浅析商品房买卖纠纷中逾期办证若干问题

毛学梅 范文婷

摘要：商品房买卖合同中逾期办证纠纷日益增多，导致买受人利益受损，只享有房屋使用权，而不能及时享所有权。逾期原因可分为开发商原因、买受人原因、第三人原因以及不可抗力等，不同原因引发的逾期办证违约责任承担主体也不同。现行法律关于商品房办证义务主体规定不一，急需进一步完善统一，以促进房地产市场健康平稳发展。

关键词：商品房买卖;逾期办证;违约责任

近年来，我国商品房市场迅速发展，商品房买卖纠纷尤其是逾期办证纠纷日益增多，此类案件诉请多为购房人要求开发商立即办理房屋权属证书和给付迟延办证违约金。由于现行法律对于逾期办证的规定存在不一致、不明确的情况，给司法审判实践带来很大困扰，笔者对此进行简要分析。

一、现行法律关于商品房办证义务主体的规定

房屋买卖合同是指房地产开发企业（即开发商）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。房屋买卖合同除涉及房屋交付、购房款支付等问题，还涉及产权证办理事项。

我国现行法律对于商品房办证内容多有规定，但从中引申出的办证义务主体却不同。《不动产登记暂行条例》第十四条规定商品房所有权转移登记应由开发商和购房人共同向房屋登记部门提交符合条件的申请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定更加侧重保护买受人的利益，加重了出卖人的办证义务，但实践中对于如何准确理解“因出卖人原因”存在较多分歧。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条两项规定开发商只负有协助办证义务。

笔者认为上述法律有关商品房办证内容的规定并不是割裂的，而是相互补充、相辅相成的关系。商品房办证需要出卖人和买受人双方配合，但在具体衔接上还需要法律进一步完善细化，明确时间节点以及义务主体、法律后果等因素。

二、商品房逾期办证的原因分析

实践中，造成商品房逾期办证的原因很多，主要可以归结为如下几个方面：开发商原因、买受人原因、第三人原因以及不可抗力等因素。

（一）开发商原因

开发商原因是导致逾期办证的主要原因，主要有以下几种情形：一是开发商未在约定或法定期限内完成初始登记。开发商取得大产权证是购房人办理分割产权证的基础和前提;二是开发商在取得大产权证后，具备办理业主分割产权证时未及时通知业主办证;三是在买受人申请转移登记时，开发商未提供必要的证明资料;四是开发商商品房存在瑕疵影响过户;五是其他原因，如需办证房屋的契税、公共物业维修基金未缴纳。

（二）买受人原因

开发商已经完成房屋初始产权登记，具备买受人申请转移登记时需要提供的相关证明材料，但因买受人的原因无法办理产权证，则逾期办证的责任不可归咎于开发商。买受人原因主要有：一是买受人未按约定支付购房款;二是买受人未及时提交转移登记的申请并将办证所需由其自身提交的资料提交;三是买受人未支付转移登记所需缴纳的相关费用;四是买受人未按法律规定缴纳公共部分的维修资金、契税等。

（三）第三人原因

第三人原因主要是指房屋买卖合同双方当事人之外的第三人导致逾期办证的情形，既有规划部门、房管局、测绘机构等相关部门的原因，也有部分业主违章乱搭私建导致小区无法按期进行综合验收等原因。

（四）不可抗力

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，由于不可抗力原因导致逾期办证的，开发商可因此免责。

三、逾期办证责任承担

逾期办证原因不一，因而对逾期办证违约责任承担主体需具体问题具体分析。

（一）因开发商原因导致逾期办证的责任承担

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人原因导致买受人逾期未能取得房屋所有权属证书，出卖人应当承担违约责任。审判实践中，法院认定开发商是否履行办证义务主要从以下几个方面审查：第一，開发商是否完成房屋权属初始登记;第二，开发商是否已经向办证部门提交了买受人办证的相关证明资料;第三，开发商是否已通知买受人办证。若开发商已履行上述义务，可认定其已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任;若开发商未按时履行或未完全履行上述义务，应按照合同约定承担逾期办证违约责任。若合同约定违约金过低或未约定逾期办证违约责任的，根据上述解释第十八条之规定，违约金可以按照已付购房款总额，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。法院在审理该类案件时，应结合开发商的过错大小和买受人的实际损失等因素，坚持公平原则进行审理。

（二）其他非开发商原因导致逾期办证

由于第三方或不可抗力原因导致商品房逾期办证的，开发商可举证证明免除其逾期办证的违约责任。对于买受人因自身原因，如未及时提出办证申请、未按照规定提交办证所需的材料等导致逾期办证的，则不存在违约责任问题，因为申请办证权利是否行使是买受人对自身权利的处分。

需要注意的是，实践中时有因未缴纳维修资金导致逾期办证的情形。按照法律规定，业主是维修资金的最终缴纳主体，但对于维修资金缴纳的具体时间各地做法不一，大多数是开发商在交房时通知业主缴纳，先行代收，但也有地方性规定开发商在办理初始产权登记时业主必须要缴纳维修资金，此种情况下，若开发商已通知业主缴纳维修资金，但业主怠于缴纳，从而导致开发商无法进行初始产权登记，更无法为买受人办理转移登记，造成逾期办证的后果。对此类案件，要综合地方性规定、案件具体情况以及双方过错综合评判，而非仅以开发商未完成初始登记为由认定其承担全部逾期办证违约责任。

参考文献：

[1]门学孟，《商品房买卖合同逾期登记及其违约金的认定-以张某诉绵阳某投资有限公司为例》，西南科技大学专业学位硕士研究生学位论文2019年5月。

[2]杨忠霖，《漫谈商品房买卖合同中逾期办证的责任认定》，《法制博览》，2020年8月上。

[3]叶茂，《商品房买卖合同纠纷中有关逾期办证法律责任的认定》，《科技与法制》2010年第3期。

[4]贾宇润，《商品房买卖中房屋逾期办证法律问题探析》，西北大学专业学位硕士论文，2010年12月。