中安民生“以房养老”骗局

■余今朝

根据经济观察网①蔡越坤:《百万资产老人梦碎“以房养老” 中安民生:现在真没钱!》,资料来源:http://www.eeo.com.cn/2019/0316/350596.shtml,2019 年5 月28 日访问。、新京报②滑璇、韩谦:《中安民生“以房养老” 骗局 因涉嫌非法集资,海淀警方已刑拘88 名嫌疑人; 受害者或陷“房财两空” 危局》,载《新京报》 2019 年4 月18 日,第A12 版; 刘名洋:《中安民生涉非法集资续:投资人编造贷款理由或将被诉》,资料来源:http://www.bjnews.com.cn/news/2019/05/02/574689.html,2019 年5 月28日访问; 刘名洋:《北京警方开展打击经济犯罪活动:中安民生71 人被批捕》,资料来源:http://www.bjnews.com.cn/news/2019/05/15/579256.html,2019 年5 月28 日访问。等媒体的公开报道,近期有多位老人因为购买了中安民生公司的“以房养老” 产品而陷入房财两空的困境。中安民生的产品真的是“以房养老” 产品吗? 悲剧的发生是因“以房养老” 模式的天然缺陷,还是中安民生产品的畸形结构? 本文试图对此进行解析。

一、案情简介

所谓中安民生,包括北京中安民生资产管理有限公司和中安民生养老服务有限公司两个法人主体,根据国家企业信息信用公示系统的报告,①查询日期:2019 年5 月28 日。两家公司均注册于北京,控股股东、法定代表人、执行董事与经理均为李佳豪,且北京中安民生资产管理有限公司曾于2018 年11 月因“通过登记的住所或者经营的场所无法联系” 而被列入经营异常名单。根据报道,这两家公司很有可能属于“一套人马两块牌子”,养老服务公司更多参与安排老年人出游、免费课程的活动,而资产管理公司主要参与金融养老服务。因此,下文不再区分两家公司,统一以“中安民生”代称。

根据公开报道,可以梳理出案件的基本情况如下:

2017 年至2018 年,中安民生通过邀请社区的老人参与免费声乐、舞蹈、茶艺等课程乃至组织免费旅游的方式,吸引大量老年人参与购买中安民生金融养老产品,其中就包括“以房养老”产品。

具体而言,以经济观察网报道的王兰花(化名)老人为例,中安民生对王奶奶房产的价值评估了330 万元,并带着王奶奶与自然人朱玉(化名)签订了300 万元的借款合同,将房产抵押给朱玉。借款合同约定,借款月利率为2%,年化24%,由王奶奶承担还款义务。同时,中安民生与王奶奶签署协议约定由中安民生代王奶奶向资金出借方支付借款本息,王奶奶无须以自有资金还付。王奶奶随后与中安民生签订“资产养老服务产品” 合同,用300 万元借款购买了中安民生旗下一款名为“月月薪” 的产品,通过该产品,王奶奶每个月可以拿到12500 元的养老收益。据《新京报》 报道,中安民生还与老人们签订《养老担保合同》,由一家担保公司为老人们提供担保,但该担保公司仅为空壳公司,没有偿债能力。根据协助老人们维权的律师提供的录音,中安民生李佳豪承认参与上述抵押房产的客户超过了600 人。

根据《新京报》 的报道,在签订上述合同的过程中,老人们与出借人们对合同内容和交易结构是否了解是存疑的。在一起交易中,中安民生的工作人员告诉抵押房产的吴岚老太太(化名),在与出借人会谈时需要编造“开饭馆” “扩大经营” 等理由,而不能提及向中安民生投资的计划。而在办理借款抵押合同的公证时,“她想详细看看文件,但工作人员催得很紧,最后写了什么、签了哪些东西,她根本不知道”。此外,在签订贷款合同的过程中,中安民生的工作人员虽然全程参与,但并没有透露自己的身份,放贷人并不了解中安民生参与了交易。也有的报道称,除了自然人之外,出借人还包括职业放贷人,小银行、小信托公司、小典当行以及小贷公司等小型放贷主体。②北京昊庭律师事务所:《深揭中安民生“以房养老”骗局,被骗800 套房,涉案20 亿元!》,资料来源:https://www.fhtower.com/article_ info.html? articleId=11235,2019 年5 月28 日访问。

2019 年1 月开始,王奶奶等购买了养老服务产品的老人没有再收到过养老收益,而朱玉等出借人也没有再收到借款利息。出借人开始直接向老人们催收借款本息并要求拍卖抵押房屋,部分出借人甚至已经提起诉讼。根据报道,未能继续收到借款利息和投资收益的直接原因是公司本应于3 月10 日到账的2 亿元资金没有到账,同时公司金融资产管理的负责人也已失联。

4 月9 日,海淀区公安局发布通报称中安民生实际控制人等88 名人员涉嫌非法集资罪已被刑事拘留。5 月15 日,根据《新京报》 的报道,已有71 名人员因涉嫌非法吸收公众存款罪被检察机关批捕。

上述事件的发生无疑是场悲剧,老人们抱着安享晚年的想法参加了“以房养老” 的大军,却发现最终可能要搭进自己辛苦半生得来的房产。但是,这是否意味着“以房养老” 就是一场骗局? 中安民生公司的“以房养老” 只是一个噱头,还是一种可行却生不逢时的商业模式? 本文的分析将从以下几个方面展开:首先,本文将就公开报道所反映的案件事实的法律关系进行梳理; 其次,本文将对比一般的“以房养老” 模式与中安民生的“以房养老” 模式,探讨“以房养老” 的风险管控差异; 最后,本文将对中安民生案的后续处理进行讨论。

二、本案的法律关系

(一)借贷关系与代偿关系

为方便表述,案件中抵押了房产的老人统称为借款人或房主,出借资金的一方统一称为出借人。

根据《新京报》 的调查,出借人与借款人签订了借款合同,借款期限为1～6 个月,合同约定的年利率为12%～24%,由借款人承担还款义务。此外,合同中约定了借款用途,且约定未按照借款用途使用的,出借人“有权提前收回部分或全部借款或解除合同,并对借款人违约使用部分……按照约定利率加收50%的罚息”。虽然《新京报》 没有披露合同中对借款目的的具体表述,但当事人约定的借款目的显然不包括购买养老金融产品,而是“开饭馆” “扩大投资”,依照前述约定,借款人在借款之初即违反了借款合同,出借人有权解除合同并要求提前还款。同时,作为还款的担保,借款人将自有房屋抵押给出借人,依照《中华人民共和国物权法》 的规定,借款合同到期后如果借款人没有能力偿还债务,抵押权人(出借人)可以与抵押人(借款人)协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

