房地产开发企业增值税风险点及管理对策研究

谷紫艳 天津弘创置业有限公司

我国经济的强劲发展，推动了房地产业的繁荣。房地产业是个业务复杂，价格敏感的行业。在实施“营改增”后，房地产开发企业的增值税风险及其管理问题越来越受到关注。在收地阶段、建设阶段和销售阶段，房地产企业面临一定的增值税风险，如何进行风险识别并进行风险控制，是企业税务管理面临的重要课题和急需解决的问题。

一、房地产开发企业增值税风险点分析

目前，房地产开发企业在增值税问题上还存在一定的风险，主要风险点表现在收地阶段、项目建设阶段和销售阶段。

（一）收地阶段增值税风险点

房地产开发企业在收地阶段，往往在获取土地的同时，得到政府财政部门的土地返还款。在计算增值税时，由于各地税务部门对于土地返还款项是否应从差额中抵扣还没有统一的规定，有些省市允许政府部门奖励返还款可以从支付的土地价款中扣除，有的省市明确规定不能从土地价款中扣除，这样房地产开发企业在缴纳增值税过程中，如操作不当少缴纳增值税，则可能面临补税或被罚款，这是收地阶段企业可能面临的增值税风险点。

（二）建设阶段增值税风险点

在项目实施阶段，对于材料采购增值税处理中如操作不当，则可能带来增值税风险。如某房开公司与A建筑商签订了一项目的施工合同，合同总造价1200万元（包工包料，含增值税），其中材料费600万元。B公司为该项目的材料供应商，A、B为同一投资者。A建筑商向B供应商采购了530 万元建筑材料（不含增值税），B公司向房开公司开具材料金额530万元、增值税90.1万元的增值税专用发票。项目竣工结算时，A公司向房开公司开具金额为530万元、增值税为58.3万元的建筑服务增值税专用发票。本案中，B公司与房开公司没有材料采购合同关系，B公司向房开公司开具增值税专用发票，构成虚开增值税发票行为。而A公司向房开公司开具的增值税专用发票与原施工合同金额不符，也属于虚开增值税发票偷逃税行为。房开公司取得虚开的增值税发票，不能作为合法增值税抵扣进项税额，形成了增值税风险。

（三）销售阶段增值税风险点

在房地产项目开发销售活动中，房开经常开展一些促销活动，如买房送家电、送车或送车位等。对于房开这些促销活动，国家现有的增值税相关法规没有明确的处理规定。 但各地税务机关对于房开促销活动中的随房赠物，基本都认为其价格己包含在房价中而不视同销售，但对于抽奖活动中的赠物，属于在房屋价格以外无偿赠送，应视同销售，应补缴增值税。房开公司如错误理解抽奖活动中的赠物不需缴纳增值税，在发生了增值税风险。

二、房地产开发企业增值税风险产生的原因

房地产开发企业增值税风险形成的原因很多，有企业内部的原因和外部环境形成的原因。

（一）内因

增值税风险产生的根源还在于企业内部原因，一是企业缺乏有效的增值税风险管理机制，二是增值税筹划人员素质偏低。房地产本身是一个复杂的行业，营改增后企业涉及的增值税风险增加，而企业缺乏有效的增值税风险识别和防范机制，没有规范的合同与发票管理，增值税风险识别与评估体系不健全，大多数房开企业还采取粗放式的管理模式，使企业出现一定的增值税涉税风险。企业增值税筹划人员纳税意识淡薄，缺乏税收遵从意识，专业能力不强，对增值税政策的理解不到位，在实际工作中就难以对一些抵扣进项税额进行合理划分，造成增值税错误纳税。

（二）外因

外部原因也是造成房地产开发企业增值税风险产生的重要原因，一是当前增值税相关法律法规还不够完善，在一些税收条款上表达不清、概念模糊，一些增值税相关政策变动太快，会计制度与税法规定差异较大，增加了房地产企业增值税缴纳的困难。二是税收征管失位，房地产行业庞大，增值税涉及业务繁多，客观上加大了税收征管的工作量，现实中很对地方的税收征管人员数量明显不足，满足不了现有房地产行业的发展需要。在此情况下，会出现增值税征管不到位现象，增加了增值税风险发生的概率。

三、房地产开发企业增值税风险管理对策

（一）建立和完善企业增值税风险管理机制

房地产开发企业增值税风险管理机制不健全，是造成企业风险管理不规范，增值税风险增加的主要原因。因此，房地产开发企业应进一步梳理内部管理制度，加强收地阶段、项目实施阶段和销售阶段的增值税风险管理。尤其要不断强化对合同管理、发票管理，避免在履行合同或开具发票过程中，因管理漏洞导致税务问题或增值税风险的出现。同时，进一步梳理增值税管理业务流程，建立有效的风险识别、分析、评估机制，强化税务风险内部控制，建立有效的事前、事中、事后风险控制机制，做好事前风险预防、事中风险识别分析、事后风险处理工作。强化增值税筹划管理，运用最新的税收优惠政策进行纳税筹划，将税收政策最大化运用到企业，以更好地防范、降低、规避增值税风险，增加企业的价值。

（二）提高增值税筹划管理人员的综合素质

房地产开发企业员工风险意识淡薄，税筹划管理人员素质偏低，是企业增值税风险管理水平不高的重要原因。目前很多房开公司员工对增值税风险的认识不足，没有意识到增值税风险可能对企业正常经营带来的巨大影响，企业管理层重经营轻管理思想严重，在风险防控上的投入不足。因此，企业应提高对税务风险正确的认识，提高员工的风险意识。营造良好的风险管理文化，使员工自己遵纪守法、诚信纳税。同时，注重对员工的动态税务风险专业培训，提高员工的税务政策水平和风险防控能力，使其能更好地进行财务核算和纳税筹划。

（三）营造良好的增值税风险管理外部环境

针对房地产开发企业增值税风险管理外部环境薄弱环节，应正确处理好企业与政府部门的关系、企业与供应商的关系、企业与客户之间的关系，做好与外部的信息沟通，及时掌握最新的增值税税收政策，减少与税务部门、供应商和客户的摩擦，维护良好的企业信誉，降低房地产企业增值税纳税成本，最大限度地降低企业税负，增加企业效益。同时，建立税务检查响应机制，做到事前有预案、事中有措施、事后有补救，营造良好的与外部的沟通氛围。

总而言之，“营改增”对降低企业税负，促进社会良性发展具有重要的意义，“营改增”政策实施后，房地产开发企业在实际运营中也面临着一定的增值税风险，尤其在收地阶段、建设阶段和销售阶段都有一定的风险点，这些风险形成，有内因和外因。房地产企业应通过建立和完善企业增值税风险管理机制，不断提高增值税筹划管理人员的综合素质，营造良好的增值税风险管理外部环境，以降低增值税风险的发生，达到“营改增”政策实施后企业税负降低的目的。