浅述城市边缘地带土地开发类型

江澎

摘 要 随着城市化进程的不断加快城市面积不断扩大，城市在发展的过程中需要对城市边缘地带土地进行开发，而土地开发类型较多。如何对城市边缘地带土地进行开发已经成为我们当下关注的重点，本文将对城市边缘地带土地开发类型进行探究，不断推动城市发展。

关键词 城市边缘;土地开发;开发类型

历史上，在城市形成与发展的过程中，由于边缘地区环境结构的过渡性、动态性、复杂性，形成了边缘地区独特的开发活动类型。

1城市边缘地带土地的居住区开发类型分析

居住者出于不同目的，居住在城市边缘地区，从而形成既有乡村居住方式又有城镇生活方式的混合居住区。在加拿大，对于成熟的区域城市来说，人口分布状况是中心城区70%，城镇15%，乡间10%。随着城市规模的不断扩大，大中城市已相继在城市边缘地区征用大量农业用地，进行居住开发活动，主要是在建成的地块之间的小块土地上的利用和填补，它的永久居住者为非农业人员[1]。由于城市边缘地区的过渡性和动态特征，基地的特殊位置等因素，往往使居住地块具有多种形式。如分散型、带状、十字路口开发或者是蛙跳式的土地划分。

另外，随着农业和乡镇企业的发展，大量剩余劳力的出现，使得边缘地区的建房活动大为增加。首先，随第三产业兴起，大量半职业的乡民进城谋生，从事服务行业，在城市边缘地区形成了大量暂时和外来人员混杂居住地，他们违章占地构筑简易房屋，带来了治安秩序的混乱。其次，由于缺乏统一规划和法制，富裕起来的农民以自家宅基为主，扩展使用自留地进行新房建设。此外，回乡落户定居的离退休国家干部、公职人员、军人、海外归国人员等，他们落户由所在地乡政府批准即可。因此在城市边缘地区，出现了公房、私房、楼房、平房、花园和农田混杂的特有景观。由此可见，边缘地区的居住开发应在加强建设管理，规划要有保护居民和资源的意向，应考虑控制最小基地尺度和最小地块边缘，合理开发密度，农村居住的开发规划，应鼓励开发小村镇的聚集体[2]。

2城市边缘地带土地的农业开发类型

城市边缘地区的农业，主要作为副食品和蔬菜等供应的基地。对于边缘地区农业影响的基础力量则是城市化的发展，首先，该地区的农业特点取决于城市化所产生的压力。有些地区城镇化水平很高，该地区的农业在這种压力下，农业结构主要以农业大规模集约化生产为主，而农民的职业构成也由专职向半职业转化。其次，城市化的压力往往对于农业生产产生的是负效应。大量高质量农田被侵占，城市化现象造成区域环境发生变化，使地区乡村风貌和环境混乱，这一负效应有如下表现：第一，城市化增加了城市地区就业机会，从而资金流向导致农业收入的下降，人口逐渐流向城市。第二，城市化的发展产生了对土地的需求，吸引城郊土地拥有者与开发商联合，进行土地开发，一方出地，一方出资，获利较大，降低了对农业生产的兴趣。中心城市的活动及城市化发展对农业影响不仅仅是产生负效应。

城市的压力和农业之间也存在着有益的联系。表现在：第一，务农者愿意出租而不急于出租土地，以获取较高的土地利润。同时可以不断改善土地的现有条件。第二，非农业土地拥有者租地给农民以保护其农业面貌，维持市区的食品供应。第三，农业土地变迁的这种暂时性，在城市化过程中，一般时间跨度在10～15年之间，有利于城乡环境结构的不断调整。

3城市边缘地带土地的工业与商业开发类型

城区工业的扩散和原有结构的调整，使新的工业项目或老企业不断地在边缘地区出现。乡村城镇化，出现剩余劳动力，于是许多小型的乡镇企业应运而生，它利用建成区的聚集优势，并使其出现在边缘地区。大型集约化生产的企业往往占有大量土地，而小型企业则零星分散在原有的农业用地之中，这对自然环境、经济环境影响很大。

这些工业还就近利用当地的原材料，在城市开发活动中，生产大量重要的初级产品。根据不同城市的性质和地理环境，边缘地区工业有如下不同特点：①接近建成区，运输便利，减少单位运输开支，但可能造成建成区环境污染;②开采原料，可能产生对地面景观的破坏;

边缘地区以制造业或加工业为主的工业往往能带动地方产业的发展，也会产生成新的城市区域聚集点和居住区。

边缘区的商业活动，主要是零售业，广泛公布在乡村之中，随着城区的扩散，总会有伴随社区发展的大型商业中心的出现。边缘区商业活动的另一特点，就是农贸市场和集市贸易，它是自发的，对促进城乡经济的繁荣，丰富市民的生活具有积极作用。