另外,借款人与中安民生签订了承诺由中安民生向出借人偿还借款本息的协议,根据公开报道,尽管出借人每个月的利息都是由中安民生支付,但该协议并不为出借人所知。理论上,由于合同的相对性,该份协议尽管承诺无须由借款人支付借款本息,但该约定不能约束作为第三人的出借人,只能视为借款人与中安民生之间关于代为履行合同义务的内部约定。即便该协议为出借人所了解乃至认可,协议也只能视为向第三方履行的合同,而不构成债务的承担。如果中安民生不履行合同义务,出借人可以且只可以向借款人主张违约责任。

(二)养老服务合同:委托投资

老人们从出借人处获得借款后用借款购买了中安民生的养老服务产品,从公开信息推断,该合同约定的内容为投资人(老人们)向中安民生公司投入现金资产,并在一定期限内获得固定的年金收益。根据报道,这些合同是委托中安民生投资理财的合同,合同的期限大多为一年,年利率为4%～6%。新闻并未披露委托投资合同的具体条款,但根据报道推测,尽管中安民生公司宣传其产品为“以房养老”,这些合同可能只是委托投资、委托理财合同; 同时根据中安民生资产管理有限公司的企业信用信息公示资料,该公司的经营范围也仅为“资产管理; 投资管理”。①《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告:北京中安民生资产管理有限公司》,2019 年5 月28日打印。

(三)整体结构评析

上述线索表明,中安民生产品仅以“以房养老” 为噱头,但实质上与“以房养老” 没有关联,而是房主将其房产抵押给他人以获取一次性贷款,并将贷款用于购买中安民生的理财产品。尽管中安民生在房产抵押中担任了中介,并承诺由其代偿借款本息,两笔交易之间依然不存在实质关联。中安民生从事的业务,仅是单纯的委托投资业务,至多在抵押借款中充任了居间人。更值得注意的是,借款人与出借人之间签订的借款合同期限仅为1 个月至6 个月,而中安民生委托理财的期限大多为一年,且不论委托理财资金到期之前如何偿还借款本金,几个月到一年的短期合同关系也完全不能满足“以房养老” 作为长期获得稳定收益的产品的需求。即便该产品运作顺利,老人们也只能在短期内获得收益,而不能真的通过抵押房产获得长期养老金。

中安民生“以房养老” 产品的交易结构如图1 所示。

图1 中安民生“以房养老” 产品交易结构

上述交易模式中难以理解的是:中安民生需要向出借人和投资人分别支付利息和养老金收益,根据媒体的报道,中安民生合同约定的年利率为4%～6%,同时中安民生需要偿还出借人的年利率为12%～24%,也即中安民生公司投资收益率应当高于16%～30%方可获得盈利。由于正常投资实现30%以上的投资收益十分困难,而且中安民生仅因2 亿元资金不能及时到账便发生了全面违约,这不由得让人怀疑中安民生是否仅通过不断发展新的投资人并使用新的投资资金支付原投资人的收益和出借人的利息,即“庞氏骗局”。从现有的新闻报道来看,目前公安、检察部门尚未以诈骗犯罪处置中安民生“以房养老” 一案,对庞氏骗局的推断缺乏充实的依据。因此,下文的分析仅以中安民生拟通过正常的理财投资获取收益为基础。

三、中安民生“以房养老” 产品的风险分析

(一)一般的“以房养老” 产品

“以房养老” 是我国对于使用住房抵押获得养老资金这种交易方式的通俗称呼,其正式名称为“反向抵押贷款” (Reverse Mortgage)。该制度起源于荷兰,20 世纪80 年代之后流行于美国。在美国,最为流行的反向抵押贷款产品是由住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development,HUD)提供的房产权益转换贷款 (Home Equity Conversion Mortgages,HECM)。HECM 的核心交易是,由符合条件的金融机构向持有房屋的老年人发放一笔贷款,该笔贷款可以以一次性支付、定期支付、授予一定提款额度等多种形式提供,房主将其房产抵押给金融机构而无须承担还款义务,直至房主死亡或搬离房屋时,房主或其继承人现实承担还款义务或由金融机构执行抵押房产用于偿还贷款。同时,这种产品受到HUD 与联邦住房委员会(Federal Housing Administration,FHA)的担保。HECM 产品的结构详见图2。

图2 HECM 产品结构

而在我国,依据原保监会发布的试点通知①《中国保险监督管理委员会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 (保监发〔2014〕 53号)、《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》 (保监发〔2016〕 55号)、《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》 (银保监发〔2018〕 43 号)。以及对幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)和中国人民人寿保险股份有限公司安居乐老年人住房反向抵押养老保险产品保险费率和条款的批复,①《中国保监会关于幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)保险条款和保险费率的批复》 (保监许可〔2015〕 280 号)与《中国保监会关于中国人民人寿保险股份有限公司安居乐老年人住房反向抵押养老保险条款和费率的批复》 (保监许可〔2016〕 1015 号)。我国试点运营的“以房养老” 产品称为反向抵押养老保险。该产品的交易与HECM 有所不同:产品被认定为属于一种保险,由持有房产的老年人作为投保人和被保险人,将其房产抵押给保险公司,同时向保险公司购买养老保险产品(保险费无须实际支付,而是计入累积计息养老保险账户),由保险公司在被保险人的生存期间内依约支付保险金。在被保险人死亡之后,保险公司将执行该抵押房产支付上述累积的保险费(以及利息、相关费用),或由被保险人的继承人支付上述费用后赎回房产。从其条款约定来看,反向抵押养老保险属于以人的生存为给付保险金条件的养老年金保险。②《人身保险公司保险条款和保险费率管理办法》 第九条:“年金保险是指以被保险人生存为给付保险金条件,并按约定的时间间隔分期给付生存保险金的人身保险。”第十条:“养老年金保险是指以养老保障为目的的年金保险。养老年金保险应当符合下列条件:(一)保险合同约定给付被保险人生存保险金的年龄不得小于国家规定的退休年龄; (二)相邻两次给付的时间间隔不得超过一年。”反向抵押养老保险的产品结构详见图3。

图3 反向抵押养老保险产品结构

(二)“以房养老” 的需求与风险

上述提到反向抵押贷款和反向抵押养老保险两种产品被认为属于正常、一般的“以房养老”产品,而中安民生“以房养老” 产品却被认为只是一种噱头乃至构成诈骗。其实质区别在何处?

