住宿类产业地产的策划设计与开发运营

摘要：伴随着全球经济一体化，全球文化趋同之势日渐趋强，新乡土主义理念应运而生新乡土主义不仅仅是一种设计理念，更是一种新思潮，是城市化后人们对“乡土”的再思考和再论释绿维的新乡土主义设计是在现代浪潮中对过去的理性回望，是现代化和乡村振兴进程中对乡土情怀的理性回应

关键词：新乡土主义;住宿型业态;运营模式

中图分类号：F293 文献标识码：13

文章编号：1001-9138-（2020）03-0067-70 收稿日期：2019-11-18

1 文旅产业地产四个发展阶段

第一阶段，萌芽阶段：20世纪90年代主要以滨海地产为主导，有一部分产权酒店和分时度假酒店引入中国，涉及到文旅地产结合的开发模式。

第二阶段，初步发展阶段：与酒店业态相呼应的旅游地产发展是在2000年到2008年，2008年之前以旅游区域住宅地产为主，并不是以酒店业态为主，旅游地产主要体现在旅游区开发住宅地产

第三阶段，高速发展阶段：2008年到2015年这个阶段既有住宅型地产，又有酒店型地产，还有产业商业地产和多业态相结合的地产发展。我们称之为大盘野蛮生长的时代，以快速的地产升值为支撑，文旅地产在这个阶段发展得很快。

第四阶段，转型回落阶段：2015年以后，地产的升值结构出现了很大的转化，持续性升值进入缓慢阶段，依靠销售住宅维系的文旅康养地产进人了大转型。这个转型以后的文旅康养地产开发，进入了以现金流经营和消费经营为主体新阶段。

在新阶段，以文旅综合体、文旅小镇、文旅新城、文旅产业园区等为代表的文旅地产开发量非常大。虽然增长率逐年下降，但开发总量仍然不断的增长，达到万亿级体量，大项目开发个数越来越多，项目模式越来越倾向于一体化开发。最典型的是住宅地产与文旅康养为主导的商业用地开发，成为政府要求和产业结合的文旅康养地产发展的主要结构和模式。

2 文旅产业地产的概念特征

2.1 文旅产业地产的概念

文旅康养产业地产是依托大文旅资源（文旅康养体教等），以旅游为基础与手段，通过文化和品牌IP导入，实现文旅康养体教全面融合与一体化发展的综合型产业地产。在这个概念中，旅游是核心通道，康养体教为主体，不动产为支撑，地产为基础，房地产销售为辅助，房地产销售不是核心，但是重要的支撑结构。

2.2 文旅产业地产的特征

结合区域综合开发经营一体化模式，构成了文旅康养地产主要结构，其开发主要有四大特征：

第一，较高的地域条件要求。一般倾向于两种区域，一是自然资源或文化资源独特的地区，如海南、西南区域;二是区域经济发达且交通条件较好的地区，如长三角、环渤海区域。

第二，产居融合带动区域综合发展。产业发展需要与居住融合，以此适应房地产本身的基本支持结构。居住不仅仅是地产形态，而且是产居融合业态形势、生活形势和城市化发展的基本模式。

第三，形成产业化与公共服务相协调的结构。一是休闲化，以周末两日为主体;二是度假化，一般以7-14天为标准，也包括寒暑假、带薪度假、老年度假等;三是康养化，以运动、康复和养老为主导。在不同的结构里面，对于公共服务设施和基础设施的要求完全不一样，需要形成专业化服务结构和专业化产业结构。

第四，在居住层面注重生活方式的营造。生活方式营造是度假康养的概念，社群化的生活方式和生活中的互动方式、创新的生活方式、文化的生活方式构成了生活方式的营造主体。

2.3 文旅产业地产的发展结构

2.3.1 产业结构

文旅康养产业地产从产业结构角度划分为三大类：一是消费性服务业，以消费类产业为主体，如餐饮、购物、休闲娱乐、游览、住宿、休闲运动、康养、养老、文化体验等。二是生产性服务业，以加工性生产服务为辅助，如电影、广告传媒、管理咨询/规划设计、旅行组织等。三是文旅创意产业，如文创产品的研发设计、传统手工业等。三类结构涵盖观光、养生、康疗、运动、游乐、娱乐、商业活动等多元化产品业态。

2.3.2 地产结构

地产结构主要包括六类，即休闲居住地产、度假居住地产、酒店管理地产、休闲商业地产、度假养老地产、农庄度假地产。

其中，休闲居住地产、度假居住地产是出现较多的居住型地产。酒店管理地产不仅仅是酒店，还包括了红树林、亚特兰蒂斯这样的度假综合体，以及大规模的民宿结构、客栈结构。休闲商业地产指集中餐饮、购物、住宿等多种消费业态的一种经营性地产形式。度假养老地产以养老院形态、养老居住形态、养老服务形态出现。农庄度假地产是利用集体建设用地打造的民宿等度假地产。

3 住宿类产业地产策划设计新理念——新乡土主义

伴随着全球经济一体化，全球文化趋同之势日渐趋强，新乡土主义理念应运而生。新乡土主义不仅仅是一种设计理念，更是一种新思潮，是城市化后人们对“乡土”的再思考和再诠释。绿维文旅的新乡土主义设计是在现代浪潮中对过去的理性回望，是现代化和乡村振兴进程中对乡土情怀的理性回应。

绿维文旅在重庆秀山承接的只省风情小镇安置房项目，是新乡土主义理念下的典型案例。秀山边城将拆迁7万平方米的村子建成特色小镇，整个街区布局为楼上住宿、楼下商业，以本土材质、乡土文化、现代建筑、现代工艺为主导，构成了全新的住宿设计模式，我们称之为新乡土主义设计，如图1所示。

这个项目绿维文旅既是设计方也是运作方，同时作为运营商对这个小镇进行系统的运营。通过这样一个空间结构的转化，把一个村民项目转化为以5A级景区为目标的休闲小镇项目。这是绿维文旅在住宿类产业地产设计上的探索，最核心的是如何运用新乡土的理念进行建筑设计、酒店设计、住宿型业态设计。

3.1 住宿类地产的分类

为满足客群个性化、特色化、功能综合化需求.市场上已经形成了精品酒店、星级酒店、度假酒店、公寓酒店、民宿、客栈、营地、酒店综合体等八种类型的住宿业态（见图2）。其中，酒店综合体是这里面最大的类别和最综合的形态，其他类别有大有小，也有不同的开发模式和经营方式，各自的业态形式、开发形式、管理形式、出发点和结构都有很大的差别。

3.2 八大开发运营模式

面临度假住宿競争激烈的发展现状，如何实现度假住宿的经济价值最大化，开发运营模式尤为重要。通过系统梳理与整合，绿维文旅提出8大住宿产业地产开发运营模式（见图3），包括传统售卖客房模式、分时度假模式、共享住宿模式、会员制度假模式、假日房屋租赁模式、产权式酒店经营模式、民宿度假模式、互联网+酒店经营模式，实际操作中可根据实际情况而定。每一种模式都有相应的法律边界和经营结构模式上的差异化，如何运用好这些手法开发酒店、民宿尤为重要。

作者简介：林峰，北京绿维文旅科技发展有限公司董事长。