基于DEA 模型的房地产上市企业资金使用效率研究

张新（安徽财经大学会计学院）

引言

房地产行业对我国经济的稳定和繁荣具有非常重要的意义，但是在过去的持续高速增长后，房地产行业将迎来调整。短期内可能存在库存的压力。房地产由于行业的特殊性资金需求量大，因此，分析各企业之间的资金使用差异和近年的变动趋势，能帮助投入到房地产行业的各个渠道的资金被高效利用，创造出更多的社会价值和经济价值。

数据包络分析（DEA）模型介绍

数据包络分析（DEA）是一门由运筹学,管理学,数学交叉形成的分析方法.是美国的运筹学家查内斯(Charnes)等提出的一种用于评价决策单元之间效率高低的方法。该方法中两个最基本的模型为基于规模报酬不变的CCR 模型和规模报酬可变的BCC模型，效率值分为综合效率（TE）、纯技术效率（PTE）和规模效率（SE），三者存在关系TE ＝PTE×SE。

在DEA 方法的基本模型中,BBC 模型和CCR 模型的最大区别是CCR 模型假设决策单元规模报酬不变，而BCC 模型假设决策单元存在规模报酬，不仅能求得决策单元的综合效率，也能分别获得决策单元的纯技术效率和规模报酬率。因此采用BCC 模型能获得更为丰富的效率数据。本文采用BCC 假设下的DEA 进行数据处理。

指标选取与数据分析

（一）指标选取

本文从2019 年房地产百强企业中选取在沪深上市的15 家A股企业作为样本，分别是保利地产、万科、陆家嘴、信达地产、城投控股、新城控股、天健集团、华发股份、荣盛发展、世茂股份、上实发展、金科股份、苏宁环球、顺发恒业、鲁商发展。它们占据了一小部分上市房地产企业的数量，相对能较好地代表整个房地产行业。资金使用效率的投入产出指标具体设定为。投入指标：内部资金，留存收益率；债务资金、资产负债率；权益资金，股权比率。产出指标：净资产收益率和总资产周转率。数据来源于样本公司2015-2019 年年报的相关数据，并计算上述投入指标和产出指标。结果由DEAP2.1 计算得出。

（二）数据分析

1.总体分析

通过对DEA 方法得出的原始数据的观察，初步得到以下直观结论：（1）75 组数据中有20 组为规模报酬递增，其他为规模报酬不变，说明房地产行业整体上规模报酬不变。（2）75 组样本数据中，规模效率达到0.9 以上的数据组达到了67 组。这说明在这15 家大型的房地产企业之间不存在明显的由于企业规模导致的资金使用效率的差异。（3）通过对每家企业5 年的综合效率计算标准差，标准差较小。因此，多数企业在不同年间的资金使用效率波动幅度较为稳定。

将每年所有企业的资金使用效率求平均值和标准差，可以得到以下结论：（1）样本年间的行业资金的综合效率平均值在0.807-0.867 变动，这是因为有较多企业的资金使用效率相对较高，提高了行业的平均资金效率，这说明了不同的房地产的资金使用效率差别较小，并且这一差别主要是由纯技术效率引起。（2）横向的比较中，房地产行业资金使用的综合效率除了在2018 年时提高了，在其他年份均呈现下降趋势，并且在2016 年和2017年，资金使用的综合效率有较大幅度的下降，分别达到了0.847和0.807。2019 年的波动可能主要由净资产收益率的大幅度下降引起，而2018 年的波动可能是资产负债率提高导致，债务资金得到充分利用以及总资产周转率提高引起。

2.技术效率分析

2015-2019 年新城控股和鲁商发展的综合效率总是有效的(TE=1)，反映出这两家企业的技术水平，管理能力与经营规模相适应。2015-2018 年城投控股纯技术效率值一直为1，但其他两个效率值均为小于1，说明这些公司将现有的投入资源充分利用起来，并达到了最大产出，而规模效率方面有待改善，而2019年纯技术效率下降到0.360，下降了64%。说明城投控股没有充分利用资金，资金使用效率低。2015-2017 年华发股份综合效率低下，投入产出不平衡，存在较大的冗余。2018-2019 年新城控股综合效率有所提高，说明新城控股采取了一定措施来提高综合效率。2015 年综合效率有效(TE=1)的企业为6 家，2016 年有5家，2017 年有3 家，2018 年有5 家企业，2019 年有4 家，占总体样本的27%,表明我国总体房地产行业投入要素组织不太合理,资金使用效果不好。

表1 15家企业各年度资金使用效率均值

3.规模效率分析

2015-2017 年规模效率保持不变的有5 家。2018-2019 年规模效率保持不变的有9 家。说明其投入和产出比已经达到了最佳状态，并且对于资本利用的技术效率是比较高的，并且再増加投入，产出不会由此增加，此时的产出已经是相应投入量下的最佳产出，也反映出这些公司较其他样本公司来讲是相对优秀的公司。新城控股企业排名靠前，得出企业排名对企业的资金使用效率虽然随机性较强，但排名靠前的企业的平均资金使用效率水平仍显著高于排名靠后的企业。

2015-2017 年信达地产和上实发展规模效率递减波动较大，表明这两家企业未来应注意资金使用的控制,提高投入产出的规模效率。这些公司随着投入的增加，其产出不但不会增加反而会减少，因此从理论上讲，这些样本公司是不能再扩大他的资本投入，此时应该重新考虑自己现阶段所利用资金的情况，调整自己的经营决策与经营方式，从而充分利用现有资金来提高投入产出率，进而使其规模收益转变为有效的情况。

2019 年城投控股和世茂股份的规模收益递增，这些企业可考虑适当增大资金，进而提高了公司的资金使用效率。但是进行规模的扩张应当考虑着不应该仅仅是粗放式量的投入，还要考虑房地产所在行业的特殊性以及是否有足够的资金或资源进行支撑等现实中不得不考虑的问题。

15 家房地产企业中连续5 年均呈现规模报酬递增的为世茂股份，得出虽然国有企业在数量和平均排名上均强于民营企业，但国有企业在资金使用效率上明显弱于民营企业。

4.五年效率值平均分析

从2015 年至2019 年间，5 年间纯技术效率相较规模效率对财务公司资金使用效率的影响更大，而在2018 至2019 年间，样本公司的综合效率以及纯效率均值均呈现了下降的态势，下降了4.81%和5.42%。原因是2019 年样本公司的资产负债率下降，说明企业不能从银行借到资金，而房地产企业资金大部分来源于银行贷款，从而降低了资金使用效率。从这看出流动负债规模对企业资金使用效率影响显著。企业应该制定合理的融资战略，选择适合自己的融资方式，以此来提高企业的资金使用效率。

提高房地产行业资金使用效率的建议

（1）企业应该利用市场机会，使实力较强的大型房地产企业可以兼并落后的中小房地产企业，可以提高房地产整体效率。落后的中小房地产企业应改变经营战略与较强的企业进行兼并，

（2）企业应当根据合理制定投融资政策，控制债务规模和资本结构。不同阶段和规模的房地产企业应制定不同的投融资战略，以更好地适应企业的发展，充分利用好企业筹集的资金提高企业的资金使用效率。

（3）应当加快推动国有企业改革，使国有企业与民营企业在竞争性行业中拥有公平的竞争环境。国有企业应与时俱进，改变企业的经营战略与方向，推进企业进行改革来更好地利用资金。

（4）可以加快银行业改革与发展，帮助民营企业摆脱融资困境。