简单地以是否经过批准作为理由显然并非本文所要探讨的结论。作为一种“新型” 金融产品被刑事机关介入,绝不能简单归因于金融管制,而是要讨论这种金融产品为何具有需要被管制的风险。那么,需要讨论的是“以房养老” 产品的需求以及其需要克服的风险。

“以房养老” 就其语意出发,指的是老年房主利用房产实现养老目的的行为。这类产品的需求在于,某些老年人拥有房产,但是缺乏现金,即“房产的富人,现金的穷人”。参与交易的老年房主有两个需求:第一,由于缺乏现金,希望能够获得一定的现金收益,从而安享晚年; 第二,希望能够持续居住于自有房产中,不被扫地出门。因此,老人们不可能将房产出租、出售,而只能将房产抵押; 同时,由于缺乏现金收入,老人们无法现实偿还贷款,因此需要实现某种机制使老人在生前无须实际支付欠款。为此,老年房主希望购买的产品必须具备以下几个特征:第一,能够一次性或长期给付老人现金,而在长期支付现金的情况下,必须保障现金发放的安全,不能因机构经营不善破产或毁约致使老年房主丧失收入来源; 第二,老人不需要实际向机构支付费用; 第三,在老人生前不得实际处置房产。如果考虑到房产可能贬值以及所得收益与房产价值不相等的情形,产品还需要具备价值差额的调整机制,避免由老年房主承担差额风险。

与此同时,为老年人提供收益的机构的需求是通过“以房养老” 产品获得收益。该收益具有高度不确定性,表现在:第一,尽管存在房产抵押,但不论是由于自然损耗、市场价格波动,还是人为损坏,抵押物价值都可能发生减损。如果担保物价值降低到贷款额以下,其贷款回收便存在风险。第二,贷款偿还期限不确定,若要实现老年人不被扫地出门的目标,机构不能在老人生前执行抵押物; 但房主的存活期限是不确定的,机构无法预测何时可收回贷款。第三,若机构负有持续支付义务,支付金额可能是不确定性的。也即,如果合同约定机构不论收益期限的长短均需要定期向老年人支付收益,其发放的金额总数是不确定的,甚至有可能高于房产的价值。

因此,一个合格的“以房养老” 产品,应当能够关注到老年房主和业务机构的需求,并通过合同条款和制度设计尽量降低业务引发的风险。一方面,中安民生产品的问题在于缺乏相应的风险防范机制,无法满足老年房主获取持续受益和避免房产被执行的需求; 另一方面,中安民生也不存在转移和分散风险的手段,导致其风险防范能力缺失,从而又使老年房主的需求更无法得到保障。

(三)老年房主的需求与投资风险

1.无法保证获得持续、稳定的资金收益。老年房主参与“以房养老” 交易的直接目的是获取养老金收益,尽管这种收益可以以一次性支付的形式获得,更多的老年房主可能更偏好某种程度的长期支付,以期获得持续稳定的投资收益保障晚年生活。因此,老年房主面临着任何长期合同都存在的风险:债务人的偿债能力与偿债意愿。金融产品的管制更多关注偿债能力问题。

中安民生案中,投资人的收益源于中安民生的固定收益承诺。投资人后来未再收到该收益,直接原因为3 月10 日应到账的2 亿元资金没有到账。发生偿债能力缺失的原因是中安民生并非受管制的金融机构,不符合金融机构设立、运营的一系列严格条件,因而缺乏相应的风险承担能力。

一个可以承担长期支付义务的企业应当是具有足够的支付能力并受到严格管制的金融机构,至于这个机构是保险公司、银行抑或其他金融机构,更多取决于一国的管制模式和政策选择。国内对于“以房养老” 业务开展主体存在一定的争论,其争议焦点在于银行与保险公司何者更适于开展反向抵押贷款业务。本文无意对此争论作出确定性的回应,关键在于从事“以房养老”业务的主体必须符合特定的条件并适用特许制度。不论是银行还是保险公司,我国的市场准入管制主要包括最低注册资本、管理人员知识与业务能力、管理制度与场所设置等条件,并且机构的设立需经过相关监管部门的许可。此外,商业银行和保险公司都需要遵从业务限制和投资范围限制,并遵守偿付能力规则。上述规定旨在保障商业银行和保险公司的长期偿付能力。我国在开展反向抵押养老保险的过程中,选择了保险公司作为试点主体,并在《中华人民共和国保险法》 之外规定了更高的条件,包括一定的运营时间、更高的注册资本、更高的偿付能力充足率、较强的保险精算技术、更严格的专业技术人员条件等。①《中国保险监督管理委员会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 (保监发〔2014〕 53号):“申请试点资格的保险公司应具备以下条件:1.已开业满5 年,注册资本不少于20 亿元; 2.满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%; 3.具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价; 4.具有专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理; 5.具有房地产物业管理专业人员,或委托有资质的物业管理机构,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置; 6.具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算; 7.中国保监会规定的其他条件。”美国对从事HECM 业务的贷款机构没有专门的要求,任何HUD 部长根据美国联邦法规第24 篇第202 条规定所批准的抵押权人及其经部长批准的继受者,除第202.9 条所规定的投资抵押权人外,都可以参与反向抵押贷款业务。②24 CFR § 206.9,12 U.S.Code § 1715z-20 (b)(2).在实践中,美国参与HECM 业务的公司包括银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。③孟晓苏、柴效武:《反向抵押贷款》,人民出版社2009 年版,第25 页。

