从江汉油田住房公积金中心看公积金行业分中心个人住房贷款业务的问题与发展

阙克坚 陈强

摘要：住房公积金制度历经多年发展，对住房改革、完善住房保障、改善社会居住条件、推进住房金融发展和促进房地产业健康发展等方面发挥了重要的作用。

关键词：江汉油田;住房公积金;个人住房贷款

类似于中石化江汉油田分公司这样的大型国企如今正处于各种改革浪潮之中，特别是关乎住房类的改革，而他们大部分都具有自己的公积金管理中心，统称行业分中心，本文以江汉油田住房公积金中心为代表的行业分中心作为调研对象，分析作为行业分中心在如今住房经济迅猛发展的大环境下如何应对，如何更好的发展，并对行业分中心住房贷款方面存在几点问题进行解析，在此基础之上提出几点建议。

1.总论

近几年全国房地产市场火爆，住房公积金个人贷款业务进展迅速，每年累计个人贷款余额在持续增加。

但在各公积金中心中存在着类似像江汉油田住房公积金中心这样的行业分中心，在发展个人贷款业务时存在着很多问题，通过与多家分中心交流中发现，都存在个人贷款业务方面进展比较缓慢，涉及的开发商及楼盘不够全面，惠及职工家庭户数、带动职工购房面积不足的诸多问题，当楼市火爆部分开发商不接受公积金贷款的时候，采取的应对办法不多。结合实际工作中的经验，具体分析其内在原因主要有如下几个方面：

2.贷款额度有限，覆盖面分布不均

很多大型国企同江汉油田职工一样，享受到住房公积金政策的人有很大一部分人是在效益较好的单位工作，效益好的单位公积金缴纳基数较高，所以这部分职工最能享受到贷款益处。但是效益较差单位的职工、收入较低的职工以及外包制职工、改制企业职工等缴纳公积金较少，贷款额度有限。

这些年各地商品房价格持续上涨，远超工资收入的涨幅，特别对于刚入职的年轻职工，收入本身相对就低，但购房的需求又是他们所必须面临的问题，所以如何拓宽对年轻人的贷款政策是这些公积金中心所必须考虑以及解决的问题。

3.贷款余额对较小

很多公积金行业分中心的贷款余额规模仍然比较小，虽然近几年新増贷款数量增加不少，但提前还款人数也逐年在增加，以江汉油田住房中心为例，截至至2020年9月份公积金贷款个贷率为43.37%，仍然具有较大的发展空间，特别是很多大型国企单位的办公地点搬迁，如搬迁至武汉、郑州、成都这样的大型城市后，很多职工会有购房的需求，这就是个贷増长的动力点。

4.供给结构性矛盾依然较大

很多类似江汉油田的大型国企，职工分布区域广泛，住房诉求多样，不同的房地产市场与贷款供给结构性矛盾依然较大。

4.1集资房有效需求大幅减少

类似江汉油田这样拥有獨立生活区的其他大型国企有不少，以江汉油田为例，油田矿区内集资住房经过多年建设，刚性需求基本满足，以及老旧小区改造后居民生活条件改善，改善型住房需求大幅减少;此外，部分单位外迁，油田矿区常驻人口减少，加上职工投资理财观念的转变，对集资住房需求进一步下降。

2018年-2020年9月江汉油田仅有10%的职工购买集资住房户办理了住房公积金贷款，贷款金额仅占总放款额的6%，需求量萎缩相当严重，未来的需求也会越来越小。

纵观类似江汉油田这样拥有独立生活区的其他大型国企都存在类似的住房需求供给矛盾问题，尤其是城市商品房的价值增幅要远远大于集资住房价值的时候，未来在购买何种类型住房的矛盾点上会越来越明显。

4.2投资投机性住房需求增长

近些年，武汉、郑州、成都等多个城市房价逐年上涨，货币的持续贬值，引发投资投机性住房需求大幅增加。随着搬迁到城市的单位越来越多，各单位职工以及亲戚都会选择在城市购房。

以江汉油田为例，搬至武汉单位增多，加上近年武汉发展迅猛，房价也节节攀升，许多油田职工不管本人的工作地是否在武汉，都会选择到武汉购房，因为大家看到了价值的增长，因此类似于江汉油田公积金中心的这样的行业分中心的服务区域就不能仅仅限制在以前单位所在的地区，一定要想办法扩大贷款服务范围，不能让地域限制中心的业务发展。

4.3购房地点逐年扩展与变化

随着很多大型国企实行走出去战略，具有规模的外部市场越来越多，职工在工作所在地时间逐年增长，也让许多职工有了更多在不同城市地域购房的选择，因此大大增加了行业分中心的服务范围以及服务难度，对行业分中心的服务水平有了更高的要求。

