矿等这些建设用地，界址点测量坐标时一般采用解析法并计算出土地面积，而房屋边长要实地测量后用几何要素法来算出房屋面积;对于那些比较分散和独立的建设用地，界址点测量坐标时可选择解析法或图解法，通过实地测量界址边长与房屋边长，然后用几何要素法算出土地面积和房屋面积;对于海域水域，还有耕地、林地、园地、草地、灘涂等这些用地的测绘中，两种方法皆可通过获取界址点坐标来计算出土地面积，若上边有房屋等定着物，则用实地测量定着物的边长并用几何要素法算出其面积。因此，无论采用解析法还是图解法来测量界址点，都要进行有效检核。检核界址点测量误差方法有两种：界址点坐标点位检核和界址点间距检核检。

3.2 不动产权籍调查测绘前的准备工作

在不动产权籍调查的测绘过程中必须要严格按照相关规定及流程进行。首先要做好调查前的准备工作，根据调查的需要，积极主动去搜集、整理相关的历史档案资料，并对档案资料做好分析与研究，然后到现场对实际情况进行调查与测绘。根据调查及测绘的结果，结合原有的档案资料，做出初步测绘的方案，还要到相关部门查询档案找到测绘控制点，同时做好相关数据与资料对应的工作，及时与相关业务部门取得联系。在进行不动产权籍调查的过程中，还应注意调查及核实不动产的权属情况，对其界址进行核实，并对不动产的自然幢及单元的草图进行绘制，明确所有问题之后对不动产权籍的调查表进行完整填写。对于存有争议的界限及发生改变的界标等要及时进行记录，并拍摄现场的照片，为调查不动产权籍测绘奠定好基础。

3.3 不动产权籍调查测量方法

在不动产及其权籍调查测量过程中，首先要做好权属调查工作，利用内外核查和实地调查方法，确定不动产的具体归属问题，要保证权属明确，土地界限明确。其次要做好不动产的测量工作，在不动产及其权籍调查过程中要综合考虑到不动产的基本情况以及调查测绘的可行性。对于比较集中的不动产权籍调查时，土地面积的测绘可以应用几何要素法。对于相对分散的不动产权籍调查时，要根据调查测量实际情况选择解析法或图解法对不动产界限进行调查测绘。

3.4 数字化内页扫描技术

数字化内页扫描技术主要是指在不动产及其权籍调查测绘过程中使用数字化技术让调查测绘结果用图片呈现出来，并应用计算机网络技术确定不动产的具体坐标，并有效整理数据和坐标，对比分析权籍调查测绘结果，进而最终明确不动产的权籍。

结语：为提高不动产登记效率和准确性，做好不动产权籍调查测绘工作势在必行。目前很多地区的不动产权籍调查都存在很多问题，因此在今后的工作中，有关部门的工作人员还须严格按照有关行业标准进行数据的测定和登记，保障不动产权籍调查工作的准确性。

参考文献

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[3] 陈传宏.新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究[J].资源信息与工程，2018，33（5）：108-109.