与此相比,中安民生在设立条件与运营管理上均不符合从事该业务的条件。北京中安民生资产管理有限公司的企业信用信息报告显示,公司的经营范围为“资产管理; 投资管理”,且注明“未经有关部门批准,不得以公开方式募集资金”; 同时,报告显示公司注册资本仅为5 亿元,特别是实缴资本仅为5000 万元。④《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告:北京中安民生资产管理有限公司》,2019 年5 月28日打印。其经营范围、注册资本与实缴资本均远不符合我国对从事反向抵押养老保险业务主体的要求。另外,作为一家资产管理与投资管理公司,中安民生并不受到投资范围限制、偿付能力监管、强制风险准备金等银行或保险机构监管措施的监控,其偿付能力无法得到保障。可以试想,如果中安民生是一家注册资本达到20 亿元的公司,对外投资的资产多数为强流动性资产,同时又提取了相应比例的风险准备,为何会因2 亿元资金不能到账引发全面违约? 中安民生向老人们承诺的月利率仅有投资款的0.5%,以300 万元的房产价值计算,向每位老人应当支付的月报酬仅为1.5 万元,即便是支付几百上千位老人的收益,对于一个受监管金融机构而言也绝非灭顶之灾。可以看到,中安民生这种迂回的操作模式,实际绕开了监管规则对于反向抵押养老保险业务主体的限制,试图通过放贷主体与受托投资主体的分离规避金融管制,终酿成了大祸。

如果中安民生最终因资不抵债而破产,尚且不论老年人的房产是否会被执行,单单就其承诺的投资本金及收益便已陷入了履行不能。如果中安民生是受管制的保险机构,债权人至少在以下几个层面受到保护:第一,保险公司的破产均需经银保监会批准,保险公司不能主导破产进程。①《中华人民共和国保险法》 第九十条。第二,反向抵押养老保险作为一种人寿保险产品,承保的人寿保险公司需要将其持有的人寿保险合同及责任准备金转让给其他人寿保险公司,保险合同从而可以继续履行。②《中华人民共和国保险法》 第九十二条。第三,保险公司应当缴纳保险保障基金,在保险公司破产时,保险保障基金可以用于向投保人、被保险人或者受益人提供救济或向接受人寿保险合同的保险公司提供救济。③《中华人民共和国保险法》 第一百条。而中安民生作为一家资产管理公司,其投资人不享有上述债权保障机制,其债权只能作为普通债权进行申报,在未知中安民生将其投资款投向何处的情况下,上述债权的执行很难得到保证。

此外,值得注意的是HECM 的产品还得到了美国HUD 和FHA 的担保。HUD 和FHA 承诺在房东不能获得机构承诺的收益时,由其向房东支付该相关的收益,并通过接受房产抵押转让、要求代位向违约方行使权利、要求房主提供二次抵押等方式获得偿还的保证。④12 U.S.Code § 1715z-20 (i),24 CFR § 206.117.中安民生的产品则完全不存在对持续获得收益的担保机制,能否持续获得收益取决于中安民生的经营状况,但中安民生投资去向不明且缺乏业务规则限制,老年房主们缺乏担保的债权难以实现。

2.无法避免实际支付价款。老年房主的第二项需求是避免实际的支付义务。在理想的交易模式下,老年人在整个交易中所需要承担的给付义务仅有将房产抵押至以房养老业务机构的名下,并对房屋进行管理和修缮,而无须实际向业务开展机构支付款项。

这一需求在HECM 中是通过贷款实现的。由于金融机构向老年人支付的“收益” 本质上是一种贷款,老年人通过抵押房产获得的贷款,在债务到期之前自然无须偿还。同时,在计算贷款发放的额度时,抵押权人需要搁置一部分的费用,包括房屋修理费用、财务费用(财产税、物业费用)、服务费用,同时未偿还的贷款从支付之日开始计算利息。⑤24 CFR § 206.19 (f).通过上述费用的搁置,借款人相当于在贷款发放的同时,便向出借人偿还了利息和房屋相关费用,其最终到期应偿的债务只有出借人向其支付的本金。在债务到期前,老年人无须承担实际支付义务。

在反向抵押养老保险中,由于产品被设计为保险,老年人现实支付义务的规避是通过无须实际支付的“累积计息养老保险相关费用账户” 实现的。以“幸福房来宝” 产品为例,在抵押房产后,保险合同约定在特定年限中投保人需要每年度缴纳延期年金保费(缴纳该保费是终身获取养老保险金的前提),但该保费无须现金支付,而是计入累积计息养老保险相关费用账户。①《中国保监会关于幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)保险条款和保险费率的批复》 (保监许可〔2015〕 280 号)附件四:《幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)条款》 第4.2 款。同时,保险公司每个月会向投保人支付合同约定的月度基本养老保险金额,②实际支付的金额是月度基本养老保险金额扣除相关费用后的金额,但按照基本养老保险金额计入累积计息养老保险相关费用账户。该费用支付后会计入累积计息养老保险相关费用账户; 此外,投保人还需要承担部分房屋评估、抵押、公证、律师费、保单管理费、退保手续费等相关费用。③《幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)条款》 第5.1、5.2 款。上述账户中的费用,按照年利率5.5%计息。④《幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)条款》 第5.3 款。上述账户中所累积的费用在被保险人死亡之前并不需要实际支付。

中安民生产品也可以认为某种程度上实现了老年人无须支付款项的目标。根据报道,在交易过程中,中安民生的工作人员带着房主到银行新办银行卡,并由中安民生的工作人员实际控制着银行卡、U 盾和支付密码,以便出借人的款项一到账就立即划走。⑤北京昊庭律师事务所:《深揭中安民生“以房养老”骗局,被骗800 套房,涉案20 亿元!》,资料来源:https://www.fhtower.com/article_ info.html? articleId=11235,2019 年5 月28 日访问。划走的资金直接用于“购买” 委托理财产品,老人们在这个过程中也无须实际支付现金。

但是中安民生的产品与上述正常“以房养老” 产品的差异在于抵押主体与向房主支付收益的主体不同一。在HECM 和反向抵押养老保险产品中,房主将房产抵押给金融机构,并由金融机构向房主支付贷款或保险金; 而在中安民生的产品中,却是将房产抵押给自然人或小贷公司,抵押贷款再从中安民生购买投资产品并获取收益。虽然从现实来看,房主也没有实际支付任何现金,但从法律关系上看抵押贷款是发放至房主手中再支付至中安民生。从法律视角分析这笔交易的两个步骤非为掉书袋,而是这一笔“转手” 在法律上创造了房主需要承受的巨大风险:房产被实际执行的可能性。

3.无法避免房产被实际执行。任何参与“以房养老” 的房主最担心的无疑是因房屋被执行而带来的流离失所风险。在成熟的以房养老产品中,解决这一问题的方法是禁止业务机构在房主死亡或搬离房产之前实际执行抵押房产。

