对以租代售模式对不动产经济的影响分析

胡平

【摘要】本文对以租代售模式的相关概述和特点进行简述，重点对该种模式对不动产经济带来的影响展开分析，包括积极影响和风险影响两个方面，旨在为相关专业人士提供理论支持。

【关键词】以租代售;不动产;承租者

住房问题自古以来是民生的重大问题。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视住房问题，从提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产市场定位，到明确“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”的深化住房制度改革方向，再到要求“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。现阶段，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右，住房租赁需求旺盛。因此，如何在以租代售模式的广泛推广下，结合当代不动产经济形势，对其带来的影响展开详细分析，是现阶段相关专业人员需要关注的重点问题。

1、以租代售模式的相关概述和特点

1.1概述

所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

1.2法律关系

房屋以租代售的法律关系，首先是售房的法律关系，房屋的财产所有权转移到购房所有人;其次是租房的法律关系，房屋的财产所有权始终在于房屋财产所有人;再者租房、售房之间的财产所有权关系，依据有效、合法的约定，可以相互转变。

1.3特点

（1）打破了租与售相脱节的陈旧模式。许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买;反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。

（2）租售支出灵活实惠。租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，比较实惠。

（3）开发商的房子一直没有闲置。 以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。其独具特色的营销模式既创新了当代不动产交易的形势，又为不动产经济事业的长远发展提供了良好的发展空间。

2、对以租代售模式对不动产经济的影响分析

2.1积极影响

2.1.1更新传统租售模式

新型以租代售模式对当代不动产经济具有重要的推动作用。传统的不动产租售较为陈旧，难以保障租售双方的基础利益，导致人们在购买不动产期间，都会担心使用或居住不动产时，出现各类意料不到的问题，而部分不动产开发商在收到购买人员的房款后，都不会对房产太过负责，购买人员也会担心开发商后期的维护跟踪服务。而此类“以租代售”模式的推行，让租售双方都有了较长的交流、沟通时间，让购买方在租住期间可以充分对不动产进行观察、适应、使用，在经过一段时间的适应期与磨合期后，购买方对不动产充分认可后，再对其进行购买，倘若在适应一段期限后，发现并不喜欢房屋，可以在租赁期满后停止续租合同。

传统的租售模式规定租售双方只可以单方向选择“租”或选择“售”，此种模式的推行为租售双方提供了极大的便利条件，可以允许租赁者在租住期间与出租者签订购房协议，允许前期交付的租金抵消为购房资金，这种方式在当代购房消费行为看来就是“分期支付”的鲜明体现，此类“分期支付”不同于传统的银行按揭或分期付款，要比二者的利息低几个档次，相比之下此类以租代售模式则更为经济、实惠[1]。

2.1.2保障房屋建筑质量

在房屋选择方面，人们期望拥有居住省心、住所安心、质量良好、生活舒适、交通便利的良好房屋。但由于我国房地产开发商在建筑房屋期间经常会出现较多的投机取巧行为，会尽可能地降低建造楼房时花费的成本，影响了整项工程的施工质量。此外，相关监管房屋建造质量的部门通常常会忽视管理工作，懈怠房屋建造质量检查工作中的各细微问题，缺乏较为明确的规范管理制度，让负责监管的工作人员消极对待监管工作。现阶段部分房屋购买人员正在逐渐缺乏对房屋建筑质量的信任度。

而以租代售模式的推广，极大程度地消除了购房人对房屋质量的担心。该模式可以允许购房者在实际购房前与房地产开发商签署有效协议，允许购房者对房屋进行居住使用，强化购房者对房屋的直观感受，直到租赁期结束前，购房者倘若有意购买房屋，可以与开发商继续签署购房协议，若无购买意愿，购房者在租住合同到期后便不再享受使用权。这样的方式既保证了租售双方的基本利益，又可以让购买者详细了解到房屋的基本质量，为不动产经济事业的长远推广工作提供了必要的保障。

2.2风险影响

2.2.1价格风险

“以租代售”模式的價格风险是对不动产经济影响的重要因素之一，由于我国房屋销售经济发展的不确定性和不稳定性，当代各地区的房屋价格均有较多的变化风险，购房者在与开发商签订租赁合同期间，通常会在合同上标注“五年之内购买限制”的条例，确保在五年内购买所租房屋，但五年的时间房价必然会有所改变。一旦五年期内，房价呈上涨趋势发展，卖家会宁愿支付违约金也不愿按照合同条款出售已经升值的房屋。这样的以租代售模式，不仅在价格方面会给售房者带来影响，还会为购房者带来影响，购房者一旦决定购买此房后，需要承担合同带来的各项隐藏风险，自身租赁的年限越长，着手购买其他房屋的机会边越少，相应需要承担的风险会变得更高。

在房价持续下降的情况下，购房者也有可能在“以租代售”合同期限内解除与卖房者之间的协议，影响房屋出售人达成出售该出租房屋的目的。这样一来，价格的不确定性会为租售双方带来极大的风险影响[2]。

2.2.2法律风险

从购房者的角度来看此类法律风险问题，购房者与卖房者签订的合同属于期限协议，此类期限合同通常会在协议期限内或协议到期内生效，倘若在租房期间租售双方出现不愉快的事情或发生矛盾，之前签订的协议是无法为购房者提供保障的。现阶段，“以租代售”模式并没有广泛深入人民群众的内心，购房者对此类合同的法律条款并不了解，容易出现“一房两租”或“租后转租”的情况，这样一来，实际出租房源的租房人在合同期限内很难收获到房屋的实际使用权和所属经济收入，容易受到上当受骗方面的严重影响。

以租代售模式受到影响的并不只在租售双方，承租方可能为房地产开发商或中介商户等，在购房者根据“以租代售”模式租房期间，倘若承租房地产开发商或承租中介出现意外问题时，购房者和租房者的利益都没有办法得到保障，法律也不会为其带来保护，为当代不动产经济发展带来极大的影响。

结论：

总而言之，新型房地产销售“以租代售”模式，对当代不动产经济的影响较为深刻。在当代社会快速发展的大环境下，“以租代售”模式还需要不断根据各城市的不动产经济发展现状进行完善，深化制度方面的约束力和调控力，为今后长远开展以租代售模式奠定重要基础。

参考文献：

[1]涂祥均.以租代售模式对不动产经济的影响[J].中国商论，2020（05）：73-74.

[2]张信阳，翁洁洵，张泽芸，等.“租售并举”下的房地产发展长效机制研究[J].时代经贸，2019（33）：10-11.