商业银行个人住房贷款风险管理探讨

赵爱波 中国建设银行浙江省分行

在中美贸易摩擦的大背景下，我国宏观经济形势错综复杂，而突如其来的新冠疫情，使我国经济下行压力持续加大，商业银行资产质量持续承压。在新形势下，商业银行个人住房贷款不良率虽基本维持低位，但个人住房贷款的风险管理仍不能放松。

一、个人住房贷款的定义和特点

个人住房贷款是银行或银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造和大修各类型房屋的自然人发放的贷款。个人住房贷款还有具有长期性、零售性和分期偿还性等的特点。

二、个人住房贷款风险管理存在的问题

1.对个人住房贷款第一还款来源的重要性在认识上存在误区。与公司类贷款相比，个人住房贷款资产质量较好，各家银行以抢占市场份额为目标，为追求业务规模的快速扩大，弱化对第一还款来源的要求，片面强调第二还款来源，甚至出现以第二还款来源代替第一还款来源。在业务办理过程中存在只要能办妥抵押登记就放款，只要抵押物还在就不去做贷后检查和现场走访。

2.在个人住房贷款业务管理上，精细化管理程度不够。个人住房贷款管理较为粗放，重发放轻管理，贷前调查不深入，对借款人收入的调查流于形式；贷后未对借款人婚姻情况、收入状况、账户流水、抵押物、担保人等关键风险点进行持续跟踪监测，未能及时识别风险隐患；对开发商的生产经营情况日常检查不到位，未及时对楼盘的建设进度、销售进展，销售资金回笼和使用情况进行持续跟踪。

3.贷后管理系统不完善，贷后管理质效不佳。个人住房贷款还款周期长、户数多，但贷后管理手段落后，未建立起覆盖所有个人住房贷款客户的贷后管理系统，特别是未能建立智能化的风险预警监测系统，贷后管理的主动性、前瞻性不够，贷后管理流于形式，效果不佳。

4.个人征信体系不完善，个人资信调查缺乏有效手段。对借款人的尽职调查，主要是通过中国人民银行个人信用数据库信息进行调查核实。该数据库信息主要来源于各家银行，包括客户基本信息、贷款信息、信用卡信息、逾期记录信息、对外担保信息、公积金缴交信息等，但未包税务、电信、电力、水务等机构的信息，导致该系统不能全面的反映个人的资信状况，且存在信息更新滞后的情况，贷前尽职调查缺乏有效手段。

三、个人住房贷款风险管理的建议

1.树立正确的理念，强化第一还款来源管理。牢固树立借款人收入是个人住房贷款第一还款来源的观念。深入调查借款人还款愿意和还款能力，通过多种途径和渠道，交叉验证借款人收入的真实有效性；及时跟踪监测影响借款人第一还款来源的关键风险点，及时采取有效的风险防范化解措施。同时，高度关注借款人及其配偶的个人信用记录情况，对近两年内，出现连续逾期3期或累计逾期6期以上的不良信用记录人员，要加强准入管理。

2.运用大数据、互联网思维，进一步提升个人住房贷款业务管理的智能化、精细化水平。一是充分利用大数据，建立个人住房贷款营销受理系统，加强银行内部的借款人身份信息、信用记录、账户流水、贷款信息、理财业务信息、信用卡消费记录等数据，及银行外部的客户房产信息、水电费、客户爱好（如休闲、旅游等）、生活习惯、社交软件（微博、微信、抖音）使用情况等数据的整合和挖掘，在风险可控情况下，主动给借款人预授个人住房贷款额度，并自动推荐符合客户需求的贷款期限、利率、还款方式组合，实现个性化、精准化的产品营销和服务。二是基于大数据，在区域、产品、客户等维度建立智能化的风险预警监测分析系统，提高贷后管理的精准性、有效性和前瞻性。通过风险预警监测分析系统模型，及时对借款人及其家庭的收入变动情况、婚姻变动情况、信用卡使用情况、逾期天数、累计拖欠次数、账户流水、抵押物变动等情况，及当地的房产价格走势、房产销售数据、房产存量库存情况、土地出让价格数据、区域经济发展状况等数据进行预警和监测，实现风险早识别、早预警、早处置。三是基于大数据，建立健全贷后管理流程系统，强化贷后催收、贷后检查和现场走访管理，实现由人控向机控转变，进一步提升贷后管理质效。将贷款催收、贷后检查、现场走访等关键环节和步骤嵌入贷后管理流程系统，通过个人住房贷款违约概率模型，自动生成差异化的贷款催收、检查、走访的频率和要求，并自动提示贷后管理人员应优先处理的紧急工作和重点工作。通过系统模型自动生成扣款账户余额不足信息，自动通过短信、微信、微博等渠道，对借款人进行预提醒，避免出现贷款逾期；系统能根据催收模型，自动发送催收短信、智能拨打催收电话，还能联动微信、微博等新型自媒体工具进行智能催收；同时，加强贷后管理过程中获得信息的管理，及时更新共享客户在银行的相关信息，以实现对贷款风险全方位的动态管理。

3.加快完善个人信用体系建设。一是要加强和引导个人树立正确的信用意识；二是建立完善的个人征信及资信评价制度；三是拓宽人民银行个人信用数据库系统数据来源，除银行提供的信息外，还要与更多的机构进行信息共享；四是加强对民间征信机构的管理和监管，形成形式多样的信用征信机构和评价体系；五是加强相配套的法律和规章制度的建设，以加强个人隐私的保护。