房地产征收停产停业损失的补偿问题

张苏东 吴保喜

摘要：释明房地产征收停产停业损失的基本内涵，阐述停产停业损失评估的基本原则，提出整体停产停业和部分停产停业损失评估的技术思路，并就停产停业损失评估报告专家鉴定和法庭质证等相关问题进行了探讨。

关键词：房屋征收;停产停业;损失;估价

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）07-0066-69

收稿日期：2020-05-07

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《房屋征收补偿条例》）第23条对因征收房屋造成停產停业损失的补偿作了原则性规定，并授权省、自治区、直辖市对其作出具体规定。各地进行了近10年的尝试和探索，取得了有益的理论和实践成果，但尚未形成广泛共识。本文旨在释明房地产征收中停产停业损失的几个基本问题，为补偿估价提供具有可操作性的技术思路。

1停产停业损失的概念

《房屋征收补偿条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。此规定隐含了停产停业损失的基本内涵，即征收房地产这一行政行为造成使用被征收房地产进行生产经营的活动暂时中断，生产经营主体另寻他处经营，经过一个合理期限，生产经营恢复到征收前的营利状况。停产停业损失就是在这个合理期限内生产经营主体可得利益的减少，或表述为，假设没有房地产征收这一事项，原生产经营主体正常生产经营获得的利益与因实际发生房地产征收事项生产经营主体在合理期限内获得的利益之差。

2停产停业损失估价的特点

与房地产市场价值评估、附属物价值评估相比，停产停业损失具有以下特点：一是停产停业损，失是一个差额，一个边际可得利益减少数额，即正常生产经营活动中断至搬迁恢复生产到正常营利状况的可得利益之差。二是停产停业损失既包括房地产的租金损失，也包括使用房地产的实际生产经营活动利润损失。三是不同被征收房地产的经营状况都具有各自的特殊性，停产停业损失评估只能采用个案评估的方式。每个被征收人（指实际经营企业或个，人）生产经营活动、获利能力、恢复到正常生产经营的期限各不相同。因此，个案评估是停产停业损失的主要方式，与征收房地产和附属物评估中大量采用批量评估方式不同。四是停产停业损失评估中的信息不对称，征收人与被征收人对个案中的停产停业损失的信息存在不对称，被征收人天然地拥用更多的恢复生产、产业升级、行业前景等信息，征收人则天然地缺少相关信息。估价机构对被征收人的市场占有、停产停业可能造成的市场份额损失等也是缺乏有效信息的，或者说估价机构为揭示信息的不对称需要花费更多的成本，甚至会高于其受托收入。五是停产停业损失评估对被征收人的信息具有依赖性，由于停产停业损失对不同被征收房地产实际经营状况具有特殊性和信息不对称，停产停业损失评估需要要求被征收人（含实际经营人）提供真实的生产经营信息。因此，法律法规应当明确被征收人的举证责任，让不掌握信息的征收人举证证明被征收人的损失客观上不切实际，也是不公平的。

3停产停业损失评估的原则

停产停业损失补偿原则适用民法的公平原则。具体在估价中应遵守以下原则：依法合规、实事求是、区别对待、足额补偿、兼顾公平。

依法合规原则是指保护合法经营，对违章违规建设场所的经营不予补偿;对擅自改变用途的不予保护，如工业改商业零售的，不应按商业零售停产停业损失进行补偿;对没有取得合法经营许可的经营不予补偿;等等。

实事求是原则是指对客观发生的可得利益减少进行补偿的原则，如有的被征收人不积极恢复生产造成的扩大的实际损失不应得到补偿。

区别对待原则是指应区别征收前实际经营状况的好与差;区别整体搬迁与部分搬迁;区别商业零售、商业批发、写字楼、工业等实际业态;区别自营与租赁经营;等等。

足额补偿原则是在坚持实事求是原则的基础上，对被征收人（含产权人和租赁使用人）的补偿要适度从高（即最小上限），不让被征收人吃亏。

兼顾公平原则是在同等条件下获得同等补偿，如同样的商业用房，其租金补偿不因其实际租金不同而不同。

4停产停业损失的估价方法

在表述停产停业损失估价方法前，需说明的是本文所述的各测算方法仅为确定停产停业损失提供最大下限和最小上限提供技术思路，具体补偿数额应由征收人和被征收人在最大下限和最小上限之间协商。通过以下方法测算的数值是最大下限还是最小上限，依赖于估价人员对证据的取舍，可由估价人员在测算结果中明确。

4.1停产停业损失测算的一般公式

停产停业损失

其中：各项边际可得利益减少额既包括收益减少部分也包括可得收益增加部分，收益增加取负值;

