浅析公共租赁住房可持续发展的阻力及对策

摘要：十四五规划中明确提出，要扩大保障性租赁住房供给。因此，研究公共租赁住房可持续发展有重要的现实意义。本文首先概述我国公共租赁住房的发展历程以及供需现状，在此基础之上分析了公共租赁住房可持续发展的阻力，最终提出持续发展公共租赁住房的对策。

关键词：公共租赁住房;可持续发展;住房保障

公共租赁住房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等“夹心层”群体出租的保障性住房，如何在兼顾社会效益和经济效益的前提下，确保动态的“夹心层”群体“住有所居”，研究公共租赁住房的可持续发展势在必行。

1.我国公共租赁住房发展现状

1.1我国公共租赁住房的发展历程

1.1.1公共租赁住房发展的雏形阶段

2004年5月，建设部等四部委颁布的《经济适用住房管理办法》提出经济适用住房租售并举政策，国家鼓励房地产企业建设出租型的经济适用住房，由此公共租赁住房的雏形便产生了。2007年8月，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，指出要實现经济适用住房与廉租住房保障对象上的衔接，并要求积极发展住房租赁市场，鼓励房地产企业开发建设中小户型住房面向社会出租，至此公共租赁住房将填补经济适用住房和廉租住房保障对象的空白。

1.1.2公共租赁住房逐步成为保障房的主体阶段

2010年6月，住建部等七部委颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》对公租房房源渠道、出租管理和运营监督等制定支持政策。2012年5月，住建部发布《公共租赁住房管理办法》明确了公租房分配、运营、使用、退出和管理等环节的基本要求。2013年12月，住建部等部委联合发布《关于公租房和廉租住房并轨运行的通知》，提出公共租赁住房和廉租住房并轨运行，明确了公共租赁住房在我国保障性住房中将逐步成为主体。

1.1.3公共租赁住房的深化发展阶段

2016年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。2018年10月，住建部和财政部联合下发《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》，其目标是通过试点，在试点地区建立健全公租房运营管理机制，完善政府购买公租房运营管理服务的管理制度与流程，形成一批可复制、可推广的试点成果，为提升公租房运营管理能力提供支撑。

2020年11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》要求，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。至此，再次强调了国家持续发展公共租赁住房的决心。

1.2我国公共租赁住房供需现状

中国社会科学院大学金融研究所胡吉亚（2020）以2018年我国GDP排名前十的城市为例，统计分析截至2017年末这十座城市的每百万人拥有公共租赁住房情况，如下图：

通过分析图1，可以发现仅有重庆市和天津市的公租房数量达到了国际标准，而北京、成都和武汉的每百万人公共租赁住房套数不及国际标准的一半。随着我国城镇化的加快发展，城镇“夹心层”人群必将呈动态增长，我国一线大城市的公共租赁住房的供需缺口将进一步扩大，可见研究公共租赁住房的可持续发展可以一定程度上缩减供需缺口。

2.公共租赁住房可持续发展的阻力

2.1公共租赁住房的投资回报低

由于公共租赁住房投资收益主要来源于较低的租金，其投资回报率低，目前我国公共租赁住房建设资金主要还是仅限于财政拨款、银行贷款、住房公积金贷款和土地出让金净收益等四项，其他社会资本参与公共租赁住房的积极性并不高。因此，公共租赁住房的建设资金仍然有较大缺口，从而成为公共租赁住房可持续发展的阻力之一。

2.2公共租赁住房后期运营管理不规范

公共租赁住房后期管理一般包括公共租赁住房建成交付后，移交运营管理机构管理后的相关日常运营管理工作。我国公共租赁住房运营管理仍然处于探索阶段，仅在部分试点地区尝试建立运营管理机制，尚未形成统一的管理规范与标准。目前公共租赁住房的后期运营管理均存在专业人员配备不足、素质不高，且人员更替频繁、服务水平不高等问题，导致公共租赁住房的可持续发展遇到阻力。

2.3公共租赁住房后期运营管理成本高

随着物价水平和人力成本的逐年上涨，公共租赁住房项目不仅要支付逐年增长的物业管理费，还要偿还每年的贷款利息。公共租赁住房项目后期运营必须依赖政府的大量补贴，项目运营成本加大，成为公共租赁住房项目的经济可持续发展的阻力之一。

3.公共租赁住房可持续发展的对策

3.1鼓励社会资本参与公共租赁住房建设，创新融资模式

公共租赁住房的建设资金除了财政拨款、银行贷款、住房公积金贷款和土地出让金净收益等四个来源外，还要大力调动社会资本参与。在公共租赁住房的规划设计阶段允许一定比例的商业配套，将商业设施以市场价进行出售，可以使社会资本方回笼一部分资金;另一方面，创新公共租赁住房融资模式，积极试点并推广利用REITs、保险资金、债券融资、BT模式和PPP模式等开展公共租赁住房融资。

3.2公共租赁住房后期运营管理市场化，建立绩效评价体系

公共租赁住房后期运营管理规范化是公共租赁住房可持续发展的重要保障。目前公共租赁住房后期运营管理主要是由政府指定的政府类公共租赁住房运营管理机构管理，为了进一步规范管理，可以充分发挥政府购买服务、委托管理的优势，引入市场竞争机制，通过公开招标的方式选择最优的运营管理机构参与后期运营管理。另一方面，加强对公共租赁住房后期运营管理机构的绩效评价和全过程间管，建立统一的绩效考评机制，量化评价公共租赁住房的运营管理服务。

3.3建立公共租赁住房后期运营管理成本补偿机制

建立公共租赁住房后期运营管理补偿机制是实现公租房经济可持续发展的重要手段之一。首先，政府适当补贴公共租赁住房的后期运营管理机构;其次，公共租赁住房的后期运营管理机构可以优惠的价格运营管理小区内配套的商业设施获取一定收益;最后，对于考核优秀的市场化公共租赁住房运营管理机构，可对其实行其他相关优惠政策。由此，便可以一定程度上补偿公共租赁住房后期运营管理机构的成本，从而促进公共租赁住房可持续发展。

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基金项目：本文为武汉东湖学院2020年青年基金人文社科项目《武汉市公共租赁住房建设资金可持续循环利用机制研究》（项目编号：2020dhsk006）资助成果。项目负责人：张琼。

作者简介：张琼（1983-），女，湖北监利人，武汉东湖学院副教授，区域经济学硕士，研究方向为房地产经济与管理。