丽水莲都灵山社区带方案土地出让的实践

张永刚，陈洪军

(1.浙江省省直建筑设计院，浙江 杭州 310006；2.丽水市发展和改革委员会，浙江 丽水 323000)

浙江省于2019年在全国首次提出“未来社区”概念,聚焦“解决老旧小区空间集约”“公共设施服务”“社区生态环境”“邻里关系”四大问题。以满足人民美好生活向往为中心的新型城市功能单元,是继“千万工程”“特色小镇”“最多跑一次”之后,浙江推动“两个高水平”建设的又一张“金名片”。

未来社区所提出的“139”理念,指的是未来社区框架下的一个中心、三大坐标和九大场景(图1)。首先“一个中心”是以“老百姓美好生活向往”为中心,针对居民普遍关注的问题,用未来社区建设满足人民日益增长的美好生活的需要；“三大坐标”是以人本化、生态化、数字化为价值坐标,突出和睦共治、绿色集约、智慧共享三个价值内涵；“九大场景”是未来社区将构建未来邻里、未来教育、未来健康、未来创业、未来建筑、未来交通、未来低碳、未来服务和未来治理九大场景,构建一个充满人文气息又兼具科技未来感的社区。为更好地落实“139”理念落地和九大场景的实现,未来社区试点创建项目中土地出让成为非常关键的一个步骤。如何通过土地出让方式使未来社区“139”场景更完整更优化落地,是我们需要思考的一个课题。

图1 未来社区“139”理念

丽水莲都灵山社区积极先行先试(图2),于2019年12月24日完成实施单元土地“带方案”整体公开出让。所谓带方案出让,即土地出让前,政府将城市设计、建设工程方案、功能运营、基础设施建设要求等相关条件予以明确,作为土地出让的前提条件,纳入土地出让合同；受让人在取得土地后,必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营,落实相关的条件和要求[1]。作为浙江省第一个完成实施单元土地“带方案”整体公开出让的未来社区,在未来社区新概念下的土地出让中积累了丰富的经验,为类似未来社区土地“带方案”公开出让提供了良好的实践思路和有益的探索。

图2 丽水莲都灵山未来社区

1 土地公开出让

1.1 土地公开出让方式

土地公开出让方式,主要是指土地招标、拍卖、挂牌。目前土地公开出让方式多采用拍卖和挂牌两种方式。招标模式目前在浙江省的土地市场采用的不多,若是采用也用于重要项目或者特殊项目,比如,近年的2022年杭州亚运村项目和钱江新城“世界级城市旅游金融综合区”江河汇项目。

1.2 土地三种公开出让方式的差异

第一,土地拍卖和土地挂牌都是通过采用网上竞价的模式。通过竞价的结果决定土地受让人,两者的最显著的差异,是在于公示时间的差别。土地拍卖公示时间为20 d,而土地挂牌公示时间为30 d。

第二,土地招标则是采用了资信技术加上商务评分综合最后得分决定土地受让人的方法。此方式采用发布招标文件、设定资信、技术方案评分的原则,商务评分采用平均或最高价为最优价评分等方式,两者相加得出综合评分决定最后土地受让人。土地招标方式较之前两种方案来说形式较为复杂,同时此方式比土地拍卖、土地挂牌增加资信评分,所以最后的土地受让人未必是商务最高价单位。

2 未来社区土地“带方案”公开出让

2.1 土地“带方案”公开出让合约

未来社区“带方案”公开出让合约由《国有建设用地使用权出让合同》《履约监管协议》和未来社区实施方案三部分组成。《国有建设用地使用权出让合同》为国家标准模板进行约定,《履约监管协议》针对未来社区建设运营特殊协议约定,实施方案包括未来社区建筑设计方案和运营方案,同时此方案通过县市区人民政府规划审查和省发改委等有关部门审核通过后,三者共同形成整个出让合约。

