我国房产税改革的思考

王树玲 杨鑫杰

[摘 要] 房产税改革是新一轮深化经济体制改革的重点工作。我国现行房产税存在征收范围狭小、计税依据不规范、税率设计不严谨、税收优惠不科学等问题。因此在全国范围内推行新的房产税制度极为必要。基于我国现行房产税实施情况及上海、重庆房产税改革试点的经验教训，提出扩大征税对象范围，完善计税依据，科学设置房产税税率以及合理确定房产税优惠的优化改进建议。

[关键词] 房产税;改革;税收

[中图分类号] F812[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2020）05-0158-03

一、我国房产税改革的必要性

我国现行的房产税是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，该条例距今已有34年的历史，其中很多内容已不再适用于新形势下经济社会发展中遇到的问题和矛盾。我国是法制社会，推进房产税立法，将房产税上升到税收法律的范畴，既有利于更好地服务于税收大局，也有利于促进国民经济的平稳运行和发展。

（一）房产税是调控房价的利器

我国现行的分税制体制下，财权与事权的分离造成地方财政紧张，收不抵支，财政赤字连年增长。在此情况下，卖地收入成为地方政府一项非常重要的资金来源，而地价的过快增长使房价稳定如同幻影。开征房产税，税收收入归地方所有，在一定程度上可缓解地方财政压力，降低土地起拍价和土地溢价，进而反馈到房地产市场，达到稳定房价的作用。另外，开征房产税会增加房屋所有者的持有成本，能够抑制炒房行为，多套房的持有者急于抛售二手房产，当市场存量房供大于求时，房价下行也就成为必然。

（二）征收房产税有利于完善地方税收体系

我国目前有5个大类18个税种，各税种的有效协调能促进资源的有效配置，形成科学、合理的税负结构。就现在的情况来看，我国流转税所占比重远高于所得税，现行的房产税也只是针对流转环节课征，轻保有重流转的不合理征收方式使得税基狭窄，整体税制结构不平衡。房产税收入归地方，开征房产税还能完善地方税收体系，使得地方有更為稳定的税收来源，在一定程度上能够缓解地方税收不足的状况。

二、我国现行房产税存在的问题

（一）征收范围不合理

我国现行的房产税征税对象主要为生产经营性用房，除上海、重庆两个试点城市外，个人生活性用房免征房产税。其设置本意是减轻个人生活负担，但如今持有二套房甚至更多房产的家庭比比皆是，对个人住宅不征税纵容了炒房，拉高了房价。在中国整个房产市场上商业面积约占城市住宅总面积的5至8成，仅对生产经营性房屋征税范围过于狭小，对持有多套房与仅有一套住宅的房产所有人都不征税显然是不公平的，弱化了税收的调控职能。

（二）计税依据不规范

房产的价值有三种表现形式，分别是房产原值、房产净值与房产市价。我国现行的房产税采取从价计征的方式，对经营自用房屋按房产原值一次扣除10%-30%的折旧后的计税余值作为计税依据。这种方式不但计税复杂，而且不能如实反映出房产的经济价值，造成房产合同价值与实际价值的严重背离。随着经济发展水平的提高，土地成本、建安成本、土地配套费全面上涨，综合通货膨胀、房产泡沫等因素的影响，现在新建房产的价格普遍高于以前年度的二手房产。然而二手房价格也在随新房价格的上涨而上浮，若都按计税余值为依据征税无疑缩小了税基，势必导致新房比旧房承担更多的房产税，而且不能通过税收调节房产的增值价格，有违税收公平。

我国对出租房屋，以不含增值税的租金收入为计税依据。我国存在着大量的房屋出租情况，对于个人居住用房、小商铺、商住两用房等往往只在私下签订租赁合同，并没有报备国家税务机关，房屋出租市场庞大但缺乏有效的监管，对房屋的出租难以征管，众多房屋出租未缴税而税务机关并不知情，导致巨大的税收流失。

（三）税率设计不完善

我国现行的房产税采取比例税率，按房产余值计税的税率为1.2%，而对房产租金收入则采取了高达12%的税率，两者税负相差了整整10倍。这样的设计理念明显存在很大的弊端，12%的高税率存在着房产税在制定之初对出租房屋不劳而获的税收歧视行为，在减税降负的大背景下如此高额税率加重了出租人的税收负担，有违税收公平。

此外，国家在制定房产税税率时采取一刀切，在具体征收时没有细分房产性质，对不同用途的房产采取统一的税率显然是不合理的。北上广深这样的一线城市与三四线小城相比，不论是房产余值还是租金收入都相差甚大，不同的地区发展水平不同，房价也有着天壤之别。全国范围内统一实行单一房产税率，不利于地方通过税收政策对当地的房地产市场进行宏观调控。

（四）税收优惠不科学

在房产税制定初期由于我国居民生活水平落后，城镇居民以单位分房为主，为照顾城镇居民改善生活条件，鼓励购买改善性住宅，采取对个人所有非营业性住宅免税的税收政策。随着经济水平的提高，房改与房产商品化的进程，房价逐年增长，而居民在房产的持有环节不涉及任何税负和税收成本，致使很多家庭把房屋当做投资品对外出租甚至空置坐等升值转手。由此也滋生了炒房团坐拥多套住宅，打着非营业用房的幌子赚取差价，逃避国家税收。

