关于加强房地产企业资金管理的思考

夏莉

摘 要 近年来，房地产行业发展迅速，逐渐成为影响国民经济的重要支柱产业，面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策，由于其产出规模大、资本和技术构成较高，竞争力强、受经济政策和外部宏观经济影响大等特点，同时，由于房地產行业是资金使用密集性行业，因此，资金管理在房地产企业的整个发展中显得尤为重要，资金管理水平和使用效率直接影响着企业的生存与发展。本文探讨了房地产企业资金管理的重要性，分析了其在资金管理过程中发现的问题，并提出了解决措施。

关键词 房地产 企业资金管理 风险控制

一、资金管理在房地产企业管理中的重要性

（一）资金管理水平是决定房地产企业生存发展的决定性因素

房地产项目开发周期长，资金投入大，这就对企业的资金实力提出了较高的要求。项目总投资并不是一个静态数额，整个项目通常会根据需要分为几个投入产出周期。房地产项目在开始阶段往往即需要投入巨额资金，而至预售阶段才能实现资金回流，因此，预售房款必须满足下个开发周期的资金投入需求。在整个过程中，高质量的资金管理可以使资金利用率达到最大化，直接决定项目开发能否成功。

（二）高质量的资金管理能有效防范局部金融风险

资金链问题是现阶段房地产企业的突出问题。资金管理一旦出现问题，引发的连锁反应将直接导致公司资金危机，甚至引发局部社会性金融风险。部分房地产企业在规模化扩张过程中，由于城市选择、项目定位等方面出现失误，加大了企业的财务风险。加强企业资金管理，可以改善房地产企业资金管理能力，提升资金使用效率，直接或间接促进降本增效，有效控制财务风险，确保资金安全，为房地产企业的可持续发展带来保障。

（三）可以更好地适应国家调控政策

国家对房地产市场的政策调控具有全产业链、多维度、全方位的调控特点;针对房地产行业的政策调控将是长久的、持续的，在很大程度上会削弱房地产企业的现金流入。房地产行业的特殊性决定了企业对资金使用具有较大的依赖性，资金是房地产企业实现持续经营的核心因素，直接影响企业的经营情况和财务状况，因此，资金管理工作的重要性愈发凸显。

二、房地产企业资金管理存在的问题和不足

（一）资金管理意识淡薄，管理体系不健全

1.资金管理意识不足，重视程度不够。虽然现在部分管理者对资金管理的认识有所提高，但总体上对资金时间价值和现金流量重要性认识仍不充分，在日常管理过程中缺少详尽有效的资金使用计划和财务分析方法体系，在资金的筹集、使用和分配上缺少科学性，导致项目资金计划不能如期完成，计划和实际执行偏差较大，给企业带来持续性经营风险。另一方面，在筹集资金方式和数额上缺乏充分有效的分析，盲目筹资加大了企业的资金成本，使企业陷入高负债经营的恶性循环之中;使企业之间、银企之间形成多角债务，提高了资金使用成本，造成资金使用效率下降。

2.资金预算管理制度不健全。企业对资金管理不够重视，对资金预算管理认识不足，没有行之有效的资金预算管理制度，缺乏对项目投资、经营等各个环节中的资金管控，导致项目开发过程中资金不能充分流动;大多数房地产企业虽然制订了资金预算，但在具体执行过程中不能严格按计划时间节点执行，造成预算与实际脱节，影响了企业资金的正常周转和有效利用。

3.投资前准备工作不充分，投资决策随意性大。企业资金使用效率直接影响企业财务风险水平。部分企业无视自身能力和发展目标，投资前缺少充分的项目调研，盲目投资，导致相关投资无法得到正常回报。在投资过程中，没有建立完善的项目投资分析研判制度，投资工作开展不合理，风险评估体系及制度也不充分，最终导致资金无法有效回流。

4.在规模化发展趋势中，缺乏理性发展思路。近年来，房企市场集中度呈趋势性上升，规模化开发格局逐渐形成。房企的规模优势逐渐显现，快速规模化成为房地产企业的战略发展方向。目前房企普遍存在高财务杠杆开发的现象，一旦遇到政策调控或者融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配。激进的企业战略直接导致企业抗风险能力降低，同时，也容易引发企业资金链断裂风险。

（二）企业资金使用能力不足

1.资金使用效率不高。资产负债率较高的企业，如后期销售业绩不理想，资金供给迟迟不能得到补充，加之资金成本越来越高，整个房地产企业势必面临巨大的风险。房地产企业通常会多地跨区域取得项目，而项目通常会以项目公司或者区域性公司的形式存在，企业资金分散管理，为集团公司掌握和调动资金增加了时间和地域上的难度，缺少一定的机动灵活性。由于这些相对落后的资金结算管理模式的存在，使得资金未得到充分有效的使用。

