《民法典》在推动住建领域民生发展中的应用
2020-08-09李嘉珣单爽
李嘉珣 单爽
摘要:中华人民共和国历史上第一部《民法典》诞生,为人民生活的方方面面提供了法律依据,其中自然包括社会普遍关注的住房问题。从居住权、住房市场、居住环境、物业管理、老旧小区改造5个方面理解《民法典》在改善居民居住条件中的作用和影响,相信《民法典》的施行将助推我国住建领域更好更快地发展。
关键词:《民法典》;民生发展;居住权;物业管理
中图分类号:F293
文献标识码:A
文章编号:1001-9138-(2020)07-0010-13
收稿日期:2020-06-08
2020年5月28日,党的十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),自2021年1月1日起施行。《民法典》共7编1260条,涉及百姓物权、人格、婚姻家庭等众多领域,是一部贯彻以人民为中心、保障人民群众美好生活需要的法律,也是促進社会和谐有序发展的法律,既保留了既有民事法律中的民事权利,又根据时代发展需要增加隐私权、居住权等权利,并对部分社会热点、难点问题进行了规范,被称为“社会生活的百科全书”。在《民法典》中,有关居住权的设立、物业管理合同的增加、高空抛物追责等条款引发业界和学界的关注。本文通过对《民法典》有关条文的梳理,总结《民法典》在改善居民居住条件中的作用和影响,寄希望未来《民法典》能够切实保护民事权益,助力提升居民居住环境和完善我国住房制度。
1首次设立居住权,完善居住人权益保护
“让全体,人民住有所居”是党的十九大报告提出的目标,为切实保护弱势群体的住房权利、保障中低收人群体住房和租赁问题,《民法典》首次设立居住权这一新型用益物权,明确了居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或遗嘱,经登记后享有占有、使用他人的住宅,以满足生活居住需要。居住权以物权特有的方式为非所有人提供了通过法律途径稳定地使用他人财产的可能性,解决了过去司法实务中在继承纠纷、赡养纠纷、离婚纠纷和分家析产纠纷无具体法条可依的问题。在目前我国离婚率逐年增高、养老观念意识和住房私有化意识不断加强的前提下,设立居住权不是为了最终实现“以房养老”,而是对居住权人的权利给予更全面的保护,让弱势群体居有定所、老有所养,保障“居者有其屋”。
此外,居住权既保障了居住者享有房屋居住的权利,体现了以人为本的人文关怀,又规定居住权除当事人另有约定外不得转让和集成,保障了房子的物权和产权。同时,居住权的设立也贯彻了党的十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度”的要求,让多余房产物尽其用,减少房屋空置率,在构建多元化住房保障体系的基础上,推动“租购并举”的住房制度进一步落实和完善。
2积极回应社会热点,助推房地产市场规范发展
在原《合同法》的基础上,《民法典》中的“合同编”紧跟新时代步伐,针对社会热点问题进行全方位修订。部分条文的修订和完善对推动住建领域高质量发展和人居环境提升起到关键作用。在商品房交易过程中,基于格式条款而引发的纠纷大量存在,而处于交易弱势地位的购房者的权益无法得到有效保护。因此,《民法典》对相关格式条款予以适当调整,强化提供格式条款一方的说明义务,加强对接受格式条款一方的保护,增加了对于未履行提示说明义务的法律后果,作出了更有利于接受格式条款一方的规定。这有效杜绝了购房中关于买方无权调整合同、延期交房可免责、开发商违约不担责等霸王条款和阴阳合同,减少购房者上当受骗的可行性,为推动房地产市场规范化发展起到关键作用。
此外,《民法典》还规定,“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬”。该条文认可房屋中介在洽谈房价、提供购房咨询产生的居间合同关系,短期内维护了服务提供方的劳动成果和合法权益,长期内为整治房地产交易乱象、促进房地产市场健康有序发展提供了法律保障。同时,在民间借贷突出的房地产领域,资金链断裂、楼房烂尾、携款潜逃的事件屡有发生,严重扰乱行业发展和金融秩序。《民法典》明确规定“禁止高利放贷,借款的利率不得违反国家有关规定”,这将有助于相关部门打击高利放贷行为,也为日后公安机关办理相关案件提供了法律依据。通过有效打击高利贷行为,能够有效降低房地产领域的金融风险,并推动社会和谐平稳发展。
3保障居民居住环境安全,力争实现“住有安居”
在保障居民居住环境安全方面,《民法典》明确了各方责任和义务。以社会危害大、责任追究难而备受关注的高空抛物为例,《民法典》除了将禁止高空抛物明确定义为一种法律义务、明确了可能加害的建筑物使用人承担补偿责任后有权向侵权人追偿等规定外,还增加了对物业服务企业的安全保障义务和责任认定等规定。虽然对于高空抛物的侵权事件,学界、理论界在构成要件、责任主体、归责原则、责任性质等方面都存在很大争议,但此次《民法典》规定了非抛物行为人需要承担责任,既考虑了承担赔偿的现实因素,又能够敦促作为小区的管理方和服务方的物业服务企业有效利用其所拥有的遏制高空抛物行为发生的便利条件,倒逼物业服务企业及时发现、监督、预防此类事件的发生,为居民提供更加安全的居住环境。此外,相对于原有的《侵权责任法》,《民法典》对建筑物、构筑物及相关设施因倒塌、塌陷等原因造成的损害追责进行了更明确的表述,对致人损害责任的规范模式、责任主体和相互关系进行了更准确的界定,既有效减少“在实践中几乎无一案例被告通过证明自己无过错而免责”的情形,又能根据具体情况进行合理规则、明晰对错,还能促使建筑物的所有人、管理人和使用人共同维护建筑物和构筑物的安全。同时,《民法典》中“建筑物和物件损害责任”的有关条款将推动建筑业摒弃落后的生产方式和粗放式管理模式,带动建筑行业信息化、安全化转型升级。《民法典》的颁布,在居民生活的诸多方面保障其住房安全,提高居民生活的获得感、幸福感和安全感。