论住宅小区物业管理制度的完善

管甡 陈乾坤 郑嘉懿 金宇航 章郑安

[内容摘要]物业服务的好坏不仅关系到业主们的幸福也关系到基层社会的稳定与和谐。当前，在物业管理中，仍存在诸如业委会成立困难、业委会成员不担当不作为或乱作为、物业合同订立不科学、不能很好地履行等问题。因此，建议完善业委会的激励机制，科学设定物业合同的条款、订立严密的议事规则、“业主满意度调查，，规则、选举规则和财务披露规则等。

[关键词]业委会;物业合同;业主满意度

中图分类号：D669.3 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）17-0073-03

作者简介：管甡，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;陈乾坤，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;郑嘉懿，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;金宇航，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;章郑安，嘉兴学院南湖学院人文系，2017级法学专业本科生;指导老师：郭万明老师，法学博士，嘉兴学院，副教授。

随着我国城市化进程的加速，大量农村人口向城市转移，他们在城里买房，住进住宅小区。住宅小区和一家一户的农村散居情形不同，散居的农民可以自扫门前雪，而住宅小区其实是一个集体，有着共同的利益，需要共同管理。当前，绝大多数住宅小区都是聘请物业企业来管理，但是，物业管理中存在很多问题甚至是矛盾。本文拟对我国现存的物业管理制度进行研究以便对相关制度提出改进措施。

一、存在的问题

在当前住宅小区物业管理中，在业委会成立、物业合同订立和履行等方面存在诸多问题。

（一）业委会成立与服务方面存在的问题

1_承租人无参选资格问题

根据我国住建部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会成员必须是房屋产权人，即业主。而租房者并非小区业主，不具备申请资格，不能作为业委员会成员参与管理。如果承租人不能以业主身份参选，而业主又因不实际居住而对小区事务不关心，最终就会导致承租人利益得不到保障。

2.业委会选举中基层政府组织乱作为的问题

在业委会选举上，一些地方的街道办事处在确定业委会候选人资格的时候有干预太多、违规操作之嫌。一些街道办事处通过违规增加限制条件把自己不喜欢的热心报名参选的业主排除在候选人之外，或在法律规定之外运用手中的权力影响选举公正。如某小区在选举业委会成员时，街道办事处以报名参选的业主不是党员或没缴清物业费为由取消其参选资格，并且将最终确定的候选人（8人）与将要选出的业委会成员数（7人）比例设置的过小导致实质上的等额选举。而且该小区一些业主认为，街道将与当前为小区服务的物业公司有利益关系的候选人列在选票候选人列表中的第一个，这会导致一些权利意识不强、比较随意的业主优先选举排名靠前的候选人，造成選举不公平。

3.业委会成员激励不足及其不作为或乱作为的问题

业主委员会成员主要由自荐或他人推荐并经民主选举产生，代表业主行使一定的管理权和处分权。但业主委员会成员的工作没有报偿，再加上业主们的需求是多样的，任何考虑或服务的不周到就可能落得个“出力不讨好”的下场。因此，不是真正出于奉献精神的业主是不会来“趟这个浑水”参选业委会的。积极报名参选的人工作稍有不慎可能就会被业主怀疑别有所图，如被认为可能与物业公司有所勾结。