浅谈房地产开发企业的税务风险防范与管理

侯江跃

内容摘要 企业开展税务风险管理工作非常重要，可以为企业经营提供有利发展的方向指引，同时越来越多的现代金融机构与税务展开合作，可以让企业融资方面具有很大优势（如税票贷），所以，未来企业的发展和企业纳税信用等级越来越紧密地联系在一起了。基于此，文章特别就房地产开发企业生产经营过程中面临的税务风险，如何防范及应对风险的管理措施展开了探究，以期能够为企业发展提供一定的参考。

关键词 房地产企业 税务风险 防范 管理

1 引言

企业经营过程中会受到很多客观因素的影响，经常会伴生很多涉税事项，特别是房地产开发企业（以下简称“房开企业”），因该类企业业务复杂，涉税税目多，建设周期长，投资规模大，政府监管严，融资贷款难……这一系列的特征，又给涉税工作增加了很大的难度，导致企业经营阶段很容易出现税务风险，很难使企业获得更多的经济效益，且容易造成巨大经济损失和名誉损失。因此，房开企业特别需要积极主动地开展税务风险的管理工作，确保将税务风险导致的损失降到最低，在此就税务风险防范及管理措施进行了浅要分析。

2 房开企业出现税务风险的原因及分析

2006年，安永会计师事务所在对多个国家近700家公司进行细致税务调研的基础上，认为影响企业税务风险的因素主要有两个方面：一是企业的内部管理原因，包括缺乏税务风险管理机制、未设立专门的税务管理机构、部门间信息沟通不畅、税务风险管理手段违法等;二是企业的外部客观原因，包括税收政策复杂程度和变化频率、税务人员征管素质及税务机关的征管力度等。

张永凯[1]认为，房地产行业存在税务风险的原因主要在于风险管控制度缺失、风险评估制度缺失、内部的沟通协调不畅等。其他学者大多也是把税务风险原因概况分为内部原因和外部原因。企业内部控制质量的高低，会直接影响企业风险防控质量，而税务风险是企业风险的一个重要方面。中国提倡“制度管人，流程管事”，只有在内部控制管理工作里嵌入流程和制度，企业的风险防范才能落到实处。

3 房开企业防范税务风险的主要措施及分析

针对房开企业经营阶段存在的诸多税务风险问题，更为了企业实现稳定发展，获取更多经济效益，企业需要积极主动地对税务风险加以识别、防范、控制和管理，具体可以从以下几个方面进行管理：

一是提高税务风险防范意识，加强对税务风险的识别。风险是指不确定性，它多为不利影响，但也有机会的内涵。企业要树立正确的“风险观”，既不害怕风险，也不盲目乐观忽视风险的客观存在;识别税务风险包括对房开企业生产经营中涉及的10余个税种的计税依据和纳税义务发生时间进行确认;对房开企业的简易计税和一般计税的方法进行确认;对与计税方法匹配的差额计税规定进行确认;对合同具体条款的涉税内容进行确认，如合同金额是否为含税金额，开具的发票是专票还是普票;取得发票后需要对发票开具的内容等形式要件进行实质性审查，如房开企业最大的成本为建安成本，而建安发票要求在备注栏填开项目名称和工程地址，没有备注的，该发票不允许扣除;需要对视同销售和混合销售进行确认，如有的房开企业销售商品房的同时赠送家用电器等。

二是企业财务人员应加强对财税專业知识的学习和业务素养的提升，同时可以和税务师事务所保持合作。房开企业在经营阶段分为取得土地权、开发建设阶段、预售阶段、竣工销售阶段、项目清算等;可根据各业务阶段的经营数据（即计税依据）和与之匹配的涉税税种（如城镇土地使用税、契税、印花税、增值税、土地增值税、企业所得税等），建立各经营阶段税务风险管理台账，由专业人员负责，进行动态登记管理。还要特别关注发票管理规定、各项税收政策的有效期限、纳税申报变化等要求，积极学习税收新知识并落实操作规程，充分应对企业的涉税工作;同时，可以聘请税务师事务所做企业的常年税务咨询顾问，以预防税务风险扩大化[2]。

三是优化企业内部控制管理，加强财务与企业各部的信息沟通。涉税业务贯穿于整个企业的全部生产经营过程中，绝大多数都是以合同形式呈现出来的，这就要求财务人员要参与到企业各部签订合同的业务流程中去，这些具体工作的实施，也是对企业内部控制管理提出的需求，加强各部信息沟通，以便财务部及时发现合同涉税条款的规范性，同时也能确保企业取得发票的合理性和合规性。近年来，我国为了扶持中小企业健康发展，实行“减税降费”一系列税收政策，增值税税率频繁调整降低，财务部应会同业务部，梳理确认业务销售款项的纳税义务发生时间，合理合法地匹配适用税率，及时和客户、供应商沟通，确保享受国家税收红利，并准备好完整的数据资料存档以备税务局检查。

四是加强财务与企业治理层的沟通，制定税务风险管理制度，确保防范税务风险的理念深入企业发展战略的高度。目前很多中小型房开企业的治理层，对财税专业知识不够重视，不利于企业防范税务风险，企业一旦发生税务风险，不仅会损失经济效益，还会影响企业的纳税信用等级，更有甚者会影响到企业法定代表人上失信人员名单。所以，财务人员可以通过组织会议或者牵头制定相关制度的方式向治理层传递税务风险管理理念。

五是企业要加强与税务部门的日常工作沟通与交流。①企业要按税法规定的申报期进行纳税申报，按时足额缴纳税款，不漏税，建立诚实守信的企业形象。②由于房开企业业务复杂，部分业务有着特殊性，企业需要与税务部门保持良好的沟通与交流，对不确定的业务及时向税务局咨询，不要“闭门造车”，不要自以为是，可以直接咨询税务专管员的意见或者拨打纳税服务热线12366获得解答，这是避免税务风险的有效途径。③税务局对企业提出要求，应尽量配合，如税务局组织税务政策学习、税法宣传活动，要积极参加;税务局要求企业进行纳税自查，应认真对待，珍惜税务局给予企业自查自补的机会。④如果企业遇到诸如“疫情影响”等特殊困难情况时，应及时主动向税务局提出延期申报或者延期缴纳税款的困难申请，严格按照税法规定，正确行使纳税人的救济途径。

4 结语

在此简要分析了房开企业在生产经营过程中的税务风险防范和管理措施，简要分析了税务风险产生的内、外部原因。其中，造成税务风险的内部原因主要有企业财务人员业务素质不高和意识淡薄、企业管理制度不完善、缺少税务风险信息沟通等;外部原因主要有税收政策复杂和变动频繁、税务征管力度提高、房地产行业复杂等。税务风险防范对策包括建立税务风险识别机制、优化税务风险管理内部环境、建立税务风险应对办法、加强税务风险信息沟通机制等。

税务风险不仅影响企业或个人的经济效益，同时也影响企业或个人的社会名誉。我们国家正在完善法制建设，税法就是其中重要的一个分支，所以，企业只有在国家税法政策的框架里，合规合法地处理涉税事项，才能确保企业在稳定发展的过程中名利双收。

（作者系四川龙洋置业有限责任公司 会计师）

【参考文献】

[1]张永凯.“营改增”背景下房地产企业税务风险的防范研究[J].财会学习，2018（12）：169-170.

[2]卢海燕.“营改增”后Y房地产开发公司税务风险管理研究[J].江西财经大学，2019（6）：11-12.