酒店资产证券化的发展实践分析

赵波

【摘要】资产证券化在国际上已经从抵押贷款证券化，发展成为保险风险证券化以及整体业务证券化等形式。在整个发展趋势上逐渐表现为从证券化的消极经营，不断朝着积极和主动经营的方向上转变。本文针对酒店资产证券化的发展工作进行了分析和研究，有效提出了酒店资产证券化发展的工作要点，对其中存在的问题进行了阐述，不断推动我国资产证券化的长远健康发展。

【关键词】酒店资产;资产证券化;资产管理

当前随着我国经济体制的不断改革，我国经济产业的发展趋势正在不断升级和转变，对于资产证券化的发展工作来讲，现阶段还没有形成一个完整和统一的划分标准。在资产证券化的发展工作中，需要对证券化资产和研究对象加以明确，重点包含了债权资产、业务现金流、经济整体性服务，可保障风险等多方面工作来进行分析。针对资产证券化的具体类型以及未来的发展方向进行阐述，以我国酒店资产证券化的具体发展工作作为研究案例，展开一系列问题分析和探索。

一、我国酒店行业的经济发展现状

依照国际酒店数据机构的相关数据统计和分析，从整个供给需求出租率以及平均房价的数据统计来看，自2017年开始，我国在酒店市场的整体经济增长率为0.4%，这是我国近几年发展过程中整体上涨率最为明显的一个阶段。2017年我国在酒店行业的整体投资量上已经超过了百亿元以上，但是对于酒店行业来讲在发展过程中整体的经营和发展趋势仍然存在一定的问题，需要提出更加先进的发展模式来进行转变，并购投资工作已经慢慢发展成为了酒店行业的主要方式，如何有效回归酒店的资产价值，是我国酒店行业需要重视的重要问题。对于酒店行业的发展来讲，任何一项资产如果没有得到一定的盈利和资产回报，则这部分资产没有发挥出应有的作用，酒店投资工作也属于一种经济来源渠道，作为该项工作自身来讲，必须要充分关注酒店自身所产生的经济价值，作为酒店的投资单位来说，业主方管理工作团队如何不断提高酒店的自身价值，自身如何从投资结构当中退出，如何让自身的经济效益最大化是酒店回归资产价值管理工作的本质内容。

二、酒店回归资产价值实现的工作要点

针对如何回收酒店的回归资产价值，在具体的工作过程中，可以将其分为原始价值和储量价值两个方面，在具体的工作过程中需要对以下几个方面工作内容加以落实：

首先，从酒店的发展规模大小来看，单体酒店自身所表现出的经济价值相对比较固化，而对于一个集团性的企业单位来讲，如果没有形成足够的发展规模，那么酒店自身的价值将无法充分实现。

第二，从酒店结构的发展层面来看，重点涵盖了酒店内部的发展结构、客源数量以及酒店的各项服务与功能的配比，需要给予更多的关注和投入量。

第三，从酒店的整体工作能力来看，对自身的资产需要不断进行升级，同时对资产的管理工作必须要具有更高的管理工作水平，以此来通过科学化的管理来实现企业自身的经济价值。

第四，要充分關注企业经济价值的延伸工作，如果相关管理工作人员不去了解消费者的需求变化，没有将科技发展有效引领到酒店行业内部，那么酒店自身的价值也无法充分发挥出来。酒店行业正在不断创造自身的价值，在实践工作当中也面临着一定的问题挑战。比如，如何获取更高的经济效益，如何为业主带来经济效益等。

众所周知，在酒店投资工作过程中可能需要进行贷款，而贷款的工作行为则可以设定成证券资产的打包出售方式，酒店的资产属于重资产很难对其进行盘活和使用。在过去的酒店经营工作当中，可以通过银行的抵押贷款来进行一系列经济融资，但是现阶段银行方面主要是对自身的资产进行一系列评估，酒店管理工作人员关注的不再是资产本身所具有的价值，而是通过一系列经济管理工作，有效评估企业在未来发展过程中现金流的生产价值。针对现阶段我国各大酒店的运营发展状况来看，在整个融资工作的渠道上相对较少，很难收集到大量的资金，而资产证券化正好可以有效解决这一发展工作难题。

