房地产施工管理与技术措施

马莎

摘 要：本文将简单分析房地产施工项目管理中的工程建设项目招投标管理、施工管理与后评价管理等，并对造价管理加以探讨，但愿能为房地产施工管理水平提升起到些许帮助。

关键词：房地产施工管理;项目管理;技术措施

一、房地产施工项目管理

房地产施工涉及多个工程项目，内容繁杂且周期长，管理难度较大，必须依靠科学的方法进行高效管理，其中项目管理正是保障管理质量与效率的有效措施。

（一）工程建设项目招投标管理

招投标是正式进行工程施工前的重要准备阶段，此阶段的关键在于合理优选施工单位、材料及设备供应商等，同时对工程成本进行合理控制，从而为后续的工程施工的质量与成本控制奠定良好基础。在招投标阶段必须严格按照相关流程、规范执行，践行公平公正原则进行项目招投标竞争，对招标文件与投标文件的规范性、严谨性进行严格管理。并在完成招投标之后加强合同管理，明确合同双方职责和权力，以合同规范作为工程建设项目管理的重要依据和规范。

（二）工程建设项目施工管理

工程建设项目施工阶段是最为重要的管理阶段，此时需要重点做好现场施工管理，同时还需要兼顾合同管理、造价管理等。在进行施工之前，应当做好图纸会审工作，让施工单位熟读图纸，并就现场实际情况对图纸有深刻理解，准确把握图纸要点。如果发现不合理或者需要改进之处，应当及时与设计人员取得联系，适当进行设计调整与完善。而且如果需要对图纸设计进行调整的话，必须严格按照流程规范执行，在取得设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字后方能生效执行，同时对造价进行调整。根据施工图纸、现场情况、施工工艺等初步拟定相应的施工方案，而且应当充分利用BIM技术进行模拟规划，务必要确保施工方案科学合理且具有高度实践性，以免方案本身存在问题而对整个工程的施工造成影响。

在当代房地产项目中的超高层建筑项目数量逐渐增多的情况下，应当对施工技术进行更为严格的管理，尤其要重点优化基础与结构的施工技术。由于高层建筑规模较大，必须要将主楼作为中心，预先对主楼进行建设，既能保障施工管理的科学性，也能有效提升短期回笼效率。而在优化建筑工程基础和结构的施工技术时，应当对图纸进行深入研究，同时掌握施工现场实际情况，进一步对地基承载力、基础传导力等加以计算，确保它们满足工程施工要求，避免地基、基础失效的情况发生。另外，超高层建筑的一大难点在于高空作业环境过于危险，同时高空作业面小，会对施工效率造成一定影响，需要施工队伍在现场利用先进机械设备构建垂直运输体系与相应的高空作业管理体系。在进行高层建筑施工时应当遵循逐层次施工的基本原则，同时优化工艺流程，尽量兼顾工程提升与施工工期缩短。

房地产施工的现场管理还必须重视现场签证管理，这是保障施工安全和施工质量的基础制度，同时也是确保施工技术管理高效进行的关键。开发商需要对工程签证管理制度加以建立和完善，明确划分各单位、人员的权利职责和分工，严格要求相关人员按照制度标准进行签证管理，加强相应的签证监管。需要注意的是，签证管理必须保障签证质量，不仅要及时办理工程签证，还需要对签证描述、隐蔽签证等进行严格检查。

（三）建设项目后评价管理

在项目竣工结算审核阶段同样需要加强管理，该阶段管理将直接决定工程质量是否完全达标以及工程造价控制是否符合预期，而且会对其他建筑工程项目施工管理造成一定影响。在竣工结算审核阶段必须严格按照标准进行结算审核，严格按照相应的规范制作完整、真实、规范的报表。同时还需要将建筑工程项目相关资料编入数据库，为后续工程项目以及其他工程项目提供重要参考，而且也能为公司考核项目部绩效提供重要依据。

二、房地产施工中的造价管理

造价控制是指以批准的工程造价限额为基准，围绕整个工程的全部建设费用进行确定、控制、监督与管理，确保前期可行性研究、投资决策、设计施工、竣工交付等阶段顺利进行与完成，最终实现竣工决算控制在审定的概算额内。在房地产施工的造价管理贯穿整个建筑工程项目的全过程。在设计阶段，需要对项目规模、结构形式、使用功能、标准等进行初步设计，并在此基础上进行造价预算，基于施工图预算编制具体造价控制目标。而在施工阶段，造价控制是动态化过程，主要原因便在于施工过程存在大量变数，如施工材料市场价格波动、施工工期因恶劣天气延期、施工设计变更等。对此，只有加强动态化的施工造價控制，将造价控制与施工管理进行紧密结合，依靠施工管理尽可能地优化施工组织设计管理、减少设计变更，切实把好材料与设备的质量及价格关，为造价控制创造有利条件。在完成建筑工程项目建设后，还需要加强竣工结算管理，在最后阶段加强造价

控制。

综上可知，优化房地产施工管理与技术措施能够有效提高建筑工程质量，合理控制成本，从而以尽可能低的成本开发出高质量的房地产商品，促进经济效益最大化的实现。房地产商必须高度重视相应的施工管理与技术措施，在实践中不断探索更为高水平的管理模式，为房地产施工管理提供可靠保障。

参考文献

[1]石庆省.房地产建筑施工技术管理及控制研究[J].住宅与房地产，2015（28）：89.