各项边际成本支出减少额既包括支出增加部分也包括支出减少部分，支出减少取负值。

4.2整体停产停业损失的评估测算

由于房地产征收造成企业整体搬迁的，为方便计算，停产停业损失可采用以下变型后的公式。

4.2.1产权人自营损失的计算公式

其中：月净利润是指假设生产经营者在停产停业期间利用被征收房地产正常经营可获得的税后净利润。可通过会计审计手段获取，也可通过缴纳所得税额推算。

维系员工劳动合同支出是指停产停业期间企业为恢复到搬迁前生产经营水平必须支出的维系原有员工劳动合同所需费用，包括：缴纳职工社会保障金、给付生活费等。这些费用在正常生产经营中记人生产成本费用，冲减营业收人，在停产停业期间构成企业可得利益的净减少或支出的净增加。

停产停业期限包括客观停产停业期限和复产后未恢复原正常获利能力期间的折抵期限。

4.2.2出租房地产停产停业损失的计算公式

4.3部分停产停业损失的评估测算

在市政工程建设如道路建设、河道疏浚中常遇到工业企业或其它企业部分征收的情况，其停产停业损失的测算更需要针对不同情况具体分析，使用自有房地产从事生产经营的部分停产停业损失可采用以下方式测算。

4.3.1部分停产停业可恢复生产经营能力的损失测算

可采用停产停业损失测算的一般公式（A）进行测算，也可采用以下变型后的公式：

4.3.2不可恢复生产能力的损失测算

在征收中，如遇到征收部分房地产造成经营企业主要生产场所被征收，且不可恢复生产经营能力的应建议政府予以整体征收，以避免社会活动整体不经济。非主要生产场所被征收，对生产经营影响不大的损失可采用以下公式进行测算：

部分停产停业不可恢复生产能力的损失

使用租赁房地产从事生产经营的部分停产停业损失测算，可结合整体承租房地产停产停业损失的测算与使用自有房地产部分停产停业损失的测算进行。本文不再赘述。

5不同情况被征收房地产停产停业损失评估的注意事项

5.1写字楼、仓储的停产停业损失

写字楼、仓储房地产的停产停业损失就是房地产的租金损失，租金水平应为正常市场租金的最小上限。产权人拿到房地产补偿款后从市场购买具有相同使用功能的房地产再对外出租需要一个正常的周期，即停产停业（暂停租赁经营）期限。房.地产承租人变更租赁房地产的损失理论为搬迁费，通过补偿政策中的搬家费进行弥补，所经营业务通常不因办公、仓储地点变更产生停产停业损失。

5.2商业零售的停产停业损失

商业零售房地产的停产停业损失需要根据房地产自营或出租的实际情况选择适用上述公式（B）或公式（C），但停产停业期限应根据零售业态、经营规模合理确定。

5.3.工业生产企业停产停业损失

工业生产企业在房地产征收中的停产停业损失情况较为复杂，除根据情况选择上述不同的公式外，还应考虑以下因素：（1）特许生产经营情况;（2）节能与淘汰落后产能情况;（3）环境保护要求;等等。征收人和估价机构应综合考虑房地产补偿、附属物补偿和上述因素，才能对停产停业损失作出有价值的判断，为征收双方提供技术支持。

6停产停业损失补偿估价涉及的其他相关问题6.1相关方对停产停业损失评估所需证据资料的责任与义务

房地产被征收人（产权人和实际使用人）对其生产经营情况相关资料有提供的责任和义务，并对其提供资料的合法性、客观性负责;作为征收人的地方政府（包括具体实施征收单位）使用公共资金对被征收人进行补偿，有责任和义务通过公共资源合法搜集被征收人生产经营情况的相关资料，并对其提供资料的合法性、客观性负责;估价机构作为提供服务的中介机构应当搜集、调查估价所需的公开资料和数据，并对其客观性、合理性、适用性负责。

6.2停產停业损失评估报告的技术鉴定

根据法律规定，各地国有土地上房屋征收估价鉴定委员会负有依申请对停产停业损失评估报告进行技术鉴定的职能。技术鉴定的范围仅包括损失价值构成是否恰当、技术思路是否正确、通常数据和参数的选择是否合理等内容，对估价机构采用原始数据（被征收人提供或征收人提供）的真.实性、合法性不承担责任。

6.3司法程序中对停产停业损失评估报告的质证

笔者认为，程序合法的停产停业损失评估报告可以作为司法程序中使用证据。经专家委员会技术鉴定的评估报告其价值构成、技术思路、通常数据和参数，应是可靠的，报告是否可信的关键在于原始数据的“三性”。法庭组织质证的内容主要也应是针对估价报告采用的证据资料的“三性”进行。法庭应在听取征收人、被征收人、估价人和鉴定人各方意见的基础上，独立对停产停业损失进行判断。