4.4不能调动开发商及银行办理住房公积金贷款

在实际购房业务中，由于住房公积金贷款的利润空间不高，商业银行的积极性不高，同时因为开发商受制于商业银行，住房公积金贷款到账时间长，开发商不愿意选择。特别是一些商业银行在开发商贷款建房的初期，就与开发商签订合同，房屋建成后，购房人所需的全部贷款业务均由贷款给开发商的银行来完成，而使得购房申请人在申请住房公积金贷款过程中面临了很多困难与障碍，这一方面影响了购房者的申请，另一方面也影响了住房公积金的使用效率。

这种现象背后的原因主要是缺少相关法律法规对商业银行、开发商等接受公积金贷款的业务作出明确规定，这一方面使得行业分中心对开发商缺少积极有效的约束力，尤其是在房地产市场火爆，房屋供不应求的时期，开发商在与购房者的关系上属于主导地位时，对住建部下达的不准拒绝公积金的要求置之不理，在有房源就是王道的大环境下，公积金缴存职工的自身利益就更无从保障。

5.行业分中心的发展思路及解决办法

住房公积金贷款政策需要适应房地产市场发展的需要，而房地产市场的发展变化反过来也影响住房公积金贷款政策的选择。随着房地产市场的快速发展，房地产价格节节上升，行业分中心应结合当下房地产的发展以及职工在购房、贷款方面的需求，并结合自身的实际情况，制定出惠民政策来满足如今日益变化的房地产市场。

5.1增加多种服务渠道，满足差异化需求

中心应积极进行市场调研，了解个人住房贷款市场的发展趋势，通过参照购房区域特点，根据不同年纪、收入的群体需求采取不同的信贷政策，挖掘市场需求，准确定位客户群，提升业务规模。并通过提高贷款额度、丰富贷款品种、增加还款方式、提升和改善服务质量，满足如今各类差异化的需求。

5.1.1增加贷款品种以及自由还款方式

中心可与公积金委托放贷银行进行深度合作，加大公积金贷款与商业贷款结合（组合贷款）的推广力度，以及商业贷款转公积金贷款业务，满足如今房价日益高涨的实际需求。

设定“自由还款”在这样的还款模式，在设定每期还款最低额度的前提下，职工可按照本人当期收入的高低确定还款的具体时间和金额。也可在还款期间使用公积金账户余额进行公积金部分提前还本。

5.1.2增加公积金多种服务渠道

推出手机APP、微信公众号、网上服务大厅、“12329”短信热线等多种服务渠道，通过深入单位宣传、微信方案推广、短信定时通知等多种方式，让职工对网上自助业务特别是手机端业务“会用、能用”，以“互联网+”技术让职工一手掌握住房公积金服务。

5.2 结合实际，制定政策，支持职工合理住房消费

中心要积极贯彻落实国家有关部门最新的个人住房信贷政策，分析本单位贷款年龄分布结构，结合自身实际情况按照“分类指导，因地施策”的原则，推出更加适合当前市场发展，形势变化，更加能够满足缴存职工需求以及满足中心长远发展的好政策，不断提升金融服务水平，进一步支持职工合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。

5.3 引导开发商、银行积极使用发放公积金个人贷款

为能扩大公积金行业分中心的贷款业务在房地产市场的影响力，中心应经常与委贷银行一起深入各类售楼中心，积极与开发商进行沟通，介绍公积金贷款政策和办理流程，提升开发商对行业分中心的公积金贷款认知度。并做好贷款政策宣传、贷款调查和资料的收集传递工作，减少贷款职工往返于售楼中心、公积金中心以及委托贷款银行的次数，减少资料的往返重复现象，提高贷款办理效率以及正确率，最大限度的压缩放款周期。

努力通過请进来、走出去、勤上门等多种形式拓展了住房公积金贷款业务，也可邀请开发商来企业内开展推介活动，促成双边合作，以优质服务来为本单位职工争取更多优惠政策，让职工充分享受住房公积金带来住房保障的便利。

6.结论

如今的房地产市场的变化需要类似于江汉油田住房公积金中心这样的行业分中心实现跨区域的异地贷款，他们必将面临办理复杂程度高，办理难度大的问题。中心必须科学预测房地产行业的发展趋势，关注政策的调整和变动，了解市场的调整状况，以及多种不同的行业因素，保证职工利益最大化、中心风险的最小化，真正实现住房公积金制度“取之于民、用之于民”的宗旨。

参考文献：

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[5]武中哲，王洁.住房公积金制度的社会适应性及改革路径.科学与管理.2011（3）

[6]于伟.住房公积金贷款业务思考.中国乡镇企业会计.2012（8）

[7]谢艳霞.住房公积金.个人住房公积金贷款还款方式研究.2013（5）

作者简介：

阙克坚（1983.2-），男，汉族，湖北随州广水，大学本科，中石化江汉石油管理局有限公司住房公积金管理中心归集管理室主管。

陈强，（1972.8-），男，汉族，湖北武汉，大学本科，中石化江汉石油管理局有限公司住房公积金管理中心油田专家。