基于价值管理的房地产开发企业管理模式研究

张萌

【摘要】文章分析了目前房地产开发商在自身管理方面亟待解决的问题，并借此引出产品价值使用的不合理现象，团队凝聚力不强等问题，提出了以价值取向为主体，以价值实现为中心的管理模式，极大地解决了上述问题，促进企业的发展。

【关键词】价值管理  房地产  企业管理

我国人口的快速增长导致住房紧张，由此，房地产产业应运而生。目前，我国的房地产市场出现快速发展趋势，管理模式也从之前的不合理开始慢慢变革。管理学的应用使得房地产开发企业不断壮大，逐渐的，管理模式成为了房地产企业之间竞争的要素之一。

一、价值管理理论

目前，学者们把这套理论分为两种，通俗来讲，一种是以价值为基础的管理结果，一种是以价值为基础的管理的过程和成果。

二、房地产企业管理模式存在的不足

（一）产品价值利用不合理

长期不可移动是房地产产品最大的缺点之一，正因如此，保值增值则是房地产产品的优势之一。但是有些房地产开发商处理这两个特征时，并不能做到两全其美。

一方面，为了获取更高的收益，许多房地产开发商想要获得更多的关注和更大的市场，不停的对新地皮进行开发，这样不仅会消耗过多的资源，还导致原有的房地产产品不能很好的利用起来。

另一方面，房地产开发商并没有对房地产产品进行维护和进行公关形象的管理，相反还会对以前的产品置之不理，却将资金的大部分用来开发新的地块，这样原有的房地产产品的使用价值既不能合理开发，又无法保值增值，最终导致开发商的资金链断裂。

（二）投资管理不利

了解一个项目的投资价值，是开发商需要进行研究的第一个问题，但是，往往在这个问题上，开发商总是不能做到很好。

第一，开发商管理者在投资过程中没有很好的客观性。而在工程施工过程中，开发商对这些数据资料很少进行分析和理解，更有甚者只依靠自己的主观臆断，这就可能影响到投资的准确性和安全性，降低了开发商的经济效益，甚至影响到开发商的生存状况。

第二，投资过程管控不利。对投资进行严格管理是开发商在投资时重要的一部分。在实际中，房地产开发商的制度往往只是流于形式，无法进行下去，从而导致投资缺乏精准，为了解决这一问题，必须对投资进行有效的科学控制。

第三，开发商内部缺少相应的审计。房地产开发商常常对投资项目的审计不够严谨，这导致管理者无法很好地掌握投资项目的运行情况如何，从而不能及时地做出决定，无法做出准确的决策。

（三）价值驱动性弱

部分房地产开发商没有一个好的的价值驱动力，主要体现在以下两个方面。

一是当前部分房地产开发产业市场尚不成熟，出现很多漏洞和负面影响，导致很多房地产开发商过多注重公关形象而不注重加强自身管理。其次，房地产开发的审批过程流程很多，关系复杂，涉及许多部门如建设、规划、土地等部门，因此许多开发商把大部分精力放在公关而不是自身的管理提升上。二是房地产业的高额利润也导致开发商的核心竞争力变弱。领导者会想当然的理解为产品利润即为产品价值，实际上两者本质上有很大区别。利润只能代表开发商的阶段性的投资收益，而价值是作为衡量一个开发能否可以长期发展的重要标准。如果开发商盲目地忽视价值，只盯住眼前利润必然是本末倒置，只能让开发商本身不断走向衰落。

三、管理模式优化建议

（一）以价值取向为主的管理模式

开发商的经营管理模式的最主要的部分是把自己“价值取向”传递给交付的客户。要很好地传递价值取向给客户，给客户创造一种差异化的心理暗示。好的产品，好的关系，好的运营，是我们要做到的，并且要做完善的。

好的产品就是对比其他房地产开发商的产品质量，技术水平占优势。房地产开发商们要提升自身的综合实力，就要引进先进的工艺，保证产品质量，精准投资开发等紧密联系，必要时采取合作的方式，学习成功企业的经验。

好的关系就是顾客至上原则。与顾客建立良好的诚信关系，深入了解客户需求，以便于提供合适的服务。开发商可以完善信息系统，以确保员工与顾客的信息可以及时地传递。

好的运营则需要开发商在降低成本的情况下，还能够保证项目质量不受影响甚至逐步提高。改善业务模式，缩短业务流程，优化管理模式，培養企业内部的协调统一，员工的成长，加强企业的核心竞争力。

（二）以价值增值为中心

房地产产品的开发是房地产开发商的核心，房地产开发的增值也可以让整个开发商的价值得到提升。从流程管理模式入手，让价值增值为中心。开发商可以将价值分解一个个细小的模块并找到每个模块中核心的价值，提升价值驱动力以达到价值增值。

其中投资决策阶段的核心驱动因素是项目研究小组的成立，企业高效率的运行。成立项目研究小组，可以仔细研究市场状况和顾客所期待的产品结构。市场调研阶段具有市场管理和产品管理。市场管理要着力于开发的市场的状况，产品管理要注重产品所在区域，对产品周边的地区进行分析，使得更好的满足客户需求。在不断审核中提升价值。施工流程重点在于确保承包单位与设计单位的精准合作。销售阶段核心在于是产品评估，根据相应的市场环境确定营销策略。

四、结束语

宏观经济体制下的竞争越来越激烈，无论是中小型房地产开发商还是大型的房地产企业都需要提高自身的管理能力。纵观中小型房地产开发企业未来，随着管理技术与手段的不断丰富、优化和创新，要一步步向前迈进，向更高层次发展，大型房地产企业通过管理技术的分享与交流，不但能带动中小型企业的发展，更能带动房地产行业的管理规范。所以，提高自身的管理能力不可或缺。

参考文献：

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