HECM 产品监管规则要求,除非抵押合同中规定房主履行还款义务的时间被推迟到房主去世、房屋出售或者部长规定的其他事件,否则HUD 不会向此类贷款提供担保; 同时,“房主”的概念在此处包括房主的配偶。⑥12 U.S.Code § 1715z-20 (j).而中国的反向抵押养老保险产品则是在合同条款中约定,只有在被保险人身故之后,保险公司才有权委托第三方房产代理机构以适当的价格出售保险合同项下的抵押房屋以用于清偿保险费用和其他相关费用及其利息; 如果被保险人生前将房产出租的,保险公司则有权收取租金以优先偿还应承担的保险费用。①《幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)条款》 第6.4 款。

中安民生案中相关合同没有全文披露,因此未知中安民生产品的一系列合同是否具有对房产执行的限制。但是即便房主与中安民生的合同中有限制,这一房主与中安民生间的约定也不能约束作为第三方的出借人。而出借人和房主之间的抵押贷款合同只是一般的抵押贷款合同,出借人甚至不了解房主的真实贷款目的和中安民生对合同的参与,更不可能在合同中约定不在借款人生前执行房产。这就给房主造成了生前流离失所的风险。

这就是上文所讨论的抵押主体与支付收益主体同一性的意义。如果抵押房产的主体与提供收益的主体不统一,双方之间关于无须由房主现实偿还贷款或支付保险费的约定,特别是房屋不可执行的约定无法有效约束双方。当然,这一风险可以在一定程度上通过保障业务机构偿还能力得以减轻。如果中安民生具有足够的偿还能力并且能够严格守约,只需要每月按期向出借人支付利息,房主可以避免房产被执行的悲剧。但正如上文所述,中安民生并非受管制的金融机构,连年化4%～6%的投资收益都无法支付,罔论12%～24%的借款利息。

4.差额的处理。除了上述三个显而易见的风险之外,以房养老产品还存在两个特殊风险,其核心是如何处理抵押品价值与支付收益总额的差额。差额风险具体包括两种情形:第一,最后支付的总额与房产可实现的价值可能不吻合,最终处置房屋后的差额,是否需要多退少补? 第二,房屋的价值会发生变化,借款机构是否分享房产价值变化带来的收益或风险?

(1)处置房屋后的差额。如果房屋销售收入高于未偿还的贷款(及相关费用),剩余的款项一般需要返还给借款人。在HECM 产品中,出售房屋偿还贷款并支付相关费用后,如果还存在剩余财产,应当由借款人的继承人自行处分。②贾宏斌:《美国HECM 模式对我国推行住房反向抵押贷款的法律借鉴》,载《社会科学辑刊》 2014 年第5 期。在反向抵押养老保险模式中,出售抵押房产获得的收益支付累积账户余额后若有剩余,保险公司应当将其返还被保险人的继承人。③《幸福人寿保险股份有限公司幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A 款)条款》 第6.4 款。至于房屋的销售收入低于未偿还的贷款(及相关费用)的担忧,在HECM 产品中,由于贷款的发放总额受到限制,且相关的费用在计算发放总额时已经纳入考虑,理论上不会存在贷款及相关费用超过房屋价值的情况。由于反向抵押养老保险被设计为保险产品,如果房屋的销售收入小于欠缴的费用,该损失需由保险机构承担。

中安民生的运营模式不涉及这一层面的差额问题。中安民生产品在抵押贷款的层次上,完全就是一个简单、标准的抵押贷款合同。由于抵押贷款和委托投资两个环节的分离,在抵押贷款的层面上,借款人从出借人处获得的财产自然是少于房产的价值的,不会出现支付的总额高于房产价值的情形; 同时,由于这个层次上的关系仅为简单的抵押贷款,执行房产后的余额自然归属于房产的所有权人。而在委托理财的层面上,由于不存在房产抵押关系,不涉及房产拍卖差额的处置问题。

(2)房屋价值的变动。但是,中安民生案会涉及房产价值的变动问题。对中安民生产品的投资人而言,由于其财产是从自然人或小贷公司处获得的借款,如果房产价值上涨,出借人显然无法享受房产增值的利益。但是,一旦房产价值下跌以致房产价值低于尚未偿还的借款总额,依据《中华人民共和国物权法》 第一百九十三条,出借人可以要求借款人就尚未支付的借款总额与抵押物价值之间的差额提供担保; 如果借款人无法提供担保,出借人有权要求借款人提前偿还债务。此时,由于房主无法从中安民生处收回其委托投资的资产,房主可能因为无法偿还债务而被强制执行房产。

对于这一问题,成熟的“以房养老” 产品选择通过业务机构承担风险或第三方保险的方式解决。

如果房产增值,HECM 可以选择采用分享或不分享增值收益的反向抵押贷款方案,如果选择分享增值的反向抵押贷款方案,在抵押到期应付或被全额支付时,抵押人需要支付给相当于房屋净升值幅度一定百分比的利息,该利率不得高于25%且实际利率不得超过20%。①24 CFR § 206.23.如果房产价值下降以至于低于房产的销售收入,则由FHA 承担该部分的损失,无须由房主或其继承人偿还。②贾宏斌:《美国HECM 模式对我国推行住房反向抵押贷款的法律借鉴》,载《社会科学辑刊》 2014 年第5 期。

我国的反向抵押养老保险试点规则中尽管允许保险公司设计收益分享型的养老保险产品,但目前监管机构批复的合同条款看还暂未出现该种约定。至于房屋价格下跌的风险,与保险金支付金额高于抵押物价值的情况相同,由于反向抵押养老保险是一种保险产品,这种风险需要由保险机构承担。

上述房屋价值变动的处置机制与中安民生产品的区别在于:是否由投资人(借款人)独自承担房屋价值上涨的收益和价值下降的风险,特别是房产价值下降的风险。HECM 由政府担保承受该风险,反向抵押养老保险要求作为保险机构的保险公司承担风险; 中安民生则要求房主承担。万幸的是,由于北京房价整体仍处于上升周期,本案房价下跌导致的被执行风险并不显著。

(四)业务机构风险的转移与分散

尽管在中安民生案中人们更关注房主的利益保护,但仍然需要关注的问题是,如果依照上述对以房养老产品的风险分配要求,产品的风险基本集中在提供产品的机构上。在房主死亡之前,机构不能得到实际支付,也不能强制执行房产; 房产价值的下跌经常需要由机构承担; 甚至在有些产品设计中,即便支付的收益价值已经高于房产的价值,机构仍然需要继续承担支付收益的义务。由于中安民生并未承担上述风险,也无须讨论中安民生如何转移和分散风险。但是,对于承担了上述风险的正常“以房养老” 产品,风险转移的目的在于保障业务机构的偿付能力,这对于保证老年房主获得持续稳定的收益以及避免房屋被执行具有重要意义。那么成熟的“以房养老” 是如何完成风险的转移和分散呢?

