房地产财务管理工作中关键环节的有效控制研究

陈丽云

[摘 要]近年来，作为国民经济支柱性产业之一的房地产业，发展态势十分迅猛。随着国家房地产调控政策的陆续出台以及企业之间竞争程度的加剧，很多房地产项目的开发面临着比较大的资金压力和财务风险。对此，房地产企业一定要结合自身项目开发的实际，采取有效的财务管理措施解决财务关键环节的控制问题，有效应对房地产项目资本密集、投资大、回收周期长等特点，进而增强房地产企业的风险防控能力和可持续发展能力。

[关键词]房地产;财务管理;关键环节;风险控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.118

房地产行业由于投资规模大、资金回收周期长，所以财务管理工作在项目开发过程中显得尤为重要，加强项目开发进程中的资金管理、财务计划和税务筹划等关键环节的管理工作，这样才能在提高资金利用效率的同时，实现项目开发成本的有效控制，保障房地产项目预期收益目标的顺利实现。对此，房地产企业的财务管理者要增强风险防控意识，树立全过程管理和全员参与的先进理念，构建财务管理及成本控制的协同模式，提高房地产开发的财务管理水平和风险控制能力，这对于房地产企业的长远发展是至关重要的。

1 房地产财务管理工作中的关键环节

1.1 资金管理

房地产开发体系涵盖土地竞标、项目立项、规划设计、开盘销售、竣工验收等多个环节，每个环节对资金的需求都非常密集和敏感，资金投入与产出之间的时间间隔比较长，所以如何做好资金管理工作至关重要。一方面，要重点关注房地产项目的土地成本和资金管理，这是因为除非企业通过划拨的方式获取土地，否则在前期就必须投入大额的资金，资金是影响房地产项目开发进度的重要因素;另一方面，针对房地产项目销售的资金回笼问题，应当尽可能地提高资金回笼的周期和效率，如在政策许可的条件下尽可能早的获取预售证，与政府部门沟通做好销售资金的监管工作，努力降低单方监管额度，在每个监管节点足额提取超额资金等，这都有助于企业降低资金使用成本，提高资金使用效率。

1.2 税务筹划

房地产税务筹划，基本涉及了房地产企业从土地获取到项目完工清算的各个阶段，所以也是财务管理工作中不容忽视的关键环节，是需要每个财务人员高度重视的。同时，地产开发类税种繁多，税额较高，如土地购置期的契税、印花税;项目开发期的城镇土地使用税;项目销售期的增值税、附加税费、土地增值税、印花税及企业所得税等。在项目开发的不同阶段，产生不同类型的税种，只有在法律许可的范围内，在合同谈判、合同签订等环节进行有效的税务筹划，房地产企业的综合税负才能得到有效的控制和降低，进而提高房地产项目的收益水平，这最能体现房地产企业财务管理水平的工作内容。

1.3 财务计划和风险管控

基于房地产项目开发的系统性、复杂性和长期性，财务计划和风险防控成为了财务管理工作中不可或缺的重要环节。房地产项目是从土地获取之前的可行性研究开始的，如市场调研、开发假设、现金流量预计等环节必不可少，需将地产开发进度、销售进度、资金回笼进度与预期项目收益相结合，同时还要综合考虑市场因素、政策因素、自身管理因素等。因此，要想对房地产项目开发过程中的风险进行有效的管控，房地产企业的财务管理部门还需要制订各类预算计划，如月、季、年度预算等，需要财务管理人员针对资产负债预计、利润预计、现金流预计、新签合同额、投资支付预计等进行科学确定，并尽可能地要求相关部门参与制定和严格执行。此外，房地产企业的财务管理人员还需要提前做好风险预警和应急预案等，这样才能将可能发生的潜在风险控制在合理范围之内，确保房地产开发项目的顺利开展。

2 房地产财务管理工作中关键环节的有效控制策略2.1 健全房地产企业的财务管理制度

财务管理关键环节的有效控制首先依赖健全的企业财务管理制度。要明确各类财务工作人员和相关工作人员的各项职责，尤其是提升财务管理人员的专业素质，为房地产企业优化财务管理流程、改革财务管理模式奠定良好的基础。其次，房地产企业要结合自身的业务需求和发展需求，对财务管理制度进行持续性的完善，确保各项财务管理工作有理有据、有章可循，这样不仅可以减少财务冲突，节省财务成本，又提高了财务管理效率，大大提升了企业核心竞争力。最后，要科学建立内部激励机制，重视财务管理人员综合素质的培养和完善，通过有效的奖惩措施及激励机制充分激发财务人员的工作激情和执行力，增强岗位责任感和荣誉感，提升其对财务工作的重视程度，精益求精。

2.2 关注房地产企業的资金管理

房地产企业的资金管理涉及的环节和领域比较多，如融资、投资和销售等很多环节，都会涉及比较大的资金流和现金流，房地产企业只有提高融资效率和资金使用效率，才能有效降低企业的资金使用成本。首先，在融资方面，拓宽融资渠道是首要任务，将银行贷款融资、债权型融资与股权型融资结合起来，运用强大的融资网络解决资金缺口和运营风险;其次，针对企业的资金、现金管理，企业需要制定科学有效的资金管理体系，制订战略性项目投资计划，把控投资、融资等高风险活动，加强对已立项的在建项目资金使用情况的控制;最后，房地产企业要制定资金管理的动态跟踪和监管机制，确保企业各项资金的合理使用，将资金使用成本控制在合理范围之内，尽可能地缩短资金周转时间，精准把握各种资金流向，对发现的不合理现象进行及时的整改和调整。这样才能在提高资金使用效率的同时，缓解房地产项目开发过程中可能背负的债务压力和财务风险，防范财务管理工作中各类资金风险的发生。

2.3 优化房地产企业的税务筹划方案

税务筹划方案的科学与否，将会关系到房地产企业税负负担和项目开发成本的高低，所以房地产企业要重视对税务筹划方案的优化。但需要注意的是，房地产企业一切税务筹划方案的优化，都必须以遵守法律、诚信纳税为前提，以此落实到土地竞标、开发建设、产品预售、资金回笼等各个环节。同时，房地产企业税务筹划方案的优化，需要充分考虑到国家调控政策的变化，税务筹划工作的开展必须以国家政策为准绳，在法律允许的范围内多渠道提升利润空间，为企业发展提供持续的动力。另外，房地产项目开发过程中涉税种类多，可以筹划的税种以土地增值税专业技术要求高、可节税金额大。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等文件规定，对从事房地产开发的纳税人，计算土地增值税的增值额时，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除，所以房地产企业的项目开发和税务筹划，应对成本合同签订、成本分摊、产品品质提升等方面进行综合利弊权衡。对于企业所得税，需要关注企业成本类发票取得时点和全案土地增值税清算补缴税款的抵扣。同时，除此以外的其他税种，应及时关注不同时期国家出台的各种税收优惠政策，如适用不预征、小税种减免等相关政策的，并在税务筹划缓解进行有效的应用和落实，这些都可以成为企业减税降费的有效措施。

3 结语

总之，在房地产企业的日常开发与管理工作中，财务管理是其中的核心环节，而资金管理、税务筹划、财务计划、风险控制又是财务管理中的关键性环节。所以，财务管理人员一定要结合房地产市场发展的时代需求和长期需求，积极完善自身的财务管理制度，有效控制并积极优化财务管理关键环节中的资金管理与税务筹划工作，对财务风险和开发成本进行有效控制，为房地产企业的健康可持续发展保驾护航。

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