我国房地产金融创新面临的问题及其对策研究

张惠君

摘要：本文首先从科学内涵及突出特征这两个角度对房地产金融创新问题进行了简要介绍，接着罗列了当前存在于我国房地产金融创新进程中的一些问题，并以此为基础进一步提出了具有针对性的改进建议。

关键词：房地产;金融创新;对策研究

中图分类号：F832.5          文献标识码：A

1 房地产金融创新概况

1.1 科学内涵

要想弄清楚“房地产金融创新”的科学内涵，须得将其分割成两个维度：一是房地产金融;二是金融创新。

首先，我们先从房地产金融这一维度入手。从国际角度来看，房地产金融的主要研究成果包括：①实质：是一种货币信贷运行制度;②内容：包括地产金融和房产金融，具体可以指向各类居民住宅的建设、购买、租赁、改善及维修等;③典型形式：政府等的公共住房租赁、私有住房租赁及自有住房。而若将范围限定于我国，早期的房地产金融研究成果则主要体现在两个方面：①住宅金融，指住宅信用资金的交易与再交易，包括住宅市场、住宅金融体系及住宅金融机制，主要涉及政府、建筑企业、金融机构及普通居民;②住房金融，包括广义住房金融和狭义住房金融两种，其中前者涉及与全部住房活动——包括住房建设、住房消费及住房管理等有关的各種资金融通活动，而后者虽同为资金融通活动的总称，但其所涉经济活动范围仅限于居民住房或消费性的各种非营利住房机构的建设、消费及管理等[1]。

接下来我们进入金融创新这一维度。关于其内涵的解读，目前学术界一共存在以下3种视角：①金融工具视角，这种视角下的金融创新意味着对多种性质不同的金融工具进行重新整合，以形成新的金融工具;②商业银行视角，此视角下的金融之“新”，在于多个方面，概括来说就是借力于新的技术与方法，打造新组织、打开新市场并展开新活动，最终使银行的风险管理能力与客户的服务体验更上新高;③金融体系与金融市场视角，金融创新在这里被理解为一个新的生产函数，具体则意味着对各个金融体系中所包含的要素进行重组。

1.2 我国房地产金融创新所具有的突出特征

第一，短期而言具有一定波动性，但长远来看则呈现稳定发展趋势。短期波动性主要是指我国的房地产金融虽然在房地产市场化改革进程不断向前推进的大背景下得到了很大程度的发展，但所遇发展威胁与阻力同样不容忽视：一是高度开放的国内市场极易受到国外宏观经济形势的影响;二是我国当前的金融制度尚未发展成熟。然而，若视之以长远，我国的城镇化进程将会不断刺激房地产市场需求，足以带动房地产业的不断发展，而这样一来，与房地产的生产、流通及消费等多个环节间保持高度关联性的房地产金融也定会得到不断强化。

第二，有金融风险在创新进程中展露苗头。之于房地产金融创新而言，市场竞争机制的引入的确能够产生一定的正面作用——提供房地产发展所需金融支持;然而其不良反应同样显著：导致房地产发展过度，产生房地产泡沫，形成金融风险，而不断的风险累积在一定传导机制的作用下，可以为整个金融体系造成危机。整体来看，我国的房地产市场呈现繁荣发展之势，然而蕴藏于这一表象背后的金融风险同样不容忽视：受美国次贷危机影响，我国的房地产金融创新风险苗头隐现;继而，在国家略微放松房地产金融政策并跟随市场情况变化收紧房贷政策后，房地产金融风险的凸显已呈结构性;进而，这种结构性风险又发展至全局性萎缩的状态。

第三，对商业银行房贷业务创新与隐性资金支持的依赖程度高。从我国房地产的发展情况来看，商业银行是其主要的资金来源。因此，所谓的房地产金融创新，其实近乎简单等于商业银行信贷业务的创新，而近乎单一的供给主体格局无疑会造成房地产金融风险的集中化。此外，隐性的居民借贷也是我国房地产金融的部分来源。而这样容易造成民间资金过度集中于房地产业的问题，从而增加民间债务风险。

第四，正处于由抑制状态向深化状态过渡的阶段。具体来说，金融深化的程度包括3个层次：①金融规模、资产数量的扩大;②金融机构的壮大与金融工具的创新;③金融市场机制的完善与金融资源配置上的优化。发展至当前，我国的房地产金融虽实现了数量型增长，但在质量方面仍有很大的提升空间，所谓的房地产金融创新仅仅体现在规模的扩张与银行业务的简单创新上。从这点来看，我国的房地产金融创新正处于由抑制状态向深化状态过渡的阶段。

2 我国房地产金融创新中的现存问题和解决对策

2.1 问题

第一，房地产企业融资渠道较为单一，导致金融创新风险的高度集中。当前来看，诸如证券、基金等房地产金融产品在我国尚未获得充分发展，商业银行仍是房地产企业的主要贷款来源，房地产信贷资金负担向商业银行高度倾斜，这就导致了相关风险向商业银行的高度集中。而从商业银行的当前状况来看，资金流动性不足这一问题已然凸显，这无疑反向加剧了整个房地产金融体系的稳定风险。然而，这一现实的对立面却是新兴融资产品门槛高、创新产品风险高且缺少相应的避险工具等难题，这让房地产企业实难打破单一融资方式，谋取更高发展[2]。