4城市边缘地带土地的高新技术产业开发园区类型

目前，在我国的城市规划建设工作正一步步转向重视边缘区建设的背景下，高新技术产业开发区的发展建设，势必引起城市边缘区空间结构的变化。

高新技术的经济活动可以划分为研究与开发、生产制造、销售与服务三个组成部分，三个部分互相补充，共同构成一个整体。另一方面，因为现代交通通信技术使空间距离对产业布局的限制作用下降，所以高新技术产业的三个组成部分又表现出一定的可分离性。

开发区组成和方式的多样性，如国外出现了各具特色的科技工业园、高技术园区、科技园等。无论哪种类型的开发区，其用地选址都有两个共同要求：一是依托智密区，二是留有发展余地。从长远发展看，开发区必须有充足的发展用地，高新技术产业是适应经济发展的新生事物，它有强大的生命力和良好发展势头，给开发区的进一步发展留出发展余地是必要的。

我国大多数城市的现状布局来看是，开发区的最佳选址多在边缘区，因为，我国大多城市的智密区是新中国成立以后新建的，多处于城市建成区外围;其次，城市边缘区是城市用地向外扩展的前缘，有充足的发展用地;再次，城市边缘区与郊区相比，有效方便的内外交通、通讯和一定规模的水、电、气等城市基础设施及生活服务设施，是投资发展高新技术产业开发区的理想选址[3]。

5城市边缘地带土地的娱乐旅游业开发类型

联合国环境署曾指出：“现代生活不只是为了面包”。娱乐旅游活动近年来日益增加，人们可有较多的闲暇时间去参与娱乐活动。因此，现代城市和乡村中存在着广泛的潜在娱乐活动。

城市边缘地区娱乐活动有三个特点：一是某些城市周围具有天然的娱乐旅游资源，这类地区可以提供很好的自然条件。二是伴随工业化进步，城市居民日益追求自然的生活环境，渴望回归自然，少数人希望远离城市。三是游乐园的建造，一般城市市区无宽敞用地，而市郊可以提供，不需要特殊条件，这里有良好的基础设施，距离市区不远，可方便服务于市民、乡民和旅游者。

6城市边缘地带土地的基础设施和科教机构开发类型

城市边缘地区是城乡各种内容的复合、重叠和渗透，各种基础设施也在此交接与过渡，其中首先是交通。边缘地区的交通是地方级、是区域内部和区域之间的重要节点，它具有地理上过渡段的特征。从交通量的递增与递减之中，可看出地方交通呈由中心向边缘减弱的趋势，而过境交通则由边缘向中心递减，这样便出现双向增减现象。由于其复杂性，形成过渡段运输线的混杂。运输类型一般有水路、铁路和公路，它们各自及相互间的作用影响，制约着边缘地区的空间结构发展和开发活动。其次，是各种供给设施网络，包括水、电、气、通讯和卫生设施等，由于其土地利用强度较市区为低，对各种设施的利用相应较小，因此，以上各种供给设施对土地的需求只是少量的。

各种公众机构在边缘地区则需要大量用地，它们包括教育、医疗、军事、政府办公、研究和宗教等。根据国家规定这些机构可以无偿使用土地，所以选址时要求趋向于平均强度，同时使用地上的建筑密度偏低，需求较大面积的空地。

7城市边缘地带土地的绿带开发类型

绿带作为城市边缘地区的一部分，主要包括永久性农业用地和园林用地，起着防止城市盲目扩散，以及调整城市地区气候的作用。绿带一般是与其他各种活动相间隔的，甚至可以是非连续性，有关绿带的建设在苏联的城建法规中做了一些原则规定：①规定隔离带的内边界是市区远景发展允许达到的建设边界，外边界是郊区居住点用地发展边界，防止与中心城连片。②隔离带的宽度大致为中心城市建设区半径的平均值。③规定原有居民点不准随意扩大规模。④人均森林公园用地面积，特大和超大城市为200m?，大城市为100m?，其他城市为50m?。

除了绿带中的农业用地外，绿地很重要的部分就是边缘地区开敞空间，是任何未开发或被占有但未大量开发的土地，具有公园和娱乐目的以及土地保留和其他（历史和风景）的价值。它由荒地、森林、花园、水面和農业风貌等特点构成，一般认为具有宜人的环境价值。它具备生态调节，提供场地、娱乐、资源保护，提供空间走廊和保护公众健康和利益的功能。

8结束语

城市边缘地区地处城乡结合的特殊部位，对于土地资源开发利用尤为重要，一定要按照科学发展观的总体要求，建立健全行之有效的管控机制，充分发挥经济调节、市场监管、社会管理、政府服务的综合作用，提升城市边缘土地利用的整体效能。

参考文献

[1] 顾朝林，熊江波.国外城市边缘区研究及发展[M].南京大学，1989：95-100.

[2] 马国馨.丹下健三[M].中国建筑工业出版社，1989：370.

[3] 武进.中国城市形态结构、特征及其演变发展[M].江苏科技出版社，1990：10.