1.某种保险/担保机制。既然反向抵押贷款必然伴随着禁止生前执行以及不得追偿差额的义务,某种程度上要求存在某种保险或担保机制,保障贷款机构债权无法清偿的风险。

这种保险或担保机制可以是第三方向机构提供的。例如,HECM 的贷款受到了HUD 和FHA的担保。法律规定HUD 部长应当采取措施,向借款人(抵押人)提供在受保险的抵押下及其附属合同下享有的但因支付义务人的违约而未收到的利益,同时也需要向抵押权人提供其在受保险的抵押及其附属合同下享有的不超过法律限制的资金。①12 U.S.Code § 1715z-20 (i).这种保险机制也可能是由贷款机构本身所提供的,即贷款机构本身即是保险机构。反向抵押养老保险产品本身就是一种养老保险产品,贷款机构是通过精算和对外投资实现自身的盈利目标。尽管这种保险并未将风险转移到业务机构以外的主体,但可以将保险公司本身视为一种风险分散的机制,通过其内部不同合同之间的风险匹配,将公司在某一保单上的风险分散为由保险公司承保的所有保单的收益中承担。

2.再保险、资产转让与资产证券化。在不考虑政府提供保险的情况下,如果禁止机构在借款人生前处置房产,且要求机构在房产价值少于借款人的偿还义务时不能向借款人追偿差额,债务不能回收的风险就全部由业务机构承担。这种风险承担机制要求机构必须具备足够的规模,并具备相应的精算能力,能够通过不同借款人的存活期限和费用差别以实现风险承担。同时,贷款机构也可以将贷款产品进行处置,从而将风险转移或者分散。

理论上,这种风险的转移或分散有三种渠道:第一种渠道是再保险,不论是由贷款机构承保还是由第三方机构对贷款机构承保,保险机构都可以通过再保险的方式转移风险。第二种渠道是贷款资产的转让,从而将贷款不能偿还的风险转移到贷款收购方。第三种渠道是资产证券化,通过将贷款产品打包放置于特殊目的实体(Special Purpose Vehicle,SPV)并将资产证券化后出售给投资者,避免由贷款机构直接承担贷款不能偿还的风险。第二种渠道与第三种渠道往往是互相关联的,例如HECM 产品一般是由全国抵押贷款联合会(Federal National Mortgage Association,Fannie Mae,国内一般称为房利美)通过发行住房抵押债券筹措资金后,向贷款机构购买贷款产品,将其证券化后出售给投资者。①尹成元、肖芃:《我国房产养老保险制度的探讨》,载《保险研究》 2011 年第2 期。房利美作为二级市场上的唯一买方,不仅能够实现风险的转移,而且可以通过制定购买的原则和标准改善HECM 的产品。②孟晓苏、柴效武:《反向抵押贷款》,人民出版社2009 年版,第25 页。反向抵押养老保险资产目前尚未出台风险分散政策。

四、中安民生案的处理

根据公开报道,中安民生案的刑事程序和民事程序正同时进行。一方面,检察机关已经以非法吸收公众存款罪的名义批捕了多名中安民生的工作人员; 另一方面,部分借款人也已提起诉讼和仲裁程序,要求执行借款人的房产。同时,在签订一系列合同过程中担任公证机关的长安、中信、方圆公证处的工作人员均表示已经暂时冻结对案件涉及房产的强制执行。由于案件的情况尚未完全披露,本文仅基于公开报道探讨本案后续处理可能。

(一)民事关系的处理

本案的民事关系包括抵押贷款和委托投资两个层面。基于现有事实,借款人所希望达成的效果是阻止房产执行,而出借人的目标是直接收回贷款或通过执行房产收回贷款。因此,争议焦点在于本案抵押贷款合同的效力。有的文章建议,本案应当按照合同诈骗、集资诈骗处理,从而将案件项下的借款合同、抵押合同、理财合同等一系列合同全部认定为以合法形式掩盖非法目的,从而全部认定为无效。③北京昊庭律师事务所:《深揭中安民生“以房养老”骗局,被骗800 套房,涉案20 亿元!》,资料来源:https://www.fhtower.com/article_ info.html? articleId=11235,2019 年5 月28 日访问。根据报道,中安民生案件中的出借人既包括对整个交易不知情的自然人,也包括小贷公司、小型典当行、小型银行、小型信托公司、职业放贷人等职业放贷主体。即便将中安民生的行为认定为诈骗犯罪,至少对交易完全不知情的出借人的借款合同效力很难因为中安民生的诈骗行为被否认。

另外,对于老人们与中安民生签订的委托理财协议,由于中安民生在签订合同过程中对老人们的误导信息乃至诈骗,其合同效力受到挑战的可能性相对较大。但是,不论委托理财合同的效力是否得到否认,核心问题是已经划给中安民生的委托理财款是否能够收回; 而在中安民生连每月0.5%的收益都难以持续支付的情况下,偿还本金的能力是存在很大疑问的。如果中安民生最终因资不抵债而破产,老人们只能以普通债权人的身份按比例主张债权,而由于借款合同的效力很难被否认,就会面临缺乏足够的资金偿还借款而被强制执行房产的困境。

不过值得注意的是,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,①《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第六条:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”第七条:“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”如果老人们居住的房屋被认定为是其生活所必需的房屋,法院在执行过程中可以查封但不得将房屋拍卖、变卖或抵债。但是,如果该房屋被认定为超出了老人居住所必需的范围,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后也可以强制执行。由于参与中安民生交易的老年人大多是使用其居住的唯一房屋进行抵押贷款,其抵押房屋也有可能被认定为是生活所需而无法被强制执行。

(二)刑事犯罪的处理

1.中安民生是否构成非法吸收公众存款罪。目前检察机关对中安民生工作人员的批捕理由是其涉嫌非法吸收公众存款罪。依照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称非法集资司法解释)第二条,非法吸收公众存款罪的构成要件包括:“ (一)未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金; (二)通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传; (三)承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报; (四)向社会公众即社会不特定对象吸收资金。” 上述要素可以概括为非法性、公开性、利诱性、不特定性。

