房屋被抵押后还能买卖吗

柯思婷

从个人买家手中买房常会遇到一些奇怪的意外情況。如果房子是动迁房，在等待办理过户的日子里，遇到风险事件的可能性也是很大的。上海市高级人民法院最近就裁定了一个动迁房买卖的复杂纠纷。

买房迟迟未能过户

2014年5月2日，买家周先生和卖家沈先生签订了一份《房屋买卖合同》，约定周先生向沈先生购买位于上海市松江区的一套房屋，成交价格为95万元。这套房屋是新的动迁安置房，按规定3年内不得转让、抵押，因此他们的买房程序有点特别，战线拉得很长。

合同第三条写明房款分3次付清，直接用现金转账。周先生已经在2014年5月2日签约之日就付了第一笔47.5万元，房屋也于当天交付。2014年7月11日，周先生又付了第二笔房款38万元。第三笔9.5万元应该在办理完过户手续的当天支付，还要等将近3年。

合同第五条还约定，双方都应切实履行合同中所约定的义务，如果双方有任何一方违反合同约定，则应承担违约责任。违约责任包括：到该房屋可办理过户手续时限起60天内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方付给守约方滞纳金6000元，直到完全履行责任止。

交房后周先生顺利地完成了装修，搬进了新家。然而，3年后，卖家沈先生却一直没能履行过户义务，手续一拖再拖，周先生的尾款9.5万元当然也一直没有付。

更麻烦的是，卖家沈先生还拿这套房子去抵押借钱。2017年6月2日，这套房屋经核准登记了一项抵押信息，抵押权人为第三人陆先生，债权数额为180万元。这下周先生要办过户就更难了。

本来以为熬过3年交易限制就可以办理过户，彻彻底底地拿下房子，没想到又摊上这种事。沟通无果后，周先生只好采取法律手段，将沈先生告上了法庭，沈先生的债主陆先生被列为第三人。周先生向法院提出的诉讼请求包括：判令系争房屋上的抵押登记涤除，判令被告协助原告办理系争房屋的过户手续，判令被告支付原告逾期过户违约金和律师费。

为保护自己的权利，周先生还向法院申请了财产保全，请求查封被申请人沈先生名下的一套房屋和银行存款250万元或相应价值的财产。

债主现身 三方僵持

作为第三人的债主陆先生表示，不同意原告的诉讼请求。沈先生向他借款180万元，并以这套房屋作抵押，在本案诉讼前，陆先生对原、被告之间的房屋买卖合同并不知情。在借款尚未清偿完毕的情况下，他不同意注销抵押登记。

同时，沈先生还钱有困难。他和债主陆先生两人在上海市浦东新区人民法院立案打起了民间借贷的官司。这项债务一时半会还解决不了。

就这样，三方陷入了僵局。一方面，债主陆先生不同意注销抵押登记;另一方面，借钱的沈先生没有经济能力向陆先生清偿债务以涤除抵押;而且，原告周先生也不同意代被告清偿债务以便涤除抵押，并坚持诉讼请求不予变更。

法院：买动迁房需承担风险

一审法院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。虽然本案中，原、被告之间的《房屋买卖合同》成立在先，抵押登记设立在后，但是转让抵押财产所指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。因系争房屋尚存在抵押权负担，且原告明确表示不同意代为清偿抵押债务，在抵押权未涤除的情况下，原告请求继续履行合同、完成物权变更登记存在履行障碍。原告坚持诉讼请求不予变更，不利后果由原告自行承担。因此，一审法院审理后驳回了原告周先生的诉讼请求。

周先生又提起了上诉。他认为，不动产登记信息上明确载明该房屋系动迁安置房，3年内不得转让、抵押，因此陆先生明知该情况而向沈先生出借钱款存在过失。对此，二审法院认为，与此同理，周先生也明知系争房屋存在上市转让的限制，在房屋产权3年内不能过户的情况下，选择与沈先生签订《房屋买卖合同》，他自身也应承担相应的法律风险。现系争房屋上已设立经登记的抵押权，而周先生于一审中表示不同意代沈先生清偿债务涤除抵押，故根据法律规定，在系争房屋的抵押权登记尚未被撤销的情况下，周先生以《房屋买卖合同》签订在先为由要求将系争房屋产权过户至其名下无法实现。对于周先生要求沈先生支付逾期过户违约金的诉请，法院认为，因为系争房屋是否具备过户至周先生名下的条件尚不确定，周先生可以在过户障碍消除后再来一并主张权利。于是，二审法院维持了原判。

周先生无法接受判决结果，向上海市高级人民法院申请再审。法院认为，周先生与沈先生之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。周先生诉讼请求合同继续履行，在无不可履行条件的情况下应当予以支持。但是，系争房屋已经设立了抵押登记，依照法律规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。在系争房屋尚有抵押登记的情况下，周先生要求继续履行合同办理过户手续，与法律规定相悖，继续履行的条件尚未成就。因此，高院认为一审、二审法院的判决并无不当，驳回了周先生的再审申请。

现在看来，在沈先生的抵押借款还清之前，周先生还办不了过户手续，也拿不到逾期过户违约金，只能自己吃亏。

很多人抱着捡便宜的心情去买新的动迁房，以为只要签了买卖合同、付了钱就是拥有了房子，“道理”在自己这边，几年后再过户也没关系。其实，房屋所有权以登记为准，如果房屋没有办理过户登记，所有权人还是原来的房主，他的所作所为会影响到买房人，这是买动迁房必须面临的风险。