对于不动产登记时限的几点思考

摘要：国办发文要求进一步压缩不动产登记的办理时限，而时限的压缩关系各个环节的优化，在信息、人员、流程的集成中存在一些需要关注的问题及风险，处理好这些问题是时限压缩的前提和关键。

关键词：时限;压缩;不动产登记

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）04-0040-42

收稿日期：2020-02-15

国办发〔2019〕8号文《关于压缩不动产登记办理时间的通知》（以下简称《通知》），系在进一步优化不动产登记，提升其下作效率，切实解决办事难、耗时长等问题，进而实现群众办事更为便利的目标，这也是推进国家治理体系和治理能力建设的重要一环。办理时间是不动产登记中最为直观的体现效率同时亦能映射问题的一个角度，如何缩短办理时间，关键在于流程的优化，信息及系统等基础配套的支撑。否则，便不会有堵点的清理，效率的提升，更不会有最终办理时间的缩短。结合国办发文，笔者有以下几点思索。

1信息的互通共享问题

不动产登记作为与群众直接相关的一项工作，其最为直观的展现政府效率和形象的便是办理的时间，及时高效总能给予申请人一种快捷和舒适的反馈。然而不动产登记并非简单的一项工作，其不仅需要信息系统的技术支持，而且其在具体受理和审核上极具技术性和专业性，同时其因登记而涉及的法律关系原因，需要了解和掌握的信息亦遍布不同的部门。如何能够提升登记效率，压缩登记时间，首先应解决的便是内外信息的完善和共享问题，即《通知》中提到的信息集成。而信息集成，应包含内外两部分。内部信息的夯实是自然资源部门一直在努力完善的一项工作，此处暂且不论，对于外部信息的互通共享，《通知》中已经明确，要大力促进部门信息共享，打破“信息孤岛”，让信息多跑路、群众少跑腿。实则在《不动产登记暂行条例》中已然明确了登记信息互通共享的原则，然而在实践中，很多地区此种互通共享仍未实现。究其原因，其一，行政法规及《通知》均系纲领性及原则性规定，具体到登记实践中如何操作和落实，面临无切实可行的指导规范问题。各部门相互推诿，不仅信息并未共享，反而激化了矛盾，引发了更多的问题。其二，具体落实互通共享的方案如何操作，由谁牵头和组织？文件中组织实施部分提及由各省（自治区、直辖市）人民政府加强统筹协调，指导本行政区域内各市县结合实际制定具体实施方案。此系针对信息集成、人员集成及流程集成提出的组织实施思路，而对于具体的信息互通共享方面仍未有具体可行的组织方案。实践中，可通过行业间联合出具规范或者地方出台细则的方式予以实现此种信息的互通共享，比如司法部和自然资源部联合印发的《关于推动公证与不动产登记领域信息查询共享机制建设的意见》，便在强化公证部门与登记机构的信息互通，为落实互通共享提供了一种路径。

2流程设置可适度变通

《通知》中，流程的集成提及了四个方面，分别是一窗受理，并行办理，取消不必要环节、合并相近环节，精简申请材料和优化测绘成果和获取方式。测绘成果和获取方式的优化系精简材料的一种方式。精简材料更多出于对申请人提供便利的考虑，其对于流程时限上的提升应属于次要之增益。故而取消不必要环节，合并相近环节，通过一窗受理是实现流程集成，提升时限的主要方法。对于流程的设置，可根据登记机构自身特点，因地制宜地进行优化，以提升效率。对于现行流程，以申请登记为例，其包括申请受理审核登簿环节，而实务中，很多登记机构均采用先行审核后行受理的审核前置模式，此种模式有其优势，亦有其弊端。但仍有很多地方一直沿用，这恰恰反应了所谓的流程并非是单一刻板和一成不变的，各登记机构完全可以根据自己的业务实际制定与之相匹配的流程，对登记规范予以突破。但是唯一需要明确的是，无论流程如何修改，业务环节如何精简和合并，审核的标准不能降低，这其中明确登记机构审查的程序和限度问题很重要。这也是长久以来实务界和理论界不停争论的问题，但囿于现行登记机构的水平和条件，实质性审查显然并不合理亦难以实现，同时亦无必要，登记机构只需把握好审慎的限度，明确管辖登记范围及主体、材料及簿册的一致性，保障登记的合法有效即可。