三、酒店资产证券化的发展模式

当前酒店资产证券化工作发展分为两种模式：第一种是将酒店内部的固定资产直接脱离出来，建立起一种独立存在的资产池，并且将其进行证券化处理，酒店的投资人员可以直接享受到相应的经济效益以及资产提升的双重效益，但是也需要承担企业前期发展和经营存在的亏损风险。第二种是将企业的经济效益作为证券化产品进行发售，但是不包含固有的资产，投资人员无法享受到资产提升所带来的收益，只能分享部分的运营经济效益。证券发行人通常会基于财务管理工作技巧，让酒店的资产始终处于一种盈利的状态，投资工作人员不需要承担投资资产价值变动所产生的经济风险。

相关研究工作人员经过大量分析之后得出，酒店的资产证券化工作的发展前提是要保证酒店的收益可以达到投资人员的经济收益要求，只有提出相应的经济回报要求，投资人员才会去进行认购，即企业必须要有稳定的回报率以及相对稳定的现金流，如果没有达到这一标准，那么企业的证券会出现折价现象，因此不是所有的酒店企业都适合通过资产证券化来进行融资工作。

将运营效益相对较差资金回报周期较长的高端酒店率先进行资产证券化，对于企业的现金流缓解工作来讲属于一个非常好的融资渠道，而对于很多企业来讲，由于自身都有类似的商业物业，在短时间发展过程中很难对资金进行变现，即便是出售证券投资人或者是酒店业主方也没有充足的经营和管理能力。资产证券化反而给保险工作单位或者是其他相关单位提供出了相应的渠道，作为金融创新工作的产物，资产证券化不但为原有的资产提供出了相应的资产负债优化方法，同时也为投资人员提供出一种全新的经济收入来源，属于一种比较稳定的金融收益产品。酒店资产证券化所具有的优势，主要表现在资产的流动性较强、拓展融资渠道相对较多，同时还可以有效控制融资的成本。融资费用作为酒店单位有限的专项资金，在资金的整体使用率和流动性方面仍然存在一定的限制，通过资产证券化意味着酒店可以对未来的收益提前进行收取，有效激活了企业的内部流动资产，同时提高了物业费的整体使用率。

四、酒店资产证券化的发展要点

酒店资产证券化取得成功的三个重要标准：第一，资产支持证券的融资成本低于企业单位的整体融资成本;第二，证券化有效优化了发起人的经济报表，节省了大量的经济成本;第三，证券化发起方具有较强的投资工作能力，可以高效使用融资所得到的资金。通过资金快速迭代的方法有效改善融资评级，降低证券化管理工作成本。从现阶段我国各大酒店行业的发展状况来看，我国酒店行业在证券化的发展工作中仍然存在几个方面问题：首先，是前期的投资工作超标。以我国喜来登酒店作为研究对象，国外最多会投资两个亿来进行建设，而我国在投资总量上却达到了6亿元;其次，是商业发展模式、盈利模式都存在不同程度的问题，国内很多大型酒店餐饮收入占到了50%以上，而国外只占到了两成左右;第三，负税比较严重，作为投资单位的业主方来讲几乎没有盈利可言;第四，我国酒店企业的分布相对比较分散，很多酒店处于一种单体存在的状态，整体的经济效益相对比较低下，如何合理的分散资金成本降低管理工作运营经济投入量，有效实现企业的财务科学化管理，是我国各大酒店运营管理工作人员所需要关注的重点问题。通过酒店资产证券化发展，可以有效緩解企业资金回报周期较长的问题，以一些高端酒店作为物业证券化的实验对象，可以将酒店重资产及时进行变现，缓解了酒店自身的经济压力。

五、结束语

现阶段，我国社会主义经济市场正在出现企业之间的并购和重组工作，这一工作方式成为了酒店管理工作和服务工作的关注点。资产证券化本身属于智能化发展的一种衍生工具，在该工作过程中如何实现，让企业内部流动性较差的固定资产转化成流动性更强的流动资产。

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