第二，房地产金融创新产品层次低，欠缺一定的设计规范性与合理性。一方面，我国当前的房地产金融创新产品不仅种类单一，同质化问题凸显，且数量型成长特点同样显著，欠缺质量层面的发展，主要表现为合规性的金融工具，如债券、信托等金融工具的融资作用微小。另一方面，创新产品设计不合理的现象也非常常见，如房地产信托产品的期限一般在两年左右，短于房地产的开发周期，因而在对房地产开发企业资金紧张问题缓解作用甚微的同时，也使房地产信托投资公司面临较为集中的兑付压力。

第三，信息的不对称极易推高房地产企业的道德风险。部分房地产金融创新业务交易环节多且交易程序较为复杂的情况容易导致信息不对称问题的出现。例如，房地产抵押贷款，商业银行对相较有着较高风险的次级债进行重组，导致金融衍生链条的增长，不仅增加了交易环节的数量，且交易的复杂程度也变得更高。如此一来，投资者作为处于金融衍生链条终端的一方，就无法充分掌握位于链条上方的贷款信息，而只能依赖于相关信用评级机构所提供的衍生品信用评级信息，这就导致了企业道德风险的增加。

第四，房地产金融一级市场与二级市场发展的不平衡阻碍了金融产品的创新进程。房地产金融市场共分两级：一级市场和二级市场。就其二者当前的发展情况来看，在房地产金融市场中占据主导地位的仍然是市场信用度低的一级市场，而二级市场的发展程度则极为有限，市场容量极小。这样，整个房地产金融无法同时满足市场对其的投资需求与消费需求，严重制约了房地产金融的发展进程。

另外，在我国的房地产金融创新方面，还有一些问题同样不容忽视：①截至目前还未形成一套完善的房地产金融政策及法规;②政府监管的缺位;③保险机构、担保机构等承担中介功能的机构数量严重不足;④房地产开发企业自有资金短缺等[3]。

2.2 对策

第一，注重房地产金融避险工具的开发，加强产品的创新力度。房地产金融创新的最终环节就是创新产品，从这个意义上讲，产品的创新成效即体现着房地产金融创新的整体成效。既然如此，房地产金融产品的创新工作具体可从哪些方面展开呢？首先，大力推动房地产住房按揭贷款证券化的实现。这样做能够打破以往较为单一的融资渠道，将聚集在银行处的房贷业务风险分散开来，促进房地产金融市场与资本市场这两者间的良性互动。其次，政府可以加大在房地产金融衍生品设计与推行方面的投入力度。无论之于房地产企业和银行业，还是之于普通的购房者而言，诸如房地产指数期货等房地产金融衍生品都是很好的金融避险工具。值得一提的是，政府在设计过程中，尤其要注重产品的合理性。最后，积极打造房地产金融組合工具，如“信托+银行”模式。位于这一模式前端的信托的主要功能在于融资，而位于后端的银行则主要发挥提供资金支持的作用，该套“组合拳”的效用主要表现在两个方面：一方面是扩充房地产的融资渠道，另一方面是疏散银行所承担的房贷风险。

第二，推进房地产金融创新机构多元化的实现。引入“他山之石”，也即成功的国外经验，倾力打造多元化的机构体系。具体来说，可从以下几个方面入手：其一，鉴于我国居民当前平均收入水平尚且偏低的客观情况，由政府负责组建担保机构以为居民提供更好的保障;其二，基于房地产保险公司在降低房地产企业金融风险、扩充房地产金融市场资金来源等方面所能发挥的积极效用，可以设立专门的房地产保险公司;其三，设立能够为没有投资经验或者管理精力的投资者提供其所需服务的投资基金管理公司，为房地产市场的资金流通加速;其四，成立能够服务于银行等金融机构的房地产财务公司[4]。

第三，促进房地产金融创新市场的进一步完善，以及金融资源配置的优化。具体来说，就是要在进一步完善一级市场的同时，使二级市场也能够打破发展僵局，获得较大程度的发展，从而形成一个健康的多层次的房地产金融市场。除此以外，还要在两级房地产金融市场均获得发展的基础上，注重房地产金融资源配置效率的进一步提高。

第四，注重在房地产金融创新的进程中防范一定的金融风险。必须清醒地认识到，由金融抑制引发的风险聚集问题虽然显著，但可能出现于房地产金融创新进程中的金融风险问题同样不容忽视，必须具备足够的风险防范意识并做好相应的风险防范工作，具体而言主要包括：一是尽快将集中在银行信贷体系中的房地产金融信用风险分散开来;二是积极推行房地产金融保险制度，推进房地产贷款担保制度的完善;三是打造房地产金融创新风险预警机制，包括信贷风险预警、抵押担保预警及大数据分析预警等。

参考文献

[1] 务孟站.探究房地产金融创新面临的突出问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2016（6）：59-60.

[2] 李宛聪.房地产金融创新面临的突出问题与对策探讨[J].住宅与房地产，2016（18）：19.

[3] 李健飞，王晶.宏观调控背景下的房地产金融创新[J].宏观经济研究，2005（3）：42-44.

[4] 曾凡峻.房地产金融的风险及防范[J].现代商业，2016（8）：145-146.