房地产企业开发项目全成本管理运用探析

杨凯

摘要：房地产行业作为中国市场经济的重要的一个部分，极大地促进了中国市场经济的增长。但是到目前为止，中国房地产业的增长已接近饱和状态，许多房地产公司的经营效率处于停滞不前的状态，无法实现进一步的增长。企业必须认真考虑如何实施更科学有效的成本管理，并最终最大限度地提高企业绩效和管理目标。如果现在的房地产公司想要把运营效率提高，而且要实现预期的经济效益，就必须对它的成本管理体系进行改革完善。另外如果想提高在市场上的竞争力，可以通过控制成本实现。本文讨论了房地产企业开发项目的全成本管理运用。

关键词：房地产;企业开发;全成本管理

近年来，随着中国经济水平的提高，人民生活水平越来越高，对房地产业的发展提出了更高的要求。全成本管理是一种现代化的成本管理模式，这意味着企业单位需要将其所有员工和所有业务关系确定为成本管理的目标，从而实现企业单位的整体成本管理。如果房地产公司希望提高运营效率和核心竞争力，则需要从自己的成本管理入手，不断完善现有的成本管理系统，并最大程度地减少企业的成本支出，合理规划资金运用。为了实现企业的长远发展，需要提高成本管理的质量和效率。

1.房地产全成本管理中的问题

1.1房地产开发项目的全成本管理理念不完善

房地产开发项目的全成本管理贯穿于从项目开始到完成和结算的整个过程。实际上，某些房地产开发项目的全成本管理运用并不是特别完善。比如，房地产公司的成本管理理念不科学，全成本管理的正确认识在开发项目人员中的欠缺。在开发项目设计的早期阶段，单位和有关人员的决策水平对全面成本管理的概念没有深刻的了解，他们没有有效地将项目的成本，质量和计划结合在一起，甚至对全面成本管理的推进产生严重影响等。

1.2成本管理在项目施工时不完善

管理房地产开发项目全成本管理系统的关键部分是项目施工过程中的成本管理，包括建设前，建设中和建设后成本管理。当前，大多数房地产公司可以有效地控制项目建设前和建设后成本，但是在建设过程中仍然缺乏对成本管理的关注和有效控制，导致这样全成本的管理工作很难有效地进行下去。在具体的施工过程中，通常由于项目的质量、功能或市场定位出现问题或偏差，需要再次更改设计方案，比如更改规划、商业布局、户型设计、功能配套等等，这就增加了开发的成本。

1.3投资决策环节管理不规范

房地产行业是资金密集型，房地产公司在开发项目中会投入大量的资金，一旦该项目被中断，将给房地产公司的人力，财力和物力造成巨大损失。目前，大多数房地产公司没有很好的做到项目投资决策有效的管理，也没有科学合理地选择某些真正适合投资开发的项目，这就大大增加了公司的成本。如果在实际工作中，项目投资的选择没有与企业的实际情况完全融合，加上项目管理不科学，工程因为个别原因被迫停工、停建，使得该项目的建设周期延长。这样大大增加了企业的工程造价成本，不利于企业实现预期效益，有时甚至亏损。

2.房地产开发全过程成本控制的措施

所谓的全成本管理内容涵盖了整个项目开发过程中所有职位的全部支出成本。这就需要房地产公司需要建立和完善全成本管理系统，以提高成本管理效率并使公司开发成本控制在预期范围内，并最终实现预期的经济回报。

2.1项目设计阶段

在规划和设计阶段，会对项目成本产生巨大影响。据统计，规划设计阶段对项目投资影响巨大。因此，项目的投资决策者应该先改变看法，在设计的审查阶段和规划阶段时，投资者就应该放弃对功能，外观和规模的过度追求，而是要认真考虑质量，成本和成本績效问题，并加强设计阶段的开发成本控制措施，确定适当的设计计划，合理地控制成本。

2.2项目的招投标阶段

对于房地产开发公司而言，有效的招标管理不仅可以提高开发项目的开发效率，而且可以降低开发成本。项目的投资，质量和进度可以通过选择资质、品牌好的施工单位或从材料供应商那里进行招标来控制。在这个阶段，最低价中标不是最好的选择，而是经过科学、准确地计算出合理的竞标价格，以确保施工方能够获得合理的利润，并确保建筑质量才是最好的。选择中标单位时，公司要把成本与质量的融合作为首要考虑的因素，然后再考虑成本管理。而且在招标时询价，及时了解最新的市场价格、营运方案等可以加强成本的管理控制。

2.3项目实施阶段

在项目实施阶段，首先要加强设计变更和签证管理，加强成本，质量和进度之间的协调和控制，对施工单位和分项的设计进行严格审查。注重合同履约的管理，收集并加强补充协议、增加项点的成本管理。

2.4审计结算阶段

可以充分利用市场的方法，进行房地产开发行业的审计和结算。在审计结算企业的房地产开发项目时，可以选用造价工程师或公司专门进行指导。比如，建设造价咨询公司的审查出的结果，如果想要送到投资评审中心，必须先经过房地产公司，造价咨询公司和参建单位三方的认可之后才进行。

2.5项目完成阶段

房地产开发项目只有在五方验收并经政府有关部门审核批准后才能最终完成。如果在验收阶段存在整改，则房地产开发公司必须进行与项目相关的修改，这将增加项目的开发成本。如果涉及重大变更，则开发项目周期将改变。从长远来看，由于项目竣工日期的延迟，房地产公司将不得不支付更多的成本，比如延期交房的违约金、开发贷款的利息等。在项目设计过程，施工图纸审核就要严格把关，施工严格按照施工图纸组织，抓好施工质量，避免验收过程大幅整改。对于房地产项目的竣工验收阶段，需要开发商组织各个相关部门成立项目竣工验收工作的小组，做好科学合理的分工，协同将工程项目的验收及收尾工作做好。

3.结论

总之，由于房地产的特殊性，需要选择适合自身的全成本管理系统来进行开发项目的成本管理，通过全成本管理的应用，使企业成本管理效率得到进一步提高，为企业健康可持续发展提供了可靠保障。

参考文献：

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