房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析

王小燕

摘要：在清算房地产企业土地增值税时，开发商会受到很多方面的影响，项目也会涉及到很多的问题。在清算时土地成本的分摊方法会有各种方式，赋税的差别也比较大，因此房地产企业在实际的运营中对成本清算会时常产生分歧。在当今的市场土地增值税计算过程中，影响成本分摊有不同结果的因素会有很多，不管是分摊方法的计算还是公共设施的分摊，其中都存在很多的不确定因素。积极改善这些问题，可以让企业高效运行，不仅可以降低企业的成本，还可以进行合理的成本分摊管理。

关键词：土地增值税;开发商;房地产企业;公共设施

近几年以来，房地产企业在市场发展中迅速崛起，引起了很多人的注意。在城市化的进程中，房地产企业给国家的发展创造了很多的收益，也是目前市场的主要经济形式。随着自然资源的日渐紧张和城市化进程的进一步加快，建设用地在不断减少，土地的价格也在不断上涨。在这种情况下，房地产企业的运营成本逐渐成为了企业内部关心的问题，土地增值税在企业的成本管理中所占的比重也越来越大，随着一些关于土地增值税成本清算的相关法律进一步出台，成本分摊问题也引起了社会的热议。在实际的计算中，土地成本计算的方法比较有弹性，不同难度的计算方法会导致不同的增值税，对企业的成本管理影响也不同。

一、土地增值税的相关内涵

土地的增值税一般是指对于有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物并取得收益的个人和单位征收的一种税。我国的房地产企业一般采用预缴税款、并在符合条件的情形下进行汇算清缴的方法来进行缴款的。而土地的增值税清算则是指纳税人在符合清算的条件下，按照一定的法律标准和步骤，对房地产的土地增值税进行清算，填写相关的清算表，提供相关的手续办理清算手续，并结清税款的行为。房地产利用合理的方式进行成本分摊，可以让企业在合理的范围内合法进行土地增值税清算[1]。

二、土地增值税清算中的成本分摊现状

随着房地产企业的发展，其法律方面也取得了一定的建设，国家对企业的土地增值税清算有着不同的规定，对多个房地产项目进行共同的成本费用清算时，利用可售建筑面积法或者是其他的方法计算。在实际的清算过程中，如果对于同一项目的不同类型没有规定具体采用哪一种计算方法，一般是通过可售建筑面积法进行的，但是建筑的安装费让企业在实际的运营中多出了成本，最终有可能让企业承受损失。有的企业也有自己的分摊方法，符合法律规定的“其他合理方法”，但是也没有对什么才是“合理的方法”仔细规定，最终使得土地增值税清算中的成本分摊没有被单位采用。

地产开发商在取得了土地的开发权后，可能会有再分期开发的情况，但会出现公共配套设施集中建设，几期公用的情况。比如公用事业单位、幼儿园和体育馆的建设，存在某一期集中规划，多期公用的现象。若这些公用设施在某一期集中建设，是否在清算时全部扣除，对于后期的分配扣除是否不再进行考虑。这些法律都没有具体明确的规定。或者房地产企业在项目上建设商业用房、普通住宅和非普通住宅，在对这种多种类型的土地成本进行费用清算时，因不同类型的房子售价不同，扣除成本的差异也就比较大，增值率也就或高或低，这就导致企业很难进行土地增值税的清算工作[2]。

三、土地增值税清算中的成本分摊方法选择

在进行选择成本分摊方法时，可以选择企业自己指定的，也可以选择国家规定的，一般会用到的方法主要包括：收入系数法、可售面积法和层高系数法。在利用可售面积法进行成本分摊计算的时候，第一步就需要确定其面积是多少，以面积的相关标准分配成本。这种方法在实际的工作中比较容易计算和统计，也有着一定的公正性，但其缺点是层高的面积不同，价值不同，而这种方法只是笼统按照面积计算，没有充分考虑到不同层高价值的不同。比如有的房地产开发项目不仅有住宅，还有商业用房，在成本计算时就需要混合计算，但是在具体的应用可售面积法会导致企业产生更多的赋税，因而这种方法有一定的缺点。而层高系数法则可以一定程度上改变可售面积法的缺点，它是指房地产开发商对于房地产项目按照不同的标准进行分类，并按照占地较大的项目类型设置层高系数，而其他的项目在和基数进行对比后就可以计算出自己的层高系数，这种方法确保不同的价值项目有不同的成本分摊计算方法[3]。不过层高系数法也有一定的缺点，最关键的便是在进行基数设置时选择什么样的房产类型比较合理，比如是选择可售面积占比较大的房产作为基数，还是选择销售占比较大的房产作为系数，同时在系数确定后，还需要确认层高。在实际的施工过程中，有的施工方为了施工方便，房产实际的层高会比图纸规划的要高一些，这就会和国家税务机关的相关规定有冲突。因此，在进行成本分摊时不仅要选择科学的方法，还要结合实际和税务机关进行沟通，并对于具体的施工图进行修正。

