平台战略视角下我国养老地产生态圈构建研究

李国蓉

（江苏建筑职业技术学院 建筑工程管理学院，江苏 徐州221116）

一、研究背景

近十年来，我国60周岁及以上老年人口从2009年末的16714万人 （占总人口数的12.5%） 上升到2018年末的24090万人（占总人口数的17.9%）。 其中65周岁及以上人口从2009年末的16658万人上升到16658万人，占总人口数的比例从8.5%上升到11.9%（近五年60周岁及以上老年人口及比例情况具体见图1、图2）。 预计到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿。

图1 近5 年60 周岁及以上人口数

图2 近5 年60 周岁及以上人口数所占比例

中国是世界上唯一老年人口过亿的国家，老年人口规模大、老龄化速度快、家庭小型化、空巢化等问题日益突出。 庞大的老龄人口产生了对老年产品和相应服务的需求，然而养老产品、养老服务总量上却不能满足需求，而且品质也亟待提高。 养老地产是解决我国老年化问题的关键之一，人口老龄化在给房地产开发带来新机遇的同时，也对社会保障体系和养老服务体系建设提出了更高的要求。

面对养老服务供给不足的困境，2015年国家民政部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务发展的实施意见》，将通过政策补贴、税收减免、服务购买、设置养老专项按揭贷款等手段，鼓励民间资本参与养老产业发展。 养老地产是地产与护理、医疗康复、文娱活动、餐饮服务以及日常照护的有机结合，满足了绝大多数老龄人的需求。 但养老地产因涉及产业众多，产业链较长，价值增值业务在养老地产销售、租赁、配套服务设施运营服务几个方面都有体现。 对于养老地产而言，传统的单个企业开发、出售、经营房地产产品的开发经营模式应该转变为一种更综合的“平台生态圈”模式①。

二、平台生态圈内涵及重要性

（一）平台、平台生态圈内涵

当前，企业间互动、协同、共享、共生的商业生态圈成为新工业革命的新潮流，平台生态系统在技术和管理创新领域越来越受到人们的关注与重视。在第四次工业革命浪潮下，竞争已不是单个企业间的竞争，也不是价值链间的竞争，而是平台生态圈之间的竞争①。 由大数据、云计算、物联网等新技术带来的新一轮革命，驱动企业转型升级或构建平台生态圈，而企业作为平台生态圈的参与者，是整个平台生态圈价值创造的核心力量。

平台(Platform)泛指进行某项工作所需要的环境或条件，它是一个真实或虚拟的空间②，提供互动机制满足所有群体的要求并从中盈利③。 生态系统最早属于生物学的概念，它是指“一个生物系统，由在特定物理环境中发现的所有生物组成， 相互作用（Oxford. English. Dictionary, 2017）。 后来，生物学中的“生态圈”“生态系统”概念逐渐被运用到经济领域，商业生态圈被认为是“一种由客户、供应商、主要生产商、投资商、贸易合作伙伴、标准制定机构、工会、政府、社会公共服务机构和其他利益相关方等具有一定利益关系的组织和群体构成的动态结构系统④”。 平台生态圈可以将平台企业及相关利益者看作是一个相互关联、相互补充的价值共创和共享网络⑤。

养老地产与一般地产相比， 因涉及产业众多，产业链较长， 核心业务不再局限于地产开发销售，医疗、保健、文化、娱乐等与养老地产相关的配套设施建设运营服务在整个产业链中占据重要地位。 对于养老地产而言，传统的单个企业开发、出售、经营房地产产品的开发经营模式应该转变为一种更综合的“平台生态圈”模式。

（二）构建养老地产平台生态圈的重要性

目前，在养老地产整个寿命周期中，处在不同开发阶段的企业之间尚未形成有效的协同发展态势，缺乏信息、资金、物质方面的高效沟通和传递。养老地产平台生态圈的建设要求各类平台企业遵循共同契约， 要求各参与方在市场分析、 策划、设计、施工、销售运营等各个阶段共同协商，有效沟通，为养老地产平台生态圈提供共享资源。 参与方对共享资源各取所需，通过多次互动反馈，为实现参与方共赢，平台生态圈良性发展创造有利条件。

