房企转型文旅产业，能否逆势翻盘

林峰

摘要：随着社会经济的不断发展，产业地产由最初的工业生产要素聚集发展到如今的多产业创新融合聚集发展。新技术与新商业模式不断催生产业转型升级，创新思维和共享理念的融合促进了产业资源共享。“跨界”“互联”“生态”“共享”“共赢”“融合”成为当前产业地产发展的关健词。

关键词：文旅融合;创新融合;房产融一体化

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）04-0010-13 收稿日期：2020-03-17

据统计，目前百强房企中，已接近60%的企业涉足文旅产业，其中，约10家以上的企业专门成立了文旅集团，文旅产业成为房企转型的新趋势。但是，如何转变地产思维为文旅地产思维，在文旅融合的基础上真正实现地产的转型升级成为了现阶段主要的问题。

本文从产业地产发展历程、相关政策研究人手，探索文旅地产的开发方向。

1 产业地产发展历程三个阶段

1.1 生产要素聚集阶段——企业自建园区

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，开启了工业园区的发展之路。在这个阶段，政府为了吸引资金和实体投资创办企业，提供了大量的税收减免、土地价格优惠等政策，吸引了众多企业涌人园区。这些企业大多是一些低附加值型的劳动密集型生产企业，通过贸易链获得附加值，缺少技术研发价值。众多企业聚集形成工业园区是产业地产发展的最初阶段。

1.2 主导产业整合阶段——工业地产

在政府推动与市场竞争的作用下，这个阶段产业园区的生产要素开始重新配置和整合，，形成主导产业链条下的上中下游企业聚集结构，大大提升了企业的生产力。这个阶段的主导产业以工业为主，政府也不断地规划各种开发区、工业园区，并配套相应的生产服务设施。与此同时，与产业相关的科技企业开始进驻园区，提升了园区的综合开发实力。生产企业和技术企业的聚集形成了相对完整的产业链条，工业地产的影响力不断扩大。

1.3 产业转型升级阶段——产业地产

2003年业内首次提出产业地产概念，可以被看作工业地产概念的升级换代。在这个阶段，随着互联网技术的更迭与产业融合进程的加快，产业园区内开始涌现技术密集型企业和新兴产业企业，并在创新思维的驱动下，推动科技产业、创意产业、文化产业等多元化产业发展，推动园区产业结构的优化升级。此外，在国家出台的创新创业、城镇化发展、乡村振兴等政策的推动下，这个阶段的产业地产突破了产业园区的限制，开始向产业小镇、产业综合体、产业新城、产业新区等载体蔓延，实现产业功能、地产项目与城镇发展的融合。

2 产业地产相关政策汇总

产业地产相关政策主要围绕新兴产业、产业融合、产业改革创新、产业园区创建等方面，并加强对各类产业特色小镇、综合体的支持力度，旅游、文化、商贸、康养、物流、现代农业、现代制造业、科技等多元化产业发展得到广泛关注，对产业地产的推进奠定了良好的基础，见表to

3 产业地产发展现状

随着社会经济的不断发展，产业地产由最初的工业生产要素聚集发展到如今的多产业创新融合聚集发展。新技术与新商业模式不断催生产业转型升级，创新思维和共享理念的融合促进了产业资源共享。“跨界”“互联”“生态”“共享”“共赢”“融合”成为当前产业地产发展的关键词。

国家对房地产行业银行信贷政策不断收紧，房地产市场进入了一个亟需转型的新阶段，传统房企纷纷放弃原有的粗放型发展模式，进入了产业地产的竞争领域。近年来，各大地产相关领域的企业纷纷宣布进军产业地产行业。

例如，华夏幸福积极培育产业资源，向投资类企业转型;阿里巴巴、京东、苏宁等资本实力较强的企业纷纷在各地建立仓储物流产业园;万达在北京通州拍下两块工业用地用以投建电影产业园项目，向文化产业地产发力。

由此可见，产业地产的不断发展推动了行业资源的调整和重组，其根本动力来源于产业结构的优化升级，并得益于国家不断推动体制改革，能够为中国城镇化发展带来更多生机和活力。