2.2 土地“带方案”公开出让合约与一般土地合约差别

为保障未来社区试点项目“139”理念顺利落地,合约以附件的形式增加未来社区履约监管协议(以下简称“协议”),这也有别于一般的土地出让合约的最大特点。与此同时,实施方案作为合约的共同组成部分,受让人在土地竞拍后,原则上需要按实施方案实施本工程,确保未来社区理念更加顺利实施。

3 履约监管协议

土地受让方履约监管协议作为未来社区土地“带方案”合约的重要组成部门,根据各个试点创建项目的特点制定。但总体上履约监管协议主要内容包括：

1)总则；2)未来社区建设总体要求；3)配建和回购；4)项目运营要求；5)风险提示；6)其他说明；7)明确《土地可收回条款》等。

4 丽水莲都灵山社区土地“带方案”公开出让的实践

4.1 项目公开出让情况

莲都灵山社区位于丽水市莲都区,实施单元22 hm2,总建筑面积83.4万m2,主要建设内容包括可销售住宅、回迁房、人才公寓、邻里中心(含社区配套)、医养综合体、幼托综合体等,回迁安置居民3 850 人，计划引进人才3 428人,总投资约60亿元。

本次土地“带方案”公开出让设置了“未来社区建设运营特别约定协议”,协议要求土地受让人须按照浙江省未来社区试点建设要求,做好规划设计、建设施工、交付运营等工作。灵山社区土地公开出让吸引多家央企名企积极参与,经过充分审慎竞价,最终杭州市城建开发集团有限公司(大家房产)以20.58亿元获得土地使用权。根据协议,剔除上缴国家财政部分,政府对回迁房、人才公寓、邻里中心(含社区配套)、医养综合体、幼托综合体进行回购,费用约为16亿元,其余部分主要用于灵山社区市政配套建设。

4.2 履约监管协议内容

莲都灵山社区履约监管协议主要内容为：

1)总则要求：阐明协议目的和项目概况。

2)未来社区建设总体要求：明确政策要求、土地受让人和未来社区之间关系、进度和质量要求、施工图设计和审核、可销售住宅预售申请要求、履约保函、股权限制、绿色建筑等内容。对受让人履约能力、运营能力、建设能力、场景联合体组建能力、承担政府工程能力提出要求。

3)回购要求：莲都灵山社区项目安置房、人才公寓及邻里中心采用收入统一实施后回购模式。因此协议中对配建工程范围、配建工程建设要求、回购范围及主体、回购费用等进行详细要求。同时约定配建建筑品质同商品房同等品质要求。

4)项目运营要求：在约束性指标基础上,对运营要求、运营验收、运营场所租金方面进行细化要求。

5)风险提示：阐明配建工程风险、经营风险及其他风险等。

6)其他说明：对其他可能引起争议的问题进行补充说明,明确《履约监管协议》。

7) 明确《土地可收回条款》。

通过莲都灵山社区建立协议的设定,将未来社区对“139”场景的特殊建造要求及运营要求,在协议中进行了约束。

4.3 莲都灵山社区“带方案”公开出让创新特色

莲都灵山社区土地“带方案”公开出让紧扣试点建设要求,大胆创新实践。一是体现方案导向。该方案包含九大场景系统设计要求及可持续运营要求等内容,相比传统的“带条件”出让,无论在内容上还是深度上都有较大深化,有利于未来社区“139”集成体系贯彻落实。二是强化履约管理。将未来社区约束性指标及建设运营要求转化为协议条款,约束土地受让人全面落实九大场景,根据试点相关要求进行运营情况验收,若未能通过验收,存在终止协议无条件退出运营风险,并作为不良记录列入省、市公共信用平台。

5 结 语

为了进一步确保未来社区建设“初心”不偏离,要求不走样,在丽水灵山社区土地“带方案”公开出让实践基础上,继续探索“带方案”出让研究。聚焦履约协议条款优化,重点在房价管控、约束性指标落实、可持续运营等方面抓好落实,确保群众搬得进、住得起、过得好。继续从实施方案深化设计内容、优化设计质量、对场景联合体组建计划、建设运营综合能力、政府项目开发经验等方面综合评判,尽可能优选土地受让方,确保“139”系统设计高质量、高性价比落地。