房地产开发资金风险与控制之我见

摘要：资金风险控制是房地产开发管理中的一项重要工作，通过强化资金风险控制，对提高房地产开发项目投融资决策的科学性，实现开发项目经济效益目标起着不容忽视的作用。本文分析了房地产开发资金风险的成因，提出了加强房地产开发资金风险控制的有效措施，期望对提高房地产企业资金管控水平有所帮助。

关键词：房地产企业;房地产开发项目;资金风险

一、引言

随着房地产市场政策和经济环境的变化，对房地产企业的项目开发带来了一定程度影响，使得房地产开发项目在实施过程中面临着诸多的不确定性因素，直接影响着项目资金的安全性，以及房地产开发企业的稳定持续发展。为了提高房地产开发资金的安全性，保证开发项目实现预期投资目标，房地产企业必须加强房地产开发过程中的资金风险控制，动态平衡资金流入与流出，规避资金链断裂风险，保障开发项目的顺利实施。

二、房地产开发资金风险成因分析

（一）开发项目可行性研究深度不够

房地产企业在拟建项目之前应对项目所在地的社会、经济、文化以及房地产行业发展趋势进行调研分析，制定出开发项目投资方案，对项目投资方案进行可行性分析，为项目投资与融资决策提供依据。但是，大部分房地产企业在拟建项目可行性研究阶段的论证不充分，没有动态权衡项目开发周期、建设资金需求与销售资金回笼之间的关系，加之房地产开发项目的建设周期较长，易受经济政策、社会环境、房地产市场等外界因素的影响，进而导致项目开发投资回报率偏离预期，现金流入与流出失衡，导致企业陷入无法按期偿本付息的困境，增大企业资金链断裂风险。

（二）项目资金管控不够严谨

房地产开发项目从拿地到竣工结算一般要经历2-3年时间，在该时期内，房地产企业需要根据项目进度情况投入与之相匹配的资金，使得项目现金流在项目建设阶段始终处于流出远远大于流入的情况。部分房地产企业不重视房地产开发项目实施过程中的资金管控，未能严格执行资金预算控制措施，使得各项目部经常出现不必要的资金支出，导致资金实际支出远超资金预算指标，增大了企业资金周转风险。此外，还有部分房地产企业为了扩大房地产项目开发规模，盲目地在同一时期同时开发多个房地产项目，降低了企业资金的流动性，极易导致企业资金周转失灵，使企业面临着资金链断裂风险。

（三）资金风险防范体系未发挥应有功效

在房地产开发资金管理中，企业管理层不重视资金风险防范，没有结合房地产项目开发特点建立起资金风险预警机制，导致企业一直处于高负债经营状态，面临着较大的长偿债风险。同时，房地产企业的开发项目分布于各个地区，各个项目部与企业财务部门缺少联系，使得财务部门难以及时获取各个项目部的资金流动情况，无法为资金风险评估与防范提供数据支持。此外，房地产企业在经营发展中过于依赖银行贷款，融资方式较为单一，造成企业资本结构不合理、融资成本较高，若项目投资收益率未能达到预期，则易使企业陷入以新贷款偿还旧贷款的恶性循环状态，增大企业破产风险。

三、加强房地产开发资金风险控制的措施

（一）深化房地产开发项目可行性研究

房地产开发企业在对资金风险进行控制的过程中，应当进一步深化房地产开发项目的可行性研究工作，并以项目的可行性报告作为主要依据，制定行之有效的资金风险防控措施，具体如下：其一，收集信息优化方案。房地产开发企业应当采用科学的方法，对项目的可行性及投资回报率进行预测。通过前期调查，掌握与项目有关的信息，根据这些信息，对具体的开发方案进行优化改进，从而确定出最为适宜的开发时机，以及开发规模，并对开发过程中需要投入的费用与项目最终所能取得的收益进行预测，为风险规避提供依据。其二，制定开发计划。房地产开发企业往往会在某一段时期内同时开发多个项目，为避免出现资金风险，必须合理安排项目的开发进度，根据企业当前的实际情况，并结合具体的项目特点，制定合理可行的开发计划。比如，大型的房地产开发项目，可以采用分阶段开发的方法，并安排好项目开发中关键环节的进度，如拆迁、主体工程施工、竣工验收等等。开发前，企业应估算成本费用，尽可能使估算结果与实际情况相符。其三，编制融资方案。房地产开发企业应对国家的政策导向进行分析，依据项目的资金需要，针对融资过程中可能出现的风险，制定多套融资方案，达到控制资金风险的目的。房地产开发企业要从单一的银行贷款融資方式，向权益性融资和债券融资方式过渡，构建起多元化的融资体系，降低项目开发的融资成本，缓解企业偿本付息的资金压力。