第一,公开性。中安民生宣传所谓“以房养老” 产品的方式是通过安排免费文体课程的方式吸引老人办理中安民生会员卡,以及组织老人们一起参与短途旅游的方式,在旅游过程中安排金融养老产品的推介; 也存在直接邀请老人参与宣讲课程的宣传方式。该形态虽然不一定符合司法解释所明确规定的几种宣传方法,但《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》 明确表明所谓的公开宣传包括“以各种途径向社会公众传播吸收资金的信息,以及明知吸收资金的信息向社会公众扩散而予以放任等情形”。在浙江高院(2011)浙刑二终字第80 号②该案件载于肖国耀、陈增宝:《非法集资类犯罪的司法认定》,载《人民司法(案例)》 2012 年第2 期。案件中,被告人仅以口头方式宣传吸收资金的消息,依然被法院认定为构成公开宣传。办理案件的法官认为,应当结合行为人对口头方式传播的信息口口相传的效果的知情程度与态度、是否参与以及是否阻止传播等主客观因素结合认定。③肖国耀、陈增宝:《非法集资类犯罪的司法认定》,载《人民司法(案例)》 2012 年第2 期。而中安民生在旅游过程和宣讲课程中的宣传,显然是对产品的宣传,符合公开性的要件。

第二,中安民生在推荐金融养老产品的过程中声称购买该产品可以获得“养老金” 收益,并且在合同中约定年利率为4%～6%,构成承诺在一定期限内给付回报。

第三,向不特定对象吸收资金的认定。所谓的不特定性,有人认为包括“不特定对象” 与“多数对象” 两种形态,有人认为仅存在“不特定对象” 的形态。①林洁嫦:《非法集资罪司法解释若干问题探析》,载《湖北警官学院学报》 2014 年第6 期。如果以参与人数来判断,中安民生方面已承认案件涉及抵押房产的人数已超过600 人,按照《中华人民共和国证券法》 将“向特定对象发行证券累计超过二百人” 视为公开发行的标准,600 人已足以认定“不特定性”。如果按照“不特定对象” 的标准,中安民生在吸收资金的过程中通过开办免费课程、宣讲课程的方式吸引不特定的老年人参与产品投资,也已构成向不特定对象吸收资金。

第四,需要判断中安民生吸收资金的行为是否非法。因为公开集资行为在我国都需要经过有权机关的批准,非法性在认定非法集资活动中仅为辅助要件,关键在于判断行为是否构成吸收资金,以及吸收资金是否公开。②彭冰:《非法集资行为的界定——评最高人民法院关于非法集资的司法解释》,载《法学家》 2011 年第6期。上文已经论述了中安民生招揽投资的公开性,而吸收投资人委托投资资金的符合非法集资司法解释所列举的“以委托理财的方式非法吸收资金”。③实践中对于吸收资金的判断困境在于以商业交易的形式掩盖吸收资金的事实,但本案中不存在这个问题,因此对于非法性要件也不存在疑难之处。参见彭冰:《非法集资行为的界定——评最高人民法院关于非法集资的司法解释》,载《法学家》 2011 年第6 期。中安民生的企业信用信息显示,该公司的经营范围注明“未经有关部门批准,不得以公开方式募集资金”。④《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告:北京中安民生资产管理有限公司》,2019 年5 月28日打印。依照该经营范围,中安民生不能公开募集资金,公开募集资金就成为非法吸收资金的行为。

因此,现有公开报道表明中安民生构成非法吸收公众存款罪的可能性较大。

2.中安民生是否涉嫌集资诈骗罪。非法吸收公众存款罪与集资诈骗罪的核心差异在于两个方面:第一,犯罪的行为中是否存在诈骗; 第二,主观目的上是否存在非法占有财产的目的。

第一,关于本案是否存在诈骗行为。刑法中的诈骗要素要求行为人实施了虚构事实或隐瞒真相的行为,从而使对方产生错误认识并基于错误认识处分了财产。⑤张明楷:《刑法学》 (第四版),法律出版社2011 年版,第890-891 页。具体到集资诈骗罪中,诈骗的典型方式包括虚构资金的高回报率、隐瞒资金的真实去向、虚假宣传和虚假广告、虚假纳税和投资公益事业、进行挥霍性投资炫耀经济实力、编造虚假的经济项目等。⑥庄建南主编:《刑事案例诉辩审评——集资诈骗罪》,中国检察出版社2013 年版,第6-7 页。

根据现有披露的案件信息,中安民生在筹集资金的过程中,可能存在的诈骗行为包括:一是宣传自身属于民政部批准的慈孝特困老人救助基金会下的以房养老基金会,但该基金会已于2015 年为民政部所撤销。二是有的媒体宣称,借款合同的部分当事人是与中安民生勾结,共同骗取房产的主体。三是中安民生在合同签订过程中并未告知老人合同的条款和风险。通过上述的行为,老人们产生了抵押房产可以获得收益、不需要实际偿还借款、该产品得到国家政策支持等错误的认识,并基于错误的认识签订了一系列的借款、抵押、委托投资合同。相比于典型的诈骗行为,中安民生一方面没有宣传过高的回报率,另一方面没有就投资方向进行虚假陈述。但是,上述诈骗行为可以分为两个层次:第一个层次是对整体交易性质的欺诈或误导,在中安民生产品仅为短期的委托理财产品的情况下使用“以房养老” 的噱头使老人们对交易的内容产生误解,从而基于实现“以房养老” 的目的而支配财产; 第二个层次是具体的欺诈行为,例如关于民政部支持该产品的描述。

但是,并非所有包含了诈骗行为的犯罪都可以集资诈骗罪论处,例如在非法吸收公众存款的过程中如果声称企业具有银行、保险等业务的经营资质,或者声称具备高额回报,是否必定构成集资诈骗罪? 如果没有对主体资质和回报率的虚假宣传,很难想象有投资人放弃在正规金融机构的稳健收益产品,但一律认定为集资诈骗罪又使得非法吸收公众存款罪这一罪名失去了意义。有的学者认为,区分集资诈骗罪与非法吸收公众存款罪中的欺诈行为,标准在于欺诈在两罪中的作用,前者欺诈是目的行为,后者欺诈只是手段行为、辅助行为。①王越飞、李素:《集资诈骗罪与非法吸收公众存款罪之比较》,载《刑事法判解》 2003 年第1 期。但是该标准也并不明晰。中安民生“以房养老” 的噱头属于目的行为还是手段行为? 这一标准缺乏客观的判断方法。有的学者则认为使用诈骗方法并不能区分两罪,关键在于行为人是否具有非法占有目的,如果在非法集资时便具有非法占有财产的目的,就隐含欺骗受害人作出错误处分的含义。②李勤:《非法吸收公众存款罪与集资诈骗罪区分之问——以“二元双层次” 犯罪构成理论为视角》,载《东方法学》 2017 年第2 期。因此,判断中安民生是否构成集资诈骗罪的核心是判断其是否具有非法占有目的。