三、我国房产税改革的对策建议

房产税改革是一个难啃的骨头，势必牵动很多人的利益，因此在推进时应综合考虑各方面的需求，兼顾各种类型的房产，力求将改革的矛盾最小化。房产税改革不宜操之过急，应采取在试点城市先行，逐步推广到全国各地的渐进式路径。同时，房产税改革既要考虑税收收入，又要考虑税收对收入分配的调节作用，正确处理房产持有与流转环节的税收问题。基于我国现行的房产税政策，综合沪、渝试点经验教训，应坚持“宽税基、简税制、严征管、低税率”的基本原则。

（一）扩大征税对象范围

我国现行的房产税税基过于狭窄，在改革时应选择宽税基的征收范围，不具体区分生产生活性用房，并将征税由城镇扩大到农村，不论是商品房还是小产权房，一视同仁，都纳入房产税征税范围。而对于经济适用房与廉租房，本身就是为低收入人群提供的住房，不应把这部分住宅纳入房产税征收范围。扩大税基对国家而言，可以防止纳税人偷逃税款，提高地方财政税收收入;对房地产市场而言，可抑制炒房行为，促使投机者释放更多的存量房，增加房产供给，减少非正常需求，使房价回归正常水平。

调整后的房产税涉及个人生活用房及农村生产经营性住房，波及范围广，给税收征管工作带来了很大的挑战。这就要求我国加强信息联网，健全不动产登记制度，对全国的房产进行全面普查统计，实现房产、住建、民政、公安、税务等机关的信息共享，使房产信息公开透明，确保个人名下拥有房产信息的真实有效性，防止瞒报、漏报等现象的发生，避免因信息无法核实而偷逃税款。

（二）完善计税依据

在房产税计税依据上，应充分借鉴上海、重庆试点经验，逐步淘汰旧的按交易价值计税，采取按房产评估价值计税的新模式。按房产的评估价值计税可充分杜绝房产买卖双方恶意串通，签订阴阳合同虚减实际交易价格来达到偷逃税款的目的。不同年代的建筑在上市初期价格不同，但随着时间的推移，相同区位不同年代的房产现值趋于一致。以评估价值计税可保证税基随市场同步变化，房产税税收收入也随市场价值的上涨而全面上浮，这充分体现了税收与经济的发展、房价增长呈正相关的经济规律。以评估价值计征能使占有房产市值高的多缴税，占有房产市值少的少缴税，充分体现出税收的量能负担原则。

但就目前我国的发展状况而言，全面推行按评估价值计征还难以实现。对房产现行市价的评估采取不同的评估方式，选择不同的参数指标所评估出来的价格是不同的，区位因素的影响又会使房产评估价值复杂多变，给评估工作带来更多的挑战，致使评估效率低下。因此，采用评估价格为计税依据对房产的交易市场、评估机构、税收征管提出了更高的要求。为了保证评估的公平、公正、高效，应由政府牵头成立独立的第三方评估机构，加强政府、公众的监督审核，避免权力的寻租。

（三）科学设置房产税税率

从上海、重庆的试点成果来看，征收房产税不能在根本上抑制房价的快速上涨。单方面提高房产税税率，税负会转嫁到购房成本上来。若投资房地产所带来的租金收入、房产增值不能弥补因开征房产税所额外缴纳的税费，投资者必定将资金转移到其他领域。结合我国的实际情况，适宜采用柔性房产税率，将房产税税率与房屋售价挂钩的策略，采用由低到高的累进式税率，依据房产价格高低划分征税比例。基于我国房产价格居高不下的现实情况，征收房产税不易采取高税率，应将房产所有者的税负控制在一定范围内。一般而言，个人住房房产税率不能高于商业用房的税率。对于非经营性住房，应以当地各区县的房产平均价格为分界线，对在均价以下的房产执行0.3%的低税率，高于均价但不超过均价2倍的采用0.5%的税率，介于均价2倍到3倍的适用0.8%的税率，对高于均价3倍的实行1.2%的高税率。房产税税率由四挡累进税率组成，既可统筹不同价位的房产，实现量价纳税，又能通过征税优化收入分配，抑制贫富差距的日益加大，发挥财产税的分配调节作用，可谓一举两得。

对租赁用房，应适当降低税率，缩小税负差距，将12%的税率降为8%，这样符合减税降费的大背景，降低中低收入者的税收负担，同时还能刺激租赁市场，推动我国经济的健康发展。

（四）合理确定房产税优惠

一是保留部分现有优惠措施。应保留现行的对行政单位、国家拨付经费的事业单位及军队自用房产的免税措施，对寺庙、公园、名胜古迹自用房产及用于公益性质的房产继续实行原有的免税政策，同时应加强对这些免税场所的检查核实，确保其房产的性质未发生改变，避免偷梁换柱将免税场所对外出租用于生产经营活动。

二是制定新的个人非经营性房产优惠政策。目前，我国个人所有非营业性用房主要用于生活居住，在设置房产税时应充分保障公民的基本生活权，对个人居住用途的首套房在150平内免征房产税，超出部分按比例税率确定应纳税款。对用于改善居住条件的第二套房合并首套房面积，以家庭为单位，对人均面积不超过60平米的部分不征税，超出部分按适用税率依法征收房产税。

三是扩大房产税优惠范围。我国地域贫富差距巨大，少数民族聚集区、边疆地区、山区经济落后，部分村镇房屋破败简陋，对这些地方加征房产税会增加纳税人的负担，不利于当地经济的发展。结合我国国情，应对不同区位制定不同的税收优惠政策，让减免税措施真正落到切实需要的纳税主体上。

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[责任编辑：高萌]