2.资金来源和渠道单一。充足的资金是房地产企业顺利发展的基本保障，由于市场资金资源具有稀缺性，为了寻找所需资金，房地产企业不得不开展债务性融资，这样直接带来了房地产企业负债率的急剧增长。在资金成本测算不合理的情况下，加大债务融资，无计划加大资金成本，会蚕食企业利润。较高的负债和单一的融资方式，为企业的发展带来破坏性影响。特别是中小企业，融资渠道单一的问题尤为突出，除自有资金和以有限的银行、民间借贷等方式来筹集资金外，几乎没有更好的筹资方式，由此带来的是偿债时间较短、借贷成本较高，这对房地产企业的日常营运和战略发展都是非常不利的，直接加大了企业财务风险和偿债压力。

三、加强房地产企业资金管理的对策

（一）加强资金管理，建立健全资金管理体系

1.合理规范的进行资金调度，提高资金安排的合理性。房地产企业应从自身出发，规范资金调度，实现资金的优化配置，相互协调企业经营活动和自有资金保证企业效益的最大化。实现融资的集中化管理是经济发展的必然趋势，企业可以在工作中借鉴银行等金融企业的资金管理手段，用现代化技术来实现对大批资金的有效管理。充分利用现代发展的互联网技术、云数字技术等手段，丰富资金管理方法提高资金使用效率，有效降低资金管理过程的沉没成本。

2.进一步提升财务工作的控制力度，让决策者切实掌握资金流动状况。应在集团管理层面，不断优化体系内资金收付系统，有效提高资金收付效率;建立资金使用计划体系;对资金使用情况进行记录分析;不断优化、改进资金结算管理系统;改善银企结算管理方式方法，充分利用先进的信息化支付结算手段，实现互利共赢。

3.让全面预算管理制度在企业管理中充分发挥作用。在全面预算管理制度中，资金预算作为资金管理的重要手段之一，是实现资金良性循环的重要环节。注重资金预算制度的制定和建立，能有效提高资金使用效率。房地产企业应结合开发项目的自身特点，在开发进行实际投入之前，使用科学的预算编制方法就整个开发过程进行预算编制，其中资金预算应结合实际进行编制，确保预算落到实处;同时，编定预算应切实根据开发经营需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，按项目开发进度组织资金收支和资金投放时点。在资金计划制定过程中，找出项目开发中资金收支的波峰波谷期及重要节点，分析缺口成因，及时组织拟订筹资方案和措施，将资金的实时管理和控制贯穿于企业营运管理全过程。通过项目的事前、事中、事后的控制，最终实现对房地产企业项目资金的良性管理。

4.对资金的及时补充形成机制，提高资金回收、调拨能力。建立资金补偿积累机制，完善资金回收管理，加强全员资金管理理念，强化内部资金管理手段，按照具体的管理制度来开展管理工作。应将资金管理作为一项重要的专项财务管理活动。自有资金和外部筹资进入陆续回收阶段时，财务部门并不是单纯的对资金核算工作进行监督，更重要的是要在提高资金的流动性、使用的高效性以及资金成本的有效降低等方面进行有效控制，以维持企业资金管理的正常运转，加强对回收阶段的资金管理，为企业资金回收提供有利条件。

（二）多渠道拓宽企业的融资渠道

1.不断创新销售模式。销售是回笼资金的重要途径，在保证传统销售模式正常的实现销售回款的前提下，应注意根据市场变化，不断创新销售模式确保资金回收和下一期项目开发的正常投放。目前，房地产行业已经从卖方市场过渡到了买方市场，而且，销售价格已经极大地打压了消费者的真实消费需求，刚性需求和投资性需求同时存在。面对多种消费群体，房地产企业应结合自身开发产品的特点提升产品品质。从开发产品自身入手对户型、内外部环境、配套设施、建筑质量等关键要素进行把控，不断全面提升自身的产品研发能力、设计能力、工程施工管理能力、资金筹融资能力，在后期推广及客户服务等诸环节多角度、全过程进行坚持不懈的创新，以实现最后环节的快速销售及资金回笼，达成项目投资回报的顺利实现。

2.积极从外部多方面寻求合作形式创新。创新多种项目合作形式，优势互补、合作共赢，吸引资金进入，共同开发，实现项目投资的顺利进行。主要的一些方式有：其一，与其他企业合作投资或组织项目开发公司;其二，部分房产以商定价格的形式吸收其他企业参与建设;其三，参建企业与房地产企业合作建房，按协议定期支付参建款，项目竣工交付后，获得部分房产所有权，共同开发，共享利润;其四，充分利用傳统经营方式，选择有实力的优质供应商、施工单位垫资，延迟企业资金流出，渠道商包销垫资，“早收迟付”形成一定资金池。

3.同金融机构加强联系，有效利用各方资源。金融机构资金在将来很长一段时间仍将是房地产企业解决建设资金的主要形式，房地产企业要充分地了解自身项目特点及银行信贷政策，维系良好的银企关系，及时了解金融产品新的创新形式发展变化趋势，最大化利用好国家的金融政策。

四、结语

房地产作为资金密集性行业，对资金需求和管理有很高的要求。资金管理不仅应体现在房地产企业日常的管理中，更应提高到企业战略发展的高度，企业应对此加以足够重视，以实现资金供需关系的良性循环。

（作者单位为云南世博旅游控股集团有限公司）

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