房地产企业工程设计管理难点及解决措施探讨

杨艳丽

摘 要 从房地产建筑工程设计管理的意义出发，由施工图设计与变更、建筑工程的方案设计两方面进行扩展延伸，对房地产建筑工程设计管理的要点进行分析，并从中找出优化管理方案的对策以供参考借鉴。

关键词 房地产企业;工程设计管理;方案设计;施工图设计与变更;解决措施

工程设计直接影响到工程造价及施工质量，对设计进行有效的管理，能直接提升房地产企业的管理层人员对设计水平和进度的管理水平，给后续的设计工作提供很好的条件，这有利于房地产企业在设计环节控制上和其他企业的设计控制对比中更胜一筹。

1房地产企业建筑工程设计管理的意义

在房地产建筑工程开发中，为确保房地产工程施工有序地进行及很好的控制工程成本，就要加强设计环节的管理，施工中包括项目立项、市场定位、招标、工程的设计与施工和竣工验收等环节，对每一环节都进行设计管理是十分必要的。设计贯穿了整个工程的施工期，会直接影响到招投标和施工的各个环节。为了实现设计管理的价值，房地产企业一般都会招聘专业的设计师组建设计管理部门，提升房地产企业管理人员的设计水平，能直接提高施工管理质量，有效地控制施工成本，为房地产企业和工程设计的美好未来打下坚实的基础[1]。

2房地产企业建筑工程设计管理要点

2.1 施工图的设计与变更

在工程的施工期中，每一环节都离不开施工图，所以说施工图的设计与变更是至关重要的。设计图设计过程中在保证建筑品质的情况下，设计管理部门通过技术方案和材料选择适宜的材料、设备和技术，在降低成本的情况下实现经济的最大效益;由招聘的专业设计师进行施工图的设计、审核，减少因为人工问题出现的图纸缺失与设计的冲突，保障工程如计划施工期进行。在工程管理部门的协助下，与知名企业建立长期合作关系，施工图的设计结束就可以开始现场材料的顶板封样工作，以便实现设计初衷与建筑品质;施工图设计完成之后，还要按照实际施工中遇到的问题及时进行更正，综合考虑施工难易程度、施工成本、某些环节必要性以及工期多方面对施工的影响深入分析。设计管理部门通过技术交底、图纸会审与答疑，尽量在施工前将设计进行优化改进，减少施工过程中的变动。但是在施工过程中要加强施工检查，发现问题及时向上级报告，根据遇到的问题对图纸进行优化变更，保证施工质量高还能如期竣工。

2.2 设计方案

对方案进行设计是设计管理的重要内容，关系到房地产企业是否能达到盈利的目标。设计管理部门人员通过现场勘测，结合场地周边条件和产品定位进行综合分析，再通过评审会议，组织相关部门对设计方案进行成本分析、产品比较，分析问题交换意见，对方案进行修改，直至满足法律法规以及市场销售的方案。在方案制定与修改的过程中，设计管理部门要组织设计单位做好技术支持工作，协助按期获取建筑工程规划许可证[2]。

3针对优化房地产建筑工程设计管理提出对策

3.1 确定设计要求

想要实现设计管理，首先就要确定好设计要求，按照要求进行设计管理才能步步控制在计划之内。房地产企业参与工程的各个部门要进行充分的讨论交流，为设计工作的展开提供清晰的思路以及明确的要求。设计不止要求明确设计出施工周期还要求设计图纸质量要高，为了应对客户对结构形式、产品类型、材料等要求，还要明确车位数量、含钢量、户型面积等等内容。设计部门根据法律法规和设计要求逐项落实到位，监督并修正到满意为止。

3.2 设计管理部门加强设计管理

要加强房地产企业设计管理，首先，要从日常管理做起。设计管理部门工作应当落实在每一天的工作，每天都要对设计进度以及质量进行监督检查，发现问题立马联系有关部门举行会议商议并确定纠偏措施。在这个环节当中，管理人员应当与设计人员有足够的沟通，才能在发现问题的时候在最短的时间内商议出最佳解决方案。第二，要做好对关键部位技术方案的管理工作。严格按照设计管理部门出台的《设计任务书》的要求和国家的法律法规，对设计的各个部位进行设计管理，严禁发生违规设计操作。例如，在设计建筑物的楼梯、楼道、走廊等无特殊要求的部位时，要严格按照消防部门的要求进行设计。在日常管理工作中，管理人员应当听取其他部门的意见，适当优化工作中的可能存在的不足，对设计成果进行严格的监督及修改。

3.3 设计变更控制

即使施工图的设计通过了房地产企业的各个部门的审核，也不能保证在施工过程中万无一失，施工现场依然有可能会出现变更，为了应对这样的情况，要加强对施工现场的监督管控，从中找出可能存在的不足。在施工過程中，设计管理部门应该对施工流程、工艺要求和难易程度加以科学追踪，在发生变化的情况下，从技术、经济、工期方面入手进行思考，协助成本管理部门精准评估变更成本，协助工程管理部门和施工单位修改施工流程和工艺，降低设计变更给施工进度造成的影响，保证施工工作顺利落实。对不合理、可变可不变的设计变更，设计管理部门必须予以制止，从源头控制设计变更的数量。在施工过程中，做好每一个环节之间的连接，根据工程现场实际情况，科学合理的变更设计，确保满足施工的进度和质量要求，这样也能对施工的成本进行合理控制[3]。

4结束语

房地产企业工程设计管理的改进，还有一条很长的道路要走。从施工的各个环节入手，在熟悉施工设计关键点的情况下，进行合理设计。应对现场的情况以及对存在的设计问题进行科学合理的变更，以达到房地产各个部门对施工的要求，从而更好地保障顺利施工，促进房地产建筑工程更好的按施工进度计划施工和提升施工质量。

参考文献

[1] 严贺明.房地产建筑工程设计管理的关键点控制[J].城市建设理论研究（电子版），2018（28）：34.

[2] 谢首蓝.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].中华建设，2019（6）：50-51.

[3] 孙浩.房地产企业建筑工程设计管理关键点控制研究[J].住宅与房地产，2018（16）：128.