房地产建设的项目管理

吕忠喜

摘要：如今，在世界许多国家和地区，房地产业的高速发展为城市面貌的变化作出了突出贡献，房屋作为人们生活的必需品，也已成为拉动经济增长的重要支柱，极大地推动了社会生产力的发展，为人民生活和社会活动提供了基本场所。房地产业发展项目涉及土地、环境、资金、技术等多方面因素，是一项十分复杂的系统工程，具有较长的施工建设周期，另外，房地产业发展项目一般分为前期工程决策阶段、项目设计开发阶段和项目施工建造阶段。只要保证施工项目各环节之间的紧密联系，充分协调配合，就能高效率、高质量地完成施工项目建设，获得较高的经济效益，社会效益以及环境效益。房地产项目开发企业作为管理主体，是项目设计、施工和竣工交付的全过程决策过程的引导者和责任者，具体负责所建项目的施工全过程。

关键词：房地产建设;项目管理

在房地产建设工程的建设过程中，建设部门的建设管理是一个复杂的系统工程。当前，房地产开发建设企业的管理水平普遍较低，企业的经济效益仍低于国际平均水平。由于房地产和建筑市场的其他法规，利润开始下降。通过发挥潜力，提高项目管理水平和项目管理人员素质，并不断创新和发展，是的房地产建筑企业可以生存和健康发展。对此，本文分析了房地产项目管理的必要性及相关措施。

1房地产工程项目管理的基本内容

1.1施工安全管理

建筑安全管理是房地产项目管理的重要内容之一，只有把建筑安全管理贯穿于房地产项目的开发全过程中，才能保证房地产项目的顺利完成，但现阶段的建筑安全管理还存在着诸多安全问题，这些安全问题的存在必然会对整个房地产项目的安全产生负面影响，进而影响到整个房地产项目的发展。如果对施工安全管理工作不负责任，就会造成施工过程的延误，进而导致工程项目无法如期完成。因此，只有持续加强施工安全管理，严格控制每一个管理环节，才能保证施工的顺利进行，大大提高房地产项目的经济效益[1]。

1.2工程质量管理

工程质量管理指由建设单位基于国家级地方工程规范与标准，针对施工方、监理方、项目部内业系统实行工程基本质量控制。工程验收管理是现场质量管控的核心环节，要求房地产企业坚持技术方案与工程样板先行，加强对设备原材料进场、施工关键工序的控制，落实施工现场日常巡视工作，完善设计变更与现场资料管理等内容。

1.3工程进度管理

工程进度管理应基于房地产企业经营目标设置工程管理行动计划，结合施工工艺客观需要、企业经营情况、项目融资阶段、资源配置情况等完成《项目施工总进度计划》的编制，交由建设单位、监理单位进行审核，并将其分解为每月进度计划、资源供应计划等，完成进度预警机制的设计。同时，企业需加强与施工方的沟通交流，及时掌握施工方的时间计划安排，倘若涉及计划变更的问题，需及时针对现场施工计划、资源配置情况进行调整，保障与企业经营进度目标相一致。

1.4工程成本管理

投资控制是项目成本管理的核心。执行现场费用管理时，应按节点支付进度款，并在合同中列出重要节点和资源，以确保项目计划的执行和项目的及时推进。在设计变更和现场变更方面，应注意建立项目签证管理、合同较低记录等制度，加大对项目签证的审核力度，确保及时有效地办理现场签证。

2房地产强化项目管理必要性

2.1房地產项目普遍性

在房地产企业的日常管理工作中，无论是从事建筑工程的建造施工活动还是从事建筑工程项目的运营活动，都具有工程项目管理要素的鲜明特征，具体的监督管理工作以及制度的落实和执行过程都是工程项目管理工作的主要内涵。所以对工程项目的管理延伸到了房地产企业的各种经营活动中。从战略管理、工程投资管理、市场营销和财务管理等方面来看，工程项目管理的基本理论和方法可作为上述管理内容的参考标准和理论依据。