3材料精简应有限度

《通知》中，提及精简材料，逐步推广在继承登记中，以申请人书面承诺方式替代难以获取的死亡证明，亲属关系证明等材料。此种规定很明确地指引了登记机构的审查风向。但值得注意的是，申请人书面承诺不能过度滥用，其虽然可以为申请人提供便利，省去其提供各种证明证据的繁琐，但是很多时候并非能够作为独立证据，仍应与其他材料相互佐证，以形成证据链之后方能予以适用。比如在继承登记中，若申请人系其非婚生子女，申请人主张其系继承人子女的，又无法提供身份关系材料的，而继承人又具有其他继承人的，显然其他继承人意见便可以与此承诺形成佐证，而不能单独予以适用，因此种情形下极有可能存在潜在的争议而影响登记的正确性，故而不宜将申请人单独的书面承诺予以单独适用。即材料的精简应把握在一定限度之内，不能毫无节制并在加重登记风险的前提下精简。

4环节及业务合并应考虑风险

再之，对于环节的合并和精简问题，《通知》中提及了登记和制证环节，以及领证和缴费环节。对于登簿和制证环节较易解决，登簿后径自制证以待颁发即可，然而对于领证和缴费，现行登记机构在此程序的设置上五花八门，有的登记机构在受理之初便要求申请人缴费，嗣后持缴费凭证和受理申请领取证书和证明，有些地方则在领取时一并缴费。这其中存在一定的风险，有必要予以明确，不能因节省时间而徒增了风险。比如先行缴费的，倘若后续审核未予以通过，通过财政退费周期较长，容易加重群众负担，而登簿制证后领取时缴费的，若申请人迟迟不予领取，亦会造成证书的挤压并可能造成财政收入的迟滞。故而登记机构可自主设计与其登记程序匹配的方式以规避风险的同时最大限度地减轻群众负担。例如，先行审核的便可在审核后一并缴费，之后通过邮寄或者申请人领取的方式待登簿制证后领取证书和证明。而先行受理的，可通过开通手机或者互联网缴费终端的方式，待审核通过登簿前开通，由申请人自主选择缴费时间，一方面敦促申请人积极缴费并领取权属证书，另一方面避免先行缴费后退费的繁琐。

此外，《通知》中提及在不动产继承登记（非公证）办理中公示应与审核环节并行开展，缩短办理时间。而《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.5中规定：“对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。”拟登记的不动产登记事项应为经审核之后登记机构认为满足登记条件可以进行记载的登记申请。公示应为审核之后的进一步排除异议的手段，虽然在审核之时并行公示确实能够起到缩短时间的作用，但是鉴于非公证继承业务的特殊性，公示应采用网站及不动产所在地并行公示的方式以尽可能降低风险，对于审核上亦应较之其他业务更为谨慎，尽量审核确定符合登记条件之后予以公示。同时公示与审核并行，在公示中如何择词亦值得商榷，倘若用拟予以登记，而审核尚未终结，并非一定满足登记条件，故而纵使采用审核和公示并行的方式，亦应在公示中明确登记机构尚在审核之中，表明公示征集异议的目的。

此外除去环节合并，登记机构亦可以探索业务合并的方式，便利群众的同时，缩短两种业务的办理时间，为群众提供便利。《通知》中亦提到了有条件的地区可推进将二手房转移与抵押登记等相关联业务一并申请一并受理与审核。例如《江苏省不动产登记条例》便明确规定不动产转移与抵押登记可一并申请，以地方立法为业务合并提供依据，不失為一种积极的探索。

综上所述，对于登记时限压缩是一个整体性的问题，关系其中各个环节的优化，而无论哪一个环节，皆应在合法合理的前提之下，并考虑规避风险的要求，避免因过度要求时限的压缩而导致登记机构风险的提升。

作者简介：崔文强，淄博市不动产登记中心。