因疫停业，承租人如何自救？

近几个月来，人大常委会、各级法院纷纷认定，新冠肺炎疫情属于不可抗力，因不可抗力导致逾期或无法履行合同的，可以部分或者全部免除责任，法律界人士也积极撰文普及不可抗力的法律知识。

这样一来，大家似乎吃了定心丸，放心大胆地躺在“不可抗力”的屋檐下睡其呼呼大觉了。事实上，不可抗力真的有那么美吗？比《爱情公寓》里的“补充条款”还厉害吗？当然不是。

站在王老板的立场，酒店因疫情影响无法营业，而成本每天都还在产生，在法律上，作为承租人的王老板是否有办法自救呢？答案是肯定的。

我国《合同法》第一一七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《民法总则》第一八O条也规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”

可见，只要疫情构成不可抗力，承租人就可以援引這条规定，要求减免租金。

这里所谓的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这种情况往往是非常极端的，最常见的表现形式就是战争和自然灾害。那么，王老板所遭受的疫情是否属于不可抗力呢？当然属于。

但是，只有当因为不可抗力“不能履行合同”或者“不能履行民事义务”的时候，当事人才可以不承担责任。在学理上也有“履行障碍”的说法，即只有某种不可抗力切实造成无法履行合同，才可以主张免责。

所以，必须具体到遭受影响的经济活动主体，不能一概而论。比如说，虽然疫情严重，但网络游戏行业不衰反盛，我们就可以认为，疫情对类似互联网虚拟服务合同的履行来说，不构成履行障碍。再比如说，中东飞蝗成灾，对农事活动而言当然是履行障碍，但对于生产石油的欧佩克（石油输出国组织）成员国来说，显然又不构成履行障碍。

对绝大多数承租人而言，疫情本身并不会导致房屋租赁关系无法履行，而仅仅是顾客减少、收入惨淡。至于上文中的王老板，实属例外。故疫情虽然是不可抗力，却并不能直接以不可抗力为由要求不承担责任。因为出租人是可以继续提供房屋满足使用需求的，而承租人也完全可以继续占有、使用房屋，合同完全可以履行。只是，对承租人来说不太公平。

正是因为考虑到平衡合同双方的利益，对于这种不可抗力不直接造成履行障碍的情况，法律又规定了“情事变更”。如果疫情导致继续履行合同对承租人明显不公平，或者不能实现合同目的，可以请求人民法院变更或者解除合同。通常的做法是请求法院调减租金，以实现公平原则下对双方的平等保护。