平台生态圈改变了房地产开发运营方式， 构建养老地产平台生态圈的目的是以“客户”为中心，改变以往围绕开发企业决策作为行动指导的状况，把投资企业、消费者、开发企业、建设单位、材料设备供给单位、 运营服务企业等平台生态圈中的各参与者聚集起来，将养老地产项目打造成共创共享项目。

养老地产平台生态圈的建设有利于突破养老地产开发运营周期长、占用资金大的局限，改变传统的地产开发运营模式。 与产业链上的各个企业形成了有效的合作关系，提供了更加符合消费者需求的产品和服务。 让参与方的闲置资源得到了最大利用，实现了各种资源的高效配置和共享。 打通了参与各方的信息、物质、资金通道，提高了资源的利用效率⑥。

三、构建养老地产平台生态圈模型

（一）养老地产平台生态圈要素主体

完整的平台生态圈至少由4部分组成： 平台供应商、用户、互补供应商、第三方服务商⑦。 近年来，政府、保险公司、养老服务机构开始涉足养老地产，本文结合养老地产的特点及房地产开发流程，将养老地产平台生态圈要素主体细分为以下几个部分：

1.平台供应运营商。 平台供应运营商为用户提供服务器空间或为用户提供空间，制定平台交易规则，为平台正常运行提供技术支持和服务。 养老地产生态圈平台供应运营商为参与企业之间、企业与消费者之间协作、资源共享搭建平台，制定参与者之间合作、交易规则，为养老地产开发运营过程中所需的软件、大数据、咨询、营销等提供技术服务。以老年消费品为基础的O2O模式的出现使得老年消费价格更加透明、服务更加高效。 平台供应运营商是构建养老地产平台生态圈的基础力量，制定的相关规则，关系到参与者的利益分配、参与意愿和参与深度。

2.投融资企业。 投融资企业是指从事房地产投资和融资的机构，主要由投资银行和专门从事房地产金融的机构构成⑧。 资金是影响项目是否成功的重要因素。 养老地产项目在建设阶段和后期运营维护阶段对资金需求往往是一般房地产的数倍。 目前我国养老地产项目资金筹措渠道主要有银行贷款、投资信托、企业债券等。 近几年来，基金公司、保险公司、社区服务运营商、养老金管理机构等储蓄机构以外的投资者也开始涉足养老地产。

3.开发互补企业。 养老地产的开发过程离不开众多企业的参与合作，开发过程中的互补企业包括开发企业、施工单位、设计单位、策划单位、工程咨询机构、政府机构、监理单位、设备材料供应商等。这些单位各司其职，其活动贯穿于养老地产开发建设的整个过程。 在这些企业中，开发企业是养老地产项目投资决策的主体， 参与项目的全过程管理，是项目各个阶段物质、技术、信息的集成者。

4.运营服务企业。运营企业，特指从事养老地产后期运营服务的企业。 养老地产的后期运营阶段主要是为消费者提供“养老服务”、购物服务、专业护理服务等。 运营服务企业可以作为投资者获取投资收益，也可以自持一部分物业获取经营收益，还可以与相应的专业公司建立合作关系，收取运营管理费用。

5.消费者。消费者是养老地产项目的服务对象，以“顾客为中心”的经营观念引导养老地产开发方向。 按照购房者的购房需求，消费者有刚需型、改善型和投资型三大类，养老地产应根据各类消费者的需求特点进行开发建设。 需要注意无论哪种类型的消费者，他们的需求总是动态变化的，开发运营企业应及时发现未满足的市场需求，并集中资源和力量来满足这些需求。

（二）养老地产平台生态圈模型

房地产市场是一个典型的双边（多边）市场，从整个养老地产开发运营来说，投资大、开发周期长，投资方、 开发方及运营方共同构成了市场的供给边，养老地产消费者则构成了市场的需求边。 养老地产双边市场的基本架构如图3所示。

