房地产企业破产时购房债权的保障及完善

柳明　郑东媚

关键词 房地产企业 破产 购房债权 权利保障

基金项目：北方民族大学2020年研究生创新项目“房地產企业破产清算时购房债权的基本定位”项目主持人：柳明 项目编号：YCX20026。

作者简介：柳明、郑东媚，北方民族大学法学院。

中图分类号：D923.3                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.120

在竞争日益激烈的现代市场环境之下，个别房地产企业因内部经营管理不善、外部商业风险频发等原因不可避免地走向破产。房地产企业破产案件以其债权债务关系复杂、涉及利益群体庞大、案件处理周期长、案件处理社会影响大等原因，成为法院最难处理的一类民商事案件。在错综复杂的债权债务关系当中，购房人的购房债权以其自身的特殊性，需要法律予以特殊保护。

一、购房债权基本定位

购房债权指商品房买受人依与房地产企业订立的购房合同，支付了特定数额比例的购房款项后，房地产企业因破产等缘由，不能如约就特定商品房办理过户登记时，买受人所享有的返还所支付购房款项及利息、违约金等的债权请求权。

（一）购房债权的特征

第一，根本性。根本性指购房债权的实现与否或者实现程度的大小，将直接关系到买受人及其近亲属的正常生活秩序。商品房依其所在城市经济发展水平、坐落城市之区位因素、周边基础设施完善程度、自身面积大小、所处楼层高低等因素，其房价由十几万至几百万不等。如若房地产企业有破产之虞，数额巨大的购房款难以有效维护，将会触及买受人及其近亲属的正常生活之根基。

第二，弱势性。相比于房地产企业的其他债权人，作为个体的一般买受人普遍处于弱势地位。突出体现在买受人自身的经济实力孱弱、缺乏抵御市场风险的能力，法律等方面的专业知识贫瘠等等。受制于这些缺陷，买受人难以与其他债权人相竞争，其购房债权则处于弱势地位。

第三，优先性。结合前述根本性、弱势性特征，法释[2002]16号[1]特别规定买受人在缴纳了全部或者大部分款项时，购房债权优先受偿。其优先性突出体现在两点，其一是购房债权得以优先于别除权中的抵押权，以及其他一般债权先于受偿;其二是建设工程价款优先权不得对抗购房债权。

（二）购房债权的内容

通说认为购房债权由以下内容构成：

第一，购房款项及其利息。因房地产企业破产而致使买受人无法依照合同约定取得商品房所有权，买受人当然有权请求该房地产企业退还已缴纳的购房款项及其利息。其为购房债权最基本的组成部分。

第二，购房合同约定之违约金。购房合同通常包含相关违约条款，通常表现为房地产企业迟延履行或者不能履行约定的交房义务，而向买受人支付的特定金钱，既包括确定数额的金钱，也包括依据合同约定的计算方法得出的金钱数额。

第三，购房合同约定之定金。《民法典》第588条赋予“重复约定违约金与定金”的当事人择一适用的权利。若购房合同中包含了定金的相关条款，在符合法定条件的情况下，买受人可以依据“定金罚则”主张双倍返还。[2]

二、保障购房债权的必要性

保障购房债权的必要性体现在以下方面：

第一，守护买受人之根本。如前述，动辄以十万乃至百万计的购房款项承载着买受人一代甚至几代的辛勤劳动，寄托着买受人及其近亲属对于美好生活之憧憬。若有部分甚至完全灭失之担忧，对于买受人及其近亲属的打击将是毁灭性的。为守护买受人安身立命之根本，必须对购房债权加以充分保障。

第二，基于公正之考量。买受人受自身经济实力、专业能力的桎梏，在房地产企业的破产案件当中处于弱势地位。面对享有建设工程价款优先权的承包人、已办抵押登记的抵押权人、手持借款合同的一般债权人等，作为债务人的破产企业时常因资不抵债，难以满足全部的债权请求。购房债权在前述权利面前尽显弱势，极有可能出现部分或者全部付之东流的现象。基于公平正义之考虑，须对购房债权加以充分保障。

第三，维护社会公共利益之需要。住房问题关乎当前社会构成之下的每一个基本单元——家庭，每一个家庭都是潜在的购房人。因此关于房地产企业破产案件对购房债权的保障程度，长期为社会公众关注之热点。近年来，全国范围内有关商品房买卖合同发生的纠纷并诉诸法院的案件呈大幅增长、高位运行之基本态势。除因故未被网上公开的案件，已在网上公开的2017年的商品房买卖合同纠纷案件数量为20564件，2018年为22639件，2019年为21124件。而在十年前的2007年为97件，2008年为92件，2009年为159件。[3]由此可见，商品房买卖在社会中的影响范围逐渐扩大，保障每一个买受人的购房债权则成为维护社会公共利益之需要。

三、购房债权的现有保障措施及其问题

既然房地产企业之破产难以克服市场规律的影响，如何保障买受人的购房债权成为当前问题之肯綮。

（一）当前的法律措施

最高人民法院早已意识到保障购房债权的重要性，其主要是通过司法解释的形式加以保障。首先是在法释[2002]16号明确，虽然建设工程承包人享有价款优先权，但是该权利不得对抗缴纳了全部或者大部分购房款项的“消费者”。其次是在法释[2003]7号[4]中又明确了购房债权的组成部分，即违约金、定金罚则等内容。此外法释[2015]10号[5]还明确了即便是不动产尚未办理变更登记，在房地产企业破产被强制执行之时，满足特定情形也可以排除执行，以体现对买受人权利的维护。特定情形要求：其一商品房买卖合同先于法院查封订立并有效，其二该房为买受人唯一居住用房，其三买受人已依约支付50%以上房款。

