不动产登记制度实施中的问题及对策

代淑霞

【摘  要】不动产登记制度可以进一步维护债权人的合法权利和相关利益，还可以保证交易的安全性。由于我国不动产登记制度实施的起步较晚，会存在一些漏洞和问题，对于一些细节问题还比较抽象模糊，缺少规范性，出现的不动产登记纠纷没有相应的解决措施，会给社会经济造成不好的影响。本文就不动产登记制度实施中的问题及对策展开探讨。

【关键词】不动产;登记制度;问题;有效措施

引言

通过对不动产登记制度的分析可以发现，其中存在的缺陷是比较多的，在实际工作开展中难以成为可靠的依据，暗箱操作频频发生，腐败问题难以得到遏制，相关责任部门的服务意识淡薄，不能够为不动产权人提供优质服务，致使不动产权人的利益难以得到保障。在新时期，建立健全的不动产登记制度已经成为了大势所趋，唯有如此才能促进不动产登记工作的规范、有序开展，捍卫不动产权人的合法权益，防止其蒙受经济损失，此举对于我国的法制化建设意义重大，应该得到高度重视。

1.目前不动产登记制度的模式

目前近现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。第一种契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。第二种权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并為瑞士、奥地利、匈牙利等国所采用。第三种托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。目前我国现行不动产登记制度，既不是契约登记制，也不属于权利登记制或托伦斯登记制，而是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的一种登记制度。这主要表现在不动产权属变动的生效要件、采取实质审查主义、强制登记及实行登记发证等方面。上述三种不动产登记模式各具特色，无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与各国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，如果脱离了具体的国情，将很难判断孰优孰劣。

2.我国不动产登记制度实施过程中出现的问题

2.1没有明确的登记范围

目前，在我国不动产登记的权利范围中出现登记不明确的现象。我国的国有土地使用权、宅基地使用权、采矿权、土地承包经营权、土地管理权，法律法规不够详细，也没有明确这些权利的性质。导致相关的部门在制定具体的物权登记规则的时候不能明确登记的对象，缺乏具体的法定形态做依托。

2.2登记机关的责任机制不健全

在开展不动产登记工作时错漏问题并不十分罕见，然而在我国不动产登记制度中却没有对这种情况进行说明，登记机关只享有权利，不需要履行义务，意味着风险完全由当事人来承担，一旦出现不动产登记错漏当事人要全权承担后果，遭受的损失是无法估量的。登记机关责任机制的不健全严重违反了法律法规的公平性、公正性原则，使得不动产登记纠纷事件在近些年来越来越多，当事人损失相当惨重。

2.3不动产登记申请条件不够明确

尽管《物权法》对不动产登记的申请条件进行明确规定，但这一规定依然存在一些问题。在法律法规的支持下，当事人只需对不动产登记事项完全接受就可以进行申请，不过，双方当事人在实际操作的过程中，很难真正完成对不动产登记的申请约定。尽管双方可以达成申请约定，但不排除有一方会违背这一约定，一旦出现这种情况，就难以通过明确的法律对当事人的权益进行保护。由此可见，需进一步在法律法规中明确不动产登记申请条件。

3.解决我国不动产登记制度的有效对策

3.1明确登记范围

在整个不动产的登记制度中，物权的登记效力作为其核心，所以必须明确登记的范围，规范不动产的范围，明确不动产登记的相关程序，以及不动产的归属，充分发挥不动产的效用。除此之外，登记权利范围必须明确容纳土地管理法、城市房地产管理法、土地承包经营权、国有土地使用权、采矿权、渔业法、债务基地使用权等规定的权利，相关的法律法规也必须明确和了解。

3.2统一不动产登记法律

目前我国不动产登记制度已经得到进一步完善，这主要是在《物权法》的不断实施下，不动产登记制度内容不再继续零散。然而，在《物权法》中的相关条文均是以概括的方式对不动产登记制度进行规定，缺少预告登记报告制度的相关规定。由于《不动产登记法》尚需完善，因此，《物权法》的完善尚需时日。可在《民法典》中融入不动产登记制度，不过，由于《民法典》制定工作极为复杂，需对其不断调整，根据实际情况进行修改。由于不动产登记制度的法律制定比较混乱，在这就需要对法律进行补充和完善。《物权法》中规定我国需要制定统一的不动产登记制度，这一条款能够进一步推动《不动产登记法》的制定。许多法律法规规定的内容甚至超出《物权法》规定的范围，这些法律可以对《物权法》的内容进行有效的补充和细化，因此，在制定《不动产登记法》时，也可参考这些法律。不过，在应用时，还需考虑到其与《物权法》之间的关系。由于我国《物权法》的制定时间比较早，在制定《不动产登记法》时，就可以对《物权法》进行更加完善的审核和检查。由于《物权法》还存在许多不完善之处，就要发挥出《不动产登记法》的查缺补漏效果，这样就可以对《物权法》形成更好的补充。

3.3登记信息共享和信息保护

市场经济是产权经济，产权保护是市场经济的基石。党的十八大以来，在全面深化改革的大局中，不动产统一登记作为一项基础性和前置性改革，成为党和政府对人民的庄严承诺。不动产登记具有一定的隐私性，是受到保护的权益，在对不动产进行登记的过程中，必须做好登记信息的共享和保护工作。首先通过建立统一的登记信息平台和信息查询服务制度，明确具体的平台建设和责任主体的范围，确保信息得到实时共享。其次对于具有查询权利的主体，也要对其查询的范围进行界定，确保不动产登记信息不外露，保障信息安全有效。

3.4统一不动产登记信息平台

信息平台的不统一会严重影响到不动产登记工作效率，使得信息共享相对困难，不动产权利人和利害关系人在查询信息时也会遇到阻碍，基于此，建立统一的不动产登记信息平台势在必行。当务之急是要加强信息化建设，以便早日实现基础数据、采集标准、转换规则、业务和服务平台的全面统一。首先，建立基础数据库，将不动产物权变更登记信息进行实时更新，有利于对资源利用情况进行动态监测，提高社会资源利用率。其次，运用现代信息与网络技术，建立部、省、市三级信息系统网络和基础数据库，全面掌握不动产物权信息和变化情况。最后，尽快出台相关配套制度，规范个人不动产登记行为，建立房屋价值动态评估系统，争取为房产登记提供更为可靠的数据信息。

4.结语

综上所述，随着社会经济的快速发展，和人民生活水平的不断提高，不动产登记在社会的生活中已经是不可缺少的一部分，同时也是人们经济活动的集中领域。针对目前不动产中存在的问题要深入的研究和分析，结合我国社会和市场经济的实际需求，不断完善相关的制度和政策，保证人们的经济利益不受到损害，同时对社会经济的发展具有积极的推动作用。

参考文献

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