图3 养老地产市场的基本架构

本文将房地产开发流程划分为七个环节： 投资分析环节、资金筹措环节、土地获取环节、规划设计环节、工程建设环节、市场营销环节、物业服务环节⑨。每一个开发环节有多家主体存在，即使同一类型主体也可能存在多家企业，每个阶段的主体类型具体见表1。 在传统开发流程中，开发企业与施工方、材料供应方、中介机构之间为甲方乙方关系，各种资源都流向房地产开发企业方，作为甲方的开发企业拥有更多的话语权和决定权，使得各个主体之间难以诚心协作、难以共享资源。

养老地产消费群体的特殊性， 使规划设计、配套服务等方面均与一般地产不同，对医疗、保健、娱乐等配套设施的要求更高。 养老地产项目开发建设运营参与者众多，对资金、物资、信息、技术、人力等资源需求大，单靠一家企业难以顺利完成。 故在养老地产开发流程中需要各个产业之间、各个企业之间协同合作、资源共享（图4、图5）。

养老地产平台生态圈的边界是产品或服务系统，它不受国界、区域集群、合同关系、补充供应商的限制。 在生态圈中，参与者不仅有业务参与者，也有非业务参与者⑩。 图4模型显示，养老地产平台生态圈业务框架包含三层次，从内到外分别为业务领域、业务服务内容、业务利益相关者。 业务服务领域主要有投融资业务、开发业务和运营服务业务三部分，它们构成了养老地产完整的产业链，是生态圈的主体。 业务服务内容则为每个业务领域细化服务的项目，因养老地产业务服务内容广泛，图4显示出主要服务内容。 处在最外层的为业务利益相关者，养老平台生态圈的整体决策和行动影响利益相关者，而利益相关者的决策与行动又反过来影响整个平台生态圈。 每个利益相关者的决策和行为在给定的时间点上是理性的，但是由于每个参与者都有不同的属性、决策原则和目的⑦，这可能会导致生态圈中某个业务环节甚至整个平台生态圈出现意想不到的结果。

表1 养老地产传统开发程序及主体

图4 养老地产平台生态圈模型

在养老地产平台生态圈中，投融资业务、开发业务和运营服务业务也可以建立单独的平台生态圈，以运营服务生态圈为例，其业务涵盖医疗保健、娱乐、餐饮、养生等方面，这些业务共同支撑整个平台的运营，有机的构成了养老地产的运营服务生态圈，具体见图5。

图5 运营服务生态圈

养老地产平台生态圈的构建， 将各种利益相关者紧密联系起来，形成“多对点”“点对多”的业务共享方式。 参与者可以随时随地进行规划、客户资源、开发建设信息、物业经营状况等信息共享，方便在项目实施运营过程中及时发现问题，解决问题。在平台大数据分析支持下， 真正实现参与者之间的资源共享，提高资源利用率，促进养老地产的开发运营。

（三）养老地产平台生态圈的结构分析

1.内在结构。 养老地产平台生态圈是一个网状结构的生态系统。 在这个系统中，多元主体之间，包括政府管理部门、开发建设企业、运营管理企业、各类服务公司以及消费者之间形成了多中心的网状结构。在生态圈中，各主体相互依赖、共荣共生。在充分的信息共享与交互中实现价值共创， 从而带来基于价值共创的价值链延伸和网络扩散。 其稳态结构来自两个方面的机制：一是生态系统内部的价值创造；二是价值创造后的价值共享。 稳定的养老地产平台生态圈中，价值创造为系统发展提供动力，价值创造来自价值共创过程， 价值共创来自系统多元主体之间的交互过程。价值共享为生态圈提供内聚力，良好的制度安排是促进系统内部有序竞争与合作的基础，是系统维持生态体系不被破坏的保障。