（二）当前法律措施存在的问题

第一，“消费者”的措辞有争议。法释[2002]16號赋予购房债权优先性的措辞是“消费者”，这曾引发商品房买卖是否可以适用《消费者权益保护法》的争议，目前通说观点认为商品房买卖不适用《消费者权益保护法》。[6]但该问题却未终结，突出表现在享受保护的买受人范围界定问题。一种观点认为，司法解释使用“消费者”旨在将买受人的范围框定在“为生活消费需要”而买房的人，从而将其他用途的买受人排除，特别是基于投资目的的买受人，如为经营需要的商业用房买受人、法人买受人、“炒房”人等。另一观点认为，“消费者”即为买受人，不应依据商品房买受后的用途，对买受人区别对待，理由在于很难明确划分商品房买受后的真实用途。

第二，优先的购房债权有“被绑架”之担忧。正因对买受人范围的界定不清，导致这一旨在倾斜保护弱势买受人的制度被滥用，突出表现在为获得商品房买卖之差价的“炒房人”对该制度的利用。这一现象已经扭曲了司法解释意在维护买受人根本利益的初衷，反而降低了“炒房人”的商业投资风险，在一定程度上对“炒房”这一扰乱房地产价格秩序的行为起到了推波助澜的作用。

第三，购房债权的优先性是有条件的优先且该条件门槛过高。对于价款优先权而言，并非所有的购房债权均“不得被对抗”，因为的购房债权的优先是有条件的，即买受人需要支付全部或者大部分的房款。但“大部分”的具体比例尚不明确，一说50%以上。司法解释的初衷在于维护那些为购房而背负沉重经济负担的买受人的利益，但在实践当中付款比例达到“全部或大部分”标准的，即全款买房或者接近全款买房的毕竟是少数买受人，致使大量付款比例尚不达标的买受人利益无法受到保护。如果说对于付款比例极低的买受人，其损失较小，因而不存在特别保护之价值，尚可原谅。但是对于付款比例为49.99%的买受人，其遭受的损失与付款比例在50%、51%的买受人所遭受的损失又有多大的差距呢？付款比例上看似极小的差距，在结果上将是差别巨大，因为按普通债权处理，将会导致该债权难以得到有效的保障，甚至有完全灭失之担忧，这着实有违公正。

四、购房债权保障措施的完善建议

针对前述问题，是否赋予买受人的购房债权以“优先保护”，可考虑从以下方面解决：

第一，明确“优先保护”的买受人的基本范围。为防止司法解释之初衷继续被扭曲利用，须对买受人的范围加以明确界定。首先，应当将为满足日常生活之基本需要而购买商品房的买受人加以明确，而不再笼统适用“消费者”。这意在契合司法解释的初衷。其次，对于出于满足日常生产经营需要的买受人（如个体工商户），不予以保护将严重危及其正常生活的，有条件的列入优先保护范围。再次，将法人和非法人组织排除在保护范围之外，因为其购买商品房的基本目的，更多是出于生产经营需要，而非安身立命。最后，将特定时间段内频繁办理商品房变更登记的“炒房人”明确排除在适用范围之外。

第二，在面临是否适用“优先保护”时应当综合考虑买受人自身的基本状况，如买受人及其近亲属名下所拥有的商品房数量与其对欲购商品房的需求程度、买受人及其近亲属在特定时间段内办理不动产变更登记的频率等，然后有针对性的加以判断和处理。如对于买受人及其近亲属名下拥有的商品房数量明显超过其基本需要的，其购房债权不予优先;对于买受人及其近亲属在特定时间段内频繁办理不动产变更登记，已经超过了正常所需的，其购房债权不予优先等等。

第三，降低“优先保护”门槛，即降低购房债权优先性的付款比例条件。如前述，支付的购房价款达不到“全部或大部分”标准的买受人，其购房债权并不具有优先性。但这一标准设定过高，致使许多买受人的购房债权因没有资格享受优先而遭受损失。故应适当降低付款比例标准，或参照买受人自身状况作出例外性规定，交由具体案件的法官在个案当中通过自由裁量寻求案件处理之公正。诚然，对于未付款或者付款比例极低的买受人，几乎不存在优先保护之必要，毕竟其损失尚不足以干扰其正常生活。

五、结语

现代房地产市场之激烈竞争下，个别企业不可避免地会走向破产，这原本符合市场经济优胜劣汰的一般规律。但为了尽量减少其对市场其他主体带来的不利影响，特别是对那些在市场竞争当中处于弱势地位的买受人的不利冲击，法律应当对弱者予以特殊的保护。明确买受人的基本范围，综合考量买受人的基本状况，并且灵活把握适用“优先保护”的标准，这既能充分保障买受人的根本利益，也能契合司法解释弱者保护之初衷，还能够促进当前社会生活秩序的长期稳定。

参考文献：

[1]最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复.

[2]崔建远编.合同法[M].北京：法律出版社，2015：161.

[3]中国裁判文书网，http：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W 0/index.html？pageId=0a3ff8428d50a39e2b9cc4b2c9d4aaa3&s8=03，2020年6月24日访问。

[4]最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.

[5]最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定.

[6]房绍坤编.房地产法[M].北京：北京大学出版社，2015：128.