新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议

盛松成 宋红卫 汪恒

摘要：自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成巨大冲击，房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上，发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用？

关键词：因城施策;预期管理;稳定经济

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）03-0010-12 收稿日期：2020-02-07

1 房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同

1.1 房地产业发展阶段不同

2003年“非典”正处于98“房改”初期，住房条件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放。目前，我国户均住房已超过1.1套，城镇人均住宅建筑面积已达到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。

1.2 政策对房地产的定位不同

2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”。而当前我国房地产进入“房住不炒”阶段。

1.3 房地产市场发展趋势不同

2003年我国房地产开发投资和销售面积均处于快速发展期，二者同比增速分别为29.7%和29.1%。现在我国房地产开发投资和销售增速已经呈现“倒U型”趋势，2019年房地产开发投资和销售面积二者同比增速分别为9.9%和一1%。

1.4 房企负债水平和杠杆率不同

2003年房企负债规模30698.56亿元，2018年达到674333.36亿元，房企负债率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申万一级行业分类标准）;房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。

1.5 居民对住房的购买力不同

2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。收入增长情况也不同，2000-2005年城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，2014-2019年为7.99%。

2 本次疫情对房地产市场的影响

2.1 对房地产开发投资的影响

按照房地产开发资金中土地购置费、建安工程、设备工器具购置等组成结构来推算，因土地交易、新开工项目中止及在建项目延迟开工等将可能造成今年一季度投资下降37.53%左右。

2.2 对房地产销售的影响

受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。有关统计资料显示，自1月下旬房企成交量较以往春节期间下降95%。疫情较重的十个省份商品房销售规模占全国比例超过6成。线上销售只是临时应急手段，较难落实。

2.3 对房企的影响

2019年销售回款（包括个人按揭贷款和定金及預收款）已经成为房地产企业最为重要的资金来源，占比达到了49.62%。如果一季度销售额下降50%，就将损失14398.14亿元。如果疫情导致房地产企业资金链风险爆发，大量中小房企将因此而倒闭，而且这一过程可能持续2年，甚至更长时间。

2.4 对人口净流出区域房地产市场的影响

此次疫情反映出三四线城市在物流、居住环境和应急管理上的劣势。在当前大中城市开放落户的背景下，未来人口可能进一步流出三四线城市，需要高度关注三四线城市的房地产风险。

2.5 对整体经济增长的影响

如果我国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，按照最近三年的情况，房地产投资下行会造成GDP增速下降0.16个百分点。房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系，尤其是建筑业，与房地产业关系紧密，对GDP的贡献还稍高于房地产业，也将对经济增长造成影响。

2.6 对就业的影响

如果按照今年一季度房地产投资下降37.53%来估算的话，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.85万人（用2018年规模估算，下同）。房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.027066，可以估算出因房地产业而受到疫情影响的建筑业城镇就业人口为73.37万人。如果考虑到建筑业自身受疫情的冲击，受影响的就业人口会更多。

3 应对房地产市场受疫情冲击的政策建议

3.1 给予房地产业必要、合理的支持

除了向受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持，也应考虑采取适当的措施，平稳房地产市场。建议在“房住不炒”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地产业合理融资需求，允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加快贷款展期办理，为企业调整还款计划，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。在合法合规和控制风险的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。

3.2 继续贯彻落实“房住不妙”的方针

房地产业已进入了新的发展阶段，“房住不炒”成为产业定位。放松这一定位，也许会带来一时的快速发展，但会透支未来发展空间，甚至引发经济金融风险。这种短期行为并不可取。

3.3 强化供给与需求相结合的调控手段

当前的调控政策叠加疫情的影响，需求端会受到较大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能释放，如果届时没有充裕的供给，可能因供需失衡造成新一轮的房价上涨。因此，在未来一段时期内，更要强化供给端的调控，合理适当地增加房地产市场的供给，并要保障地价的相对稳定。（1）核心城市要适当增加土地供应;（2）土地拍卖方面采取适当的政策调整，比如适当降低土地竞买保证金比例，允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期。因疫情影响开工、复工的，可以延期开工和竣工时间。

3.4 支持刚需和改善需求

从未来城镇化发展潜力及改善居住条件来看，房地产市场仍然存在一定的刚需和改善需求。因此需要采取兩方面措施，一是不利于刚需和合理改善需求的有关政策可做适当调整，比如“认房又认贷”政策;二是金融机构要给予受疫情影响较重的房企和购房者适当的信贷政策支持，比如，住房公积金缴存比例、提取时间等。

3.5 因城施策，对限价政策做适当调整

适当增加市场调节的力度。高端项目的限价原则要明确，保障房企正常拿地的积极性。中低端项目也要给予房企合理的自主定价空间。在限价政策适当调整后，继续落实“房住不炒”政策，可以对某些项目实施“限售”的约束，一松一紧，防止市场出现大幅波动，保持房价基本平稳。

3.6 长期内仍然要应对房价上涨的压力

一旦疫情得到有效控制，而供给端不能满足被抑制的需求，房价就会快速反弹，尤其在一线和核心二线等经济基础较好、城市管理效率较高、产业及医疗资源较发达的的城市，“稳房价”仍将是这些地区调控的重点。

3.7 要关注部分三四线城市房地产市场的列全

疫情发生恰逢春节假期，严重打击了返乡置业，三四线城市楼市可谓雪上加霜，尤其需要关注。随着大中城市落户放开，以及疫情暴露出三四线城市在物流、公共卫生资源和应急管理等方面的劣势，未来三四线城市将面临更大的人口流出压力。应严格按照住建部要求，因城施策，防控三四线城市房地产市场风险。

3.8 坚持房地产市场调控的预期管理

保持政策定力，坚持“房住不炒”的方针，扭转长期以来形成的政策预期，确保政策的连续性与稳定性。

3.9 适度发挥发挥房地产投资稳定经济的作用

目前投资对我国经济增长的贡献率为30%左右，而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%，如果再考虑房地产消费和对其他产业的带动作用，稳定房地产市场就能在较大程度上稳定经济增长。

3.10 避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业

当前房企负债率整体较高，受疫情影响，资金链断裂的风险进一步上升。因此，要稳定房地产企业。除了房企拿地、房企定价等政策做出适当调整外，还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业相同的待遇。

我们不能把合理支持房地产业平稳发展的政策视为对房地产调控的放松，这是在遵循“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”原则下，应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择政策手段。

作者简介：盛松成、宋红卫、汪恒，同策房产咨询股份有限公司研究员。