基于监管视角下“烂尾楼”防范及化解对策研究

郭家国

【摘要】新型冠状肺炎疫情全面爆发以来，随着长时间居家隔离，使居民对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致新型购房需求。“危就是机”，需求顺利释放还需政策支持和供给端发力，如果房地产市场应对得当，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、支持居民自住需求的房地产政策升级。

【关键词】疫情影响;房地产市场;住房需求变化

1、住房需求被暂时抑制

此次疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌，笔者认为住房需求短期被抑制主要有两方面原因：第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致居民无法实地看房，难以做出购房决策。第二，居民预期受到较大影响，购房观望情绪浓。一是对经济增长和收入水平提高的预期降低;二是居民防灾预期增强，短期内现金储备意识提高、购房等大项支出和借贷的意愿降低;三是当前房地产市场明显回落，居民对未来进一步走势预期不明朗。

2、疫情防控引致新型购房需求

2.1部分租赁需求转为购房需求

此次疫情中，不少大城市租户的正常生活和工作受到较大影响。一是为了减少对外来人口进入，不少小区拒绝从外地返回的租户进入;二是合租的交叉感染风险较大，同一套房中的租户先后返回也导致隔离观察时间延长。在一线和强二线城市的刚需，体验过此次疫情中租房居住带来的种种不便后，在符合购房资格且经济条件允许的情况下，将倾向于购买自有住房。

2.2购买和持有二居所的意愿提升

第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所，主要考虑到交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量，往往位于成熟城区。二居所指以旅居和康养为主要功能的居所，主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要，往往位于城市郊区或者风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低。由于房产是增值表现最佳的大类资产之一，以往居民购买二套房主要出于投资需求，用于出租和持有增值。随着房地产长效管理机制建立，房地产市场长期平稳运行可期，住房回归居住功能，资金充裕的都市居民购买二套房，将更多考虑自己改善生活品质。疫情期间的长期居家防疫，凸显了二居所相较于第一居所的居住品质优势。不少居民开始考虑购买二居所，在享受旅居生活的同时，满足特殊情况下的居家隔离需求。

2.3以大户型为代表的改善型需求将被激发

近年来，全国二三线城市商品住宅销售呈持续上升趋势，这表明随着基本居住需求得到满足，居民不断追求居住空间的尺度增加。疫情期间，这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下，家庭成员白天外出工作学习，仅晚上有限的时间需要在家中互动，房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间全家人需要连续多日24小时共处一室，房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。特别是对于多代同堂的大家庭，增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外，面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区;疫情期间，住房面积对居家卫生的重要性也凸显出来。

2.4对住房产品升级的需求更明确

长时间居家防疫，让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中强调“每日按时通风”，因此对长期居家而言，室内采光也尤为重要。理想的住房在空间尺度上，户型要方正、动静功能区明确分离;通透性能上，南北通透最佳、东西通透次之，保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气;采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想，客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑;观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。

2.5洋房、别墅等低密度产品将受关注

基于传染病防治、改善市容市貌等因素的考虑，多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率，开发商开始打造各类高品质低密住宅产品。商品房市场出现了更多的小高層、花园洋房，连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。此次疫情过后，部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅，低密住宅产品溢价显现。

2.6高品质物业服务的楼盘需求提升

在社区防疫工作中，不同物业的服务水平差距显著。品牌房企的小区拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持，能够制定标准化防疫预案，进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记等社区防疫工作。此外，还能向业主居家防疫提供充足的物资支持和生活保障服务，如在小区内设立固定防疫点，为业主发放口罩、消毒液等防疫物资;为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资代购、送菜上门、快递代取、药物配送等服务;联系线上医疗机构，利用APP提供在线义诊等。经此一“疫”，追求高品质物业服务的需求将被激发，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日的居住体验，在非常时期还和自身健康安全密切相关。

2.7园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎

良好的园林绿化可以改善小区小环境，增加氧气浓度、湿度，调节气温。疫情期间，小区实行封闭式管理，活动空间仅限于小区内部，园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验。由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中。随着疫情持续，小区长时间实行封闭式管理，这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性，从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求。

疫情期间，乘坐交通工具外出采购和就医的暴露风险较高，住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中，商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。相信疫情过后配套溢价将逐步凸显。

结语：

此次疫情对房地产行业各方面都造成重大影响，但“危就是机”，如果把握机遇，应对得当，这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、支持居民自住需求的房地产政策升级。但住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件：政策上，因城施策调整调控政策，支持刚需改善型需求，如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠;产品上，开发商升级产品，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配;销售模式上，创新销售渠道，推广线上营销。

作者简介：

赵捷（1990—），女（汉族），陕西西安人，硕士研究生，工程师，现主要从事房地产开发管理工作。