四、房地产企业土地增值税清算的成本分摊对策

（一）公共设施的分摊

房地产项目是一个庞大的工程，其建设不是在短时间内就能完成的，而是一般都会分期进行，其中包含绿化用地和道路等公共项目，开发的过程中都会产生成本和收益，这些公共项目的开发也会分成几个分期进行。但是在实际的分摊中，就会引发已完成项目和未完成项目如何分摊成本的问题。有时因项目的公共设施还没有完成，如道路绿化问题还没有施工完毕，但是项目的前期已经完成，因此项目前期进行清算时就会导致无法计算公共项目的成本，只能等待后期的项目完成后才能进行成本分摊，最终有可能会导致房地产企业无法享受免税政策，给企业增加运用成本，增加企业的缴税负担[4]。同时，不同的分期房产类型不同，分摊的选择方法也不同，比如有的地区对于普通住宅项目的增值率高于百分之二十，进行成本分摊时就可以选择增值额高的项目，并结合当地政策科学制定分期计划，通过分期的完工时间确定需要进行分摊的公共项目，尽量做到分摊合理。

（二）地下车库的成本分摊

随着城市建设用地的减少，建筑的地下空间也被合理利用起来了，因现在的房地产建设都是利用混凝土和钢筋结构建设的，整体的建筑比较牢固，其承重能力比较强，不仅可以节约土地资源，还可以给人们提供使用空间，满足人们的生活，因而地下停车位也是房地产开发的重要组成部分。目前对于地下停车位的土地成本分摊还存在很多的讨论，部分人士认为地下室属于人防工程，其车库的所有权归国家所有，所以房地产开发商在和人防部分进行协商后，便可以对其进行成本分摊。房地产开发的过程中，地下车位是辅助性的产物，在用途方面和地上的建筑物有着明显的区别，采用怎样的方法进行成本分摊是企业和税务机关比较关注的问题，若在成本分摊时采用和其他类型房产相同的方法，这明显是不合理的。对此，在对地下车库进行增值税清算成本分摊时可以按照地上项目的一定比例进行，这样可以让地下车位的成本分摊更加合理，不仅有助于房地产企业的土地成本分摊管理，提高分摊管理的科学性，还可以挖掘地下停车场的价值。

（三）建筑安装的成本分摊

在实际的成本分摊中，项目涉及到的因素比较多，建筑安装成本是房地产企业的一项重要工程，不仅包括材料费用和人工费用，还包括一些机械使用费用，对这些成本进行合理分摊，也会减少房地产企业的增值税，减轻企业的负担。因房地产项目有商业用房和住宅，同时有的项目施工还没有完成;同时，商业用房的层高比普通住宅的层高要高，其单位面积的成本也高于住宅面积，所以两者的售价也就不同[5]。若依据建筑面积分摊成本的话，则不能满足不同房产类型的要求。同时还存在没有销售出去的房产，因而需选择合理的建筑安装成本分摊方法，以提高房地产企业的增值税清算管理工作。鉴于此，就可以采用层高系数法进行分摊计算，利用比较大的项目为基数，调整不同类型建筑的面积比重，让建筑的安装费用能够合理分摊，避免以单位为标准分摊的不科学问题。比如可以增加商业用房的权重，进而适当增加安装的费用分摊，减少商業用房的土地增值税。

五、结束语

土地增值税清算关系到房地产企业的成本控制和经营效益，在清算的过程中采用合理的方法很重要，首先要在国家法律规定的范围内进行成本分摊，按照税法的相关规定科学进行。随着市场经济的发展，房地产企业也如雨后春笋般涌现了出来，市场竞争也越来越越大。为了提高企业的市场竞争力，一定要结合房地产的实际情况，并跟当地主管税务机关沟通交流，采用不同的分摊方法，尽可能减少企业的缴赋税负担。

参考文献：

[1]孙桂凤，鲁春红.土地增值税清算成本费用分摊扣除问题分析[J].时代金融，2016 （14）：166，170.

[2]杨梅.房地产企业土地增值税清算成本分摊方法探讨[J].中国商界月刊，2017，000 （008）：240-241.

[3]郭靖.浅议房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题[J].当代会计，2019 （3）：148-149.

[4]甄少贵.浅议房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题[J].交通财会，2017 （08）：71-72+76.

[5]桑竹.成本分摊法对F房地产企业土地增值税清算的影响研究[D].湖南大学，2018.