2.外部环境。 养老地产平台生态圈的演化发展与外部环境密切相关。 首先，良好的政策环境对养老地产平台生态圈的建立、发展方向、成长速度有着显著的影响。 在养老地产平台生态圈建立的初期，生态圈系统弹性不足，比较脆弱，需要有利的政策环境孵化和支持，避免系统性破坏。 其次，从经济环境来看，养老地产平台生态圈显然受到经济周期的影响。 在经济发展的上升期，外部经济环境稳定发展，养老地产有效需求增加，企业扩大投资，导致养老地产平台生态圈的扩张，反之导致生态圈的收缩甚至消亡。 第三，社会环境中的主要影响变量是人口老龄化的规模与比例。 随着我国老龄人口的不断增加，养老地产需求将不断增加，客观上形成了养老地产平台生态圈成长的基本动力。 最后，从技术环境看， 养老地产平台生态圈需要现代管理理念、网络信息技术提供有力的软硬件支撑，才能真正实现互惠共赢，降低壁垒与交易成本，让生态圈得到充足的发展。

四、养老地产平台生态圈构建建议

（一）制定合理的交易规则

养老地产平台生态圈持续健康运作，与平台生态系统中各参与者的主观积极性、 资源占用情况、资源共享意愿密不可分。 而主观积极性和资源共享意愿两个方面均受到平台规则的影响，因此平台供应商制定交易规则时应充分考虑影响参与企业协作的主客观因素，制定出合理的交易规则。

（二）企业目标

平台生态圈存在的意义在于满足消费者对养老服务的市场需求，满足企业的营利需求。 各参与企业的目标是一致的， 但各参与企业的生产力目标、创新目标、实力和财力资源目标、社会责任目标并不一致，这就要求各参与企业要以整个平台圈的价值、利益最大化为目标，只有整体价值、利益最大化，才能实现参与者的价值、利益最大化。

（三）合理的利润分配和信任

养老地产平台生态圈系统中，是否有合理的利益分配机制影响整个平台生态圈的正常运行。 各参与企业是不同的利益个体，每个企业都在争取自身利益的最大化，因此是否有合理的利润分配机制不仅关系到各成员的合法权益，决定各参与企业的积极性、合作效率，而且决定整个养老地产平台生态圈的稳定、成功运作。 与利润分配结合在一起的是信任。 在管理学领域，信任是指一方A期望另一方B的言辞行为不会损害自己利益的信念。 因此，信任具有非常明显的主观性，养老地产平台生态圈中利益相关者相互信任，对于信息沟通、技术交流、资源共享、长期合作、健康运营都是至关重要的。

跨行业构建养老地产平台生态圈，改变了目前我国养老地产开发运营过程中，房地产企业既是开发商又是投资者和运营管理者的模式； 有效解决了养老地产投资资金大、资金回收期长对开发商带来的资金压力；有效解决了养老地产后期运营管理专业性要求较高的问题，使开发商、投资商和运营服务商实现多赢。

注释：

①Eisenmann T, Parker G, Van Alstyne M. Platform envelopment[J]. Strategic Management Journal, 2011,32(12):1270-1285.

②徐晋,张祥建.平台经济学初探[J].中国工业经济,2006,(05):40-47.

③王千.互联网企业平台生态圈及其金融生态圈研究——基于共同价值的视觉.国际金融研究[J].2014,(11):76-86.

④Moore, J. F. The Rise of a New Corporate Form, Washington Quarterly, 1998, 21(1): 167-181.

⑤王建平.工业4.0战略驱动下企业平台生态圈构建与组织变革.科学进步与对策[J]．2018,(05):1-6.

⑥张薇.平台战略视觉下我国跨境电商生态圈布局规划[J].商业经济研究,2016,(18):87-88.

⑦Xiaojing Zhang, TaoSun. China’s Current Real Estate Cycle and Potential Financial Risks[J].China&World Economy,2006,(4):P57-74.

⑧Gruber F E. Industry 4.0: a best practice project of the automotive industry[J].Digital Product and Process Development Systems,2013(411):36-40.

⑨李玲燕.住宅产业生态价值链系统及其价值分配研究.西安建筑科技大学[D].2014,12.

⑩Tsujimoto M, KajikawaY, Tomita J, et al. A review of the ecosystem concept—Towards coherent ecosystem design[J]. Technological Forecasting&Social Change.2018,136:49-58.