2.2项目管理是企业重要组成

房地产公司通常都会设定自己专属的战略计划，通常房地产行业的企业战略都包括工程项目建设计划，成本投资计划和工程项目。虽然这三个不同层面所设计到的范围是有所不同的，但这些战略规划都必须通过企业的行动落实来完成。对于建筑企业的核心业务活动，日常的企业运营活动基本上确保了企业的连续和稳定运营，工程建设活动可以促进企业的创新发展，占据新的市场领域和市场地位，是房地产企业战略层面上的重要组成部分。

2.3项目管理是房地产企业基础

整个建筑行业的市场条件将直接影响房地产公司的日常生产经营活动，这将造成房地产公司的业绩，建筑项目或物业服务等内容有明显的下降。为了寻找企业的稳定和长远发展，房地产公司必须开发成本更低，技术水平更高的新的建筑施工技术以及具有创新性的建筑工程产品。建筑业企业品牌工程项目的建设，将有效提升房地产企业在市场运作竞争中的战略优势，增强行业内的市场竞争力，从而更好地促进房地产企业的稳定、健康发展[2]。

3 房地产企业项目管理问题与对策

3.1 缺乏可行性

一些开发企业对工程项目前期可行性研究不够重视，导致其市场定位出现偏差，导致工程项目建设不符合市场预期，工程项目可行性测算工作不严谨、不详实，导致工程投资决策缺乏理论依据和数据依据。由于这类工程项目的投资决策没有经过前期科学严谨的研究分析，基本上可以说，这类投资决策是不科学、不准确、不可靠的，而且建筑企业的投资收益也存在着巨大的风险。

3.2 设计监理不当

由于建筑工程项目的设计单位的管理体系已经明显无法适应现代的建筑行业的发展要求，所以在建筑工程项目的设计中引起了很多设计缺陷和问题。这些设计的缺陷会直接反应在工程项目的施工过程中，施工问题排除了人为因素的影响后，主要就是工程项目的设计阶段的问题了。一些建筑项目从施工开始到项目竣工完成，发生了一系列的设计方案的变更，由于设计图多次变更，给工程项目的施工带来了很大的影响和干扰。在建筑工程设计阶段常见的问题主要有：缺乏严谨合规的设计招标程序，忽视了设计阶段的投资成本控制，缺乏对工程项目设计的监督和管理工作，设计文件的管理缺乏制度化的约束，规范的文件管理也有明显的缺陷。建筑施工企业对工程项目的设计缺乏必要的重视，在工程项目的施工阶段更多的是注重施工费用的管理和控制，经常投入大量的人力和物力来管理和控制建筑工程施工建造的成本使用，但很少考虑如何在工程项目的设计阶段就获得合理的成本控制方案。从实践来看，建筑工程项目施工成本控制的主要责任单位实际上是施工项目的监理单位。此时，建筑项目施工建造的总体方案已经完成，所有的工程施工成本的管理和控制只能在现有施工方案的框架内进行，对工程项目成本管理的有效性和全面性的认识大大削弱。

3.3 项目进度管理及成本控制

如果运作机制不健全，就会造成一系列不利于企业发展和社会稳定的后果。因此要有健全的管理机制促进项目进度的顺利开展，同时合理的成本控制也是促进现场进度顺利开展的重要因素。如何控制成本应该是每个公司始终关心的重要事宜，现代房企的发展成本控制与施工进度、销售速度、新工艺等方方面面要做到统一统筹，公司上下时刻要做到开源节流，时刻要控制公司费用的支出，同时要加大资金的回流，以此促进企业良性的发展。

4 结语

房地产项目管理是企业实际发展过程中的一个重要环节，需要与相关监管机构进行沟通与交流。在不断的发展和进步中，房地产市场将逐步得到规范，只有坚持现代企业管理方法，提高企业管理者的管理水平，才能使企业经营实现规范化、标准化，使房地产企业健康、稳定地发展。

参考文献：

[1]王伟.浅谈房地产公司的项目管理[J].建材与装饰，2019（09）：215.

[2]吴天华.房地产公司项目管理实践分析[J].城市建筑，2013（16）：108