第二,关于非法占有目的的判断。集资诈骗罪中非法占有目的的判断只能通过客观行为推定,非法集资司法解释列举了可以认定为具有非法占有目的的八种行为,③《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条第二款:“使用诈骗方法非法集资,具有下列情形之一的,可以认定为‘以非法占有为目的’:(一)集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例,致使集资款不能返还的; (二)肆意挥霍集资款,致使集资款不能返还的; (三)携带集资款逃匿的; (四)将集资款用于违法犯罪活动的; (五)抽逃、转移资金、隐匿财产,逃避返还资金的; (六)隐匿、销毁账目,或者搞假破产、假倒闭,逃避返还资金的; (七)拒不交代资金去向,逃避返还资金的; (八)其他可以认定非法占有目的的情形。”但目前披露的案情并未认定中安民生存在随意挥霍、卷款潜逃、隐匿资产的行为。

不过,下述事实却让人对吸收资金的目的产生怀疑:第一,3 月10 日中安民生法定代表人宣称公司实际控制人、金融业务负责人何声扬失联。第二,中安民生同时承担支付投资人收益和出借人利息的义务,高达16%～30%的收益要求在实践中很难满足,而且披露的案件信息也未表明中安民生将筹集的资金投资到何处,如何保证能够每月偿还利息和投资收益? 第三,吸收了600 余套房产的抵押借款金额,却运营不到一年后便无法偿还每月的利息与收益,资金去向不明。按照每套房产300 万元的价格保守计算,中安民生通过受托理财获得了18 亿元以上的资金,却因为2 亿元资金无法到账便无法偿还利息和投资收益,如果其资金投向流动资产,就算亏损变现,也完全足以支撑一段期间的现金流。因此,中安民生可能要么是负责人携款潜逃,要么其商业模式是上文推断的通过不断吸收新投资款以发放利息和投资收益,或是筹集资金用于弥补自有的或关联企业的亏损。如果是携款潜逃,显然符合司法解释的规定。如果用于弥补亏损或不断借新还旧,有的观点认为需要结合集资人当时的财产状况,根据该行为是否会造成归还可能性的丧失,判断集资人是否具有排除权利人对财产的占有和利用可能性的意思。①李勤:《非法吸收公众存款罪与集资诈骗罪区分之问——以“二元双层次” 犯罪构成理论为视角》,载《东方法学》 2017 年第2 期。由于中安民生的实缴资本仅为5000 万元人民币,若其吸收资金的目的为弥补亏损或借新还旧,一旦无法吸收新的资金,资金链就会断裂,老年房主对资金的权利便难以实现。

有趣的是,中安民生曾在2015 年涉及一场“以房养老” 产品的诈骗犯罪,但该案的被告人赵海佳最终被判处诈骗罪而非集资诈骗罪。依据2018 年北京市一中院作出的(2018)京01 刑初47 号刑事判决书,②赵海佳诈骗案,北京市第一中级人民法院(2018)京01 刑初47 号刑事判决书。赵海佳是北京火星时空网络科技有限公司(以下简称火星公司)法定代表人,在该案件中,中安民生的工作人员向拥有房产的老人推销中安民生的以房养老产品,而后赵海佳与中安民生工作人员串通,邀请老人们抵押房屋获得其他自然人借款后将款项出借给火星公司,并承诺给予每月0.7%到两三个月20%不等的收益,同时承诺由火星公司偿还出借人的本息。法院事后查明,在进行第一笔借款时,赵海佳已经没有资金偿还公司原投资人的收益,以房养老的项目只是吸收资金偿还原有的投资资金。最终,火星公司共获得17 名被害人的2900 多万元资金,并且许多被害人因无法偿还借款而房屋被强制过户。法院最终判定赵海佳构成诈骗罪,理由是“赵海佳在明知公司已负债数千万元,且不具备盈利经营项目的情况下,虚构公司实力,在获取被害人抵押房产所得借款后,立即用于偿还债务,造成被害人的钱款不能归还。”③赵海佳诈骗案,北京市第一中级人民法院(2018)京01 刑初47 号刑事判决书。中安民生是否重蹈了火星公司的覆辙目前尚不清楚,如若存在与火星公司类似的吸收资金偿还债务行为,由于其筹集资金的对象超过600 人,更有可能被判处集资诈骗罪。

五、结论

本文以中安民生“以房养老” 产品作为切入点,比较了中安民生与一般“以房养老” 产品的风险差异,发现中安民生产品完全不符合“以房养老” 的逻辑,而悲剧的发生是其内在风险的必然结果。

第一,相比于“以房养老” 合同的长期性,中安民生的产品以短期合同的形态出现,期限安排完全不符合“以房养老” 的特征。

第二,中安民生的产品无法保证老年房主能够获得长期稳定的收益,这一方面源于产品合约的短期性,另一方面源于中安民生并非受管制的金融主体,也不存在风险的转移和分散机制,无法保证中安民生持续的偿付能力。

第三,中安民生产品的投资者会面临房产被实际执行的风险,这种风险源于中安民生的产品合约中没有禁止执行房产的约定,而且房屋价值变动的风险由老年房主而非中安民生或第三方机构承担。同时,由于接受抵押房产的主体与支付收益主体的分离,在支付收益主体丧失偿还能力时,接受抵押房产的主体仍然能够按照合同的约定要求老年房主偿还贷款甚至执行房产。

通过上述交易安排,产品的风险集中在老年房主身上,一旦中安民生资金链断裂,老年房主不但无法获得收益,甚至会因房产被执行而流离失所。

由于中安民生缺乏公开募集资金的资质却从事了向不特定对象筹集资金的行为,很可能构成非法吸收公众存款罪。此外,虽然现披露的案件事实不足,但从中安民生实际控制人失联、高额的理论回报率和无法偿还利息的事实推断,其有可能存在非法占有资金的目的,因而可能构成集资诈骗罪。