（二）加强房地产开发过程的资金管控

房地产企业应将资金管控贯穿于开发项目实施的全过程中，严格执行资金预算，以保证企业资金得以有效利用，避免出现资金链断裂风险。具体措施如下：其一，编制资金预算表。房地产开发企业应以项目可行性报告作为主要依据，对开发项目的资金需求量进行合理确定，并编制资金预算表，对项目开发各个阶段的资金投入情况进行有效控制。要保证编制的资金预算表与实际情况相符，控制好资金预算流入与流出两个关键环节，可与企业日常资金管理相结合，对开发项目的资金预算进行优化调整，确保预算的合理性。其二，引入招投标模式。房地产开发企业可以采用招投标的方式，对总包单位进行优选，保证工程量清单的规范性，并严格按照合同条款的约定对计价标准进行确定，对于固定的报价及建设工期不得随意调整，要明确工期延误的处罚标准，从而降低费用增加与延期交工给企业带来的资金风险。其三，调整预算。房地产开发企业应当结合内外部因素，对资金预算进行合理调整，以此来达到控制资金风险的目的。其四，动态监控。房地产开发企业应当采用动态监控的方法，对开发项目的资金使用情况进行控制，此项工作可由资金管理部门负责，以开发项目的进展情况作为控制点，按照月度分析资金预算的执行情况，找出资金使用中存在的漏洞，采取有效的措施进行弥补。

（三）建立资金风险预警机制

房地产企业要建立健全资金风险预警机制，将风险预警作为风险管理的重要工具，及时揭示房地产开发过程中存在的资金风险隐患，为制定资金风险控制措施提供依据。房地产企业可结合房地产开发项目的特点构建起集事前、事中和事后于一体的资金链风险预警指标体系，设置指标预警值，一旦某项指标临近或超出预警值则要及时采取控制措施。具体如下：其一，事前风险指标。房地产企业在拟开发新的房地产项目阶段，要计算项目的净现值（NPV），内部收益率（IRR）、静态投资回收期（PP）等指标，设定指标安全范围为NPV≥0、IRR≥基准折现率、PP≤项目计算期/2。其二，事中风险指标。在房地产开发项目进入建设阶段之后，要关注项目进度与资金需求情况，以及企业持有的货币性资金是否能够满足企业偿债要求。事中资金风险指标包括长期负债与负债总额之比、资产负债率、总资产周转率等，企业应根据自身对风险的承受能力确定各项指标的预警值。其三，事后风险指标。在房地产开发项目完工后，要关注销售和资金回笼情况，设置销售利润率和资产净利率等指标，用以衡量企业资金回收情况是否满足企业到期偿还债务的需求。

四、结论

房地产企业要重视房地产开发项目实施各个阶段的资金管理，建立起资金风险控制机制，通过深化开发项目可行性研究、制定多元化融资方案、强化资金预算实施以及建立起资金风险预警机制等措施，全面提高房地产企业的资金管控水平，有效规避或降低资产风险对开发项目带来的负面影响，增强企业资金风险防范能力，为企业实现开发项目的投资收益目标保驾护航。

参考文献：

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[3]祝松强.房地产开发项目的资金管控策略探析[J].财经界（学术版），2017（01）.

作者简介：李莉（1967-），女，汉族，四川成都人，会计师，成都市新材房屋开发有限责任公司财务部经理，毕业于四川省级机关电大，研究方向为企业财务及涉税管理。