4 文旅产业地产方向

4.1 文旅产业地产开发的前提：“产业+地产+城镇化”

在产业优化升级、地产功能多元化的背景下，产业地产应作为一个服务整合平台，必须是地产发展、产业链整合、城镇化升级的叠加。产业开发及产业链整合，是地产商的必修课。新形势下的地产开发，应实现产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、体育、卫生及健康服务等，成为一体化结构。因此，文旅产业地产是以文化旅游导向下的产业及区域发展平台，其目的是优化区域经济发展结构，以生产和消费推动城镇化进程，实现产业融合和产居融合的目标。

4.2 文旅产业地产开发的结构：“房产融一体化”结构

产业地产发展的综合结构应是与地产、产业、金融相结合。如果没有房地产这种不动产，仅仅以现金流做资本，就轻资产做轻资产，缺少了不动产的要素，是非常难经营的。轻资产公司与房地产企业，都不是资本市场追逐的目标。房产融一体化结构有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，充分发挥服务产业不动产功能实现的价值，体现金融产业在不动产流动的交易属性和价值属性，这样的房产融一体化结构是下一个阶段产业地产发展的核心。

4.3 文旅产业地产开发的模式：文旅融合多产业的综合开发

在房产融一体化和服务整合平台的架构下，文旅产业地产最重要的趋势是产业融合下的消费服务产业发展，旅、文、体、康、养、商、学、金多产业融合的产业地产综合开发，已成为地产项目开发的主流。在这个核心结构下最重要的趋势是产业融合，旅游、文化、体育、健康、教育、养老这六大幸福产业加商业，构成了一种多产业融合下的综合地产发展趋势。“幸福产业+商业+金融”的產房融一体化模式，也将成为新时期产业地产发展的新架构。

5 文旅地产开发形式四大类型

5.1 文旅产业小镇

文旅产业小镇是以一个或多个产业为主导，实现“生产+生活+生态”功能，形成产城乡一体化的综合聚集区，其中，小镇的产业应属于文化和旅游相关联产业。在新型城镇化下，文旅产业小镇是以产城乡一体化发展为目的的就地城镇化创新形态，是一个以自身资源为基础发展起来的小型旅游目的地，也是一个高效运转的经济系统，是文化旅游产业聚集区。文旅产业小镇的类型繁多，如文化小镇、旅游小镇、康养小镇、体育小镇等均属于这一范畴。

5.2 文旅产业综合体

文旅产业综合体是以一个或多个产业为主导，将商业、办公、居住、观光、展览、餐饮、会议、文娱等三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的产业综合体。

其开发是基于一定的文化旅游资源与土地基础，以文旅休闲为导向进行土地综合开发，并将文化旅游吸引核、休闲聚集区、地产社区作为核心功能架构，配备相关的生产服务设施，形成整体服务品质较高的休闲聚集区。一般而言，休闲综合体、度假综合体、创新文化综合体、温泉养生综合体、康疗运动综合体、休闲农业综合体等均属于文旅产业综合体。

5.3 文旅产业园区

产业园区是产业聚集的载体和组成部分，是专门为从事某种产业发展的企业设计的园区，并通过招商引资等手段吸引上下游产业链企业入驻。文旅产业园区的开发要点是要充分发挥本地文化旅游资源优势，融合科技、金融、物流等资源，推动产业联动，培育文化旅游市场。

基于旅游消费与生产的统一性特点，并不存在单一的旅游产业园区，因此，文旅产业园区一般指文化相关产业园区和泛旅游产业园区两类，包括文创园区、影视文化园区、体育产业园区、大健康产业园区、现代农业产业园区等。

5.4 文旅产业新城（新区）

文旅产业新城（新区）是城市在原中心城区边缘或之外新建的，以文旅产业为主导，在行政、经济、社会和文化上相对独立并有较大自主权的综合性城市中心。

文旅产业新城（新区）的建设重点在于挖掘特色鲜明的旅游资源和文化资源，突出区域定位，避免照搬照抄规划理念，导致千城一面，降低核心竞争力。

此外，在建设中不能一味追求房地产而忽视了文旅产业的发展支撑，导致“空城”“鬼城”的現象出现。