营改增对房地产企业税负的影响及解决路径探析

【摘要】房地产行业是我国经济腾飞和发展的一个缩影，在经历了多年的蓬勃发展后，房地产行业也迎来了新的变革。自2016年5月1日起，“营改增”已覆盖至全国各行各业，对于房地产行业而言，在遇到新问题的同时，也将收获更多新政策带来的利好。文章对“营改增”下房地产行业的税负变化情况展开研究，并提出相应的税收筹划建议，以缓解新政策对房地产企业带来的冲击，维持房地产企业平稳发展。

【关键词】营改增;房地产企业;税负影响

随着我国经济的不断发展，营业税这一曾经对我国经济建设发挥过重要作用的税种，其重复征税的弊端日益凸显。为了重新释放经济活力，国家对财税制度进行了改革。出台“营改增”政策的目的在于通过减少重复征税降低企业的税负压力，不仅有利于我国税制向国际化趋同，也有利于提升国民经济的运行效率。“营改增”对于促进供需市场活力，优化企业在投资和财务上的各种决策都可以起到积极的推动作用。“营改增”对于房地产企业产生的影响是长远的，也是重要的。房地产企业要顺势而为，做好税收筹划工作，力求在困局中实现稳健发展。“营改增”对于房地产企业来说是一把双刃剑。如果房地产企业能够充分把握政策方向并合理利用规则，不仅能够有效避免重复征税，还能够朝着积极的方向发展;否则，无法适应新规则的房地产企业会在发展的过程中遇到重重阻力，甚至面临淘汰出局的可能。本文就“营改增”对房地产企业产生的影响展开分析，提出相应的税收筹划建议，以期使房地产企业在面对“营改增”时能够实现平稳过渡。

一、“营改增”政策在房地产开发企业的解析

（一）纳税种类的变化

在全面营改增之后，房地产开发企业的纳税人销售房产时缴纳的营业税变为缴纳增值税，行业涉及的主要税种：房产税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、印花税等其他税种暂未大的变化。

（二）计税方法和税率的变化

在全行业均纳入营改增试点的范围后。营业税时代也在此刻退出了历史舞台。营改增之前，对房地产开发企业要求全部以房产销售额作为征税对象征收营业税，税率统一为5%;营改增之后，针对房地产开发企业文件规定对于2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的房地产老项目，可以选择按简易计税方法5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。2016年4月30日以后取得《建筑工程施工许可证》的项目必须按一般纳税人计税方式计税，目前增值税税率已调整为9%。这标志着房地产开发企业增值税时代的正式到来。在当今税收政策频繁调整和变化的环境下，对房地产开发企业的税负有着怎样的变化和影响，需要我们去做更具体的思考和探讨。以我司目前正在开发的房地产项目为例，对比营业税的征税方式和营改增以后新的计税方式，企业在税负上确实产生了差异，对于房地产开发企业来说是减负了还是增加税收负担，我们可以通过具体数据加以对比和分析。按照国务院及李克强总理的讲话精神，在全面实施营改增后对所有企业税负会只减不增。相信房地产开发类企业也是如此。在2016年5月1日全面实施营改增之后，房地产开发企业增值税税率也经过了二次调整，分别是2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为11%税率的，税率调整为10%。及2019年4月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为10%税率的，税率调整为现行的9%。将来增值税税率可能会进一步下调。

二、“营改增”下房地产企业采取的应对措施

（一）关注“营改增”的政策变化，争取政策支持

面对新的政策形势，房地产企业一定要具备敏锐的政策洞察力，高度重视“营改增”政策在税改方面产生的变化并做好相关的解读工作，协调好企业内部与财务部门的配合工作。首先，尽快理清适用于企业的相关税收优惠政策尤其是做好税收优惠政策的审查工作，在确保政策能够发挥作用的前提下，把握好政策的变化动向，及时做好风险评估工作。其次，仔细研究适用于老项目的过渡性政策，充分发挥这些政策在房地产企业运行过程中能够带来的福利。最后，在“营改增”之初，政府会针对企业可能出现的各种困难为其提供相关的政策扶持，以帮助企业渡过难关。房地产企业要把握时机，充分利用过渡性扶持政策带来的利好，及时向政府申请过渡性税收优惠，或寻求财政扶持，以缓解暂时的资金压力。

（二）做好进项税额抵扣监管工作，加强进项税额的抵扣

国家实施“营改增”的目的是为了缓解企业的税负压力，而降低增值税税负最有效的途径就是做好税额抵扣。因此，房地产企业不仅要加强进项税额抵扣的监管力度，还要在运营过程中有效强化和落实进项税额的抵扣工作。首先，房地产企业需要提升财务部门对“营改增”政策的认知，了解上游行业在房地产项目实施过程中可能出现的税负转嫁环节，与上游行业沟通交流。特别是在与建筑企业合作的过程中，房地产企业要积极做好沟通工作，在平衡彼此利益的前提下，尽量多争取进项税额的抵扣额度。其次，在建筑材料供应商的选择上，房地产企业也要认真对待，除了选择具备资质的大型建材供应商，对于辅助材料的供应商，也要尽量选择具备资质的卖家，以确保建筑材料的品质。在与这些建材供应商进行合作的过程中，应以能够取得增值税专用发票的合作对象为主，目的是最大限度地实现进项税额的抵扣。另外，房地产企业还应对劳务成本进行科学合理的规划，通过公开招标的方式，与能够缴纳劳务报酬税款的正规劳务企业展开合作，有效控制建设成本。最后，由于房地产行业的推进周期比较长，需要耗费大量的资金，房地产企业应提前做好全盘项目的納税统筹，对建设资金和成本进行科学合理的分摊，开展税负调控管理工作。对于财务方面的工作，为了降低和避免由于发票管理不善造成的税负变化，可以委任可靠的财务人员进行增值税专用发票的专项管理。通过及时管控，全面落实，最终实现有效降低企业建设成本的目的。

结束语：

根据企业实际案例分析，营改增后房地产开发企业的税收环境确实发生了较大变化，企业整体税负对比营业税时期也有显著下降，在税改的浪潮下对所有纳税人而言都是全面税改的受益者，因此房地产企业应在一次次的税改中抓住机遇，并不断提升自我。在实际工作中我们更需要对：增值税进项税额合理取得、经济合同签订、工程招投标、日常财务核算等加强管理，规范企业各类经济行为。加快各项涉税制度的完善和建设，形成一套行之有效的应对措施和工作流程，并加以严格执行。从而才能让房地产企业在发展的道路上走得更稳更远。

作者简介：

张城俊，毕业院校：西安交通大学，工作单位：桐梓交旅投资建设集团有限公司