小产权房纳入房地产税征税对象分析

段江睿

摘要：由于城市的房价高速增长，低收入人群的住房需求未满，农村集体组织与农民在利益的驱使下而开始了房地产的活动，从而导致了法律灰色地带之小产权房泛滥的现象产生。自15年第十二届全国人大常委会中提出将房地产税纳入立法规划后，房地产税征收对象范围的确定就成为了房地产税改革的热点问题之一。小产权房是否应划入房地产税征税对象的范围目前观点也是争论不休。本文将结合相关的税收理论来论证对小产权房征税的必要性、可行性及合法性。

關键词：小产权房;房地产税;分析

小产权房是指在农村集体所有土地上所建设的无需缴纳土地出让金，由乡政府或村为其颁发产权而不受法律保护的房屋类型。由于此类房屋没有国家房管局的相关部门颁发合法的产权证（民间称之为“大产权”），故称“小产权房”。原本此类房屋是为了解决农村集体组织中成员的居住刚需，但随着房地产市场的发展以及农村集体组织成员的居住刚需达到饱和的状态，他们便将剩余的部分带入房地产市场进行交易，将其销售给城市居民。

一、小产权房问题概要

房价的一路高涨导致小产权房市场的初步形成，大多数城市的低收入人群面对高价不下跌的房价望而却步，小产权房的出现为这类人提供了住房需求，需求刺激供给，农村集体也因小产权房而收获大额利润，这笔利益远比土地被政府征收后所得到的补偿多，从而人们更愿意出让土地来换取经济利益。土地小产权房的产生暴露了我国城乡二元化土地制度的缺陷，集体土地使用制度的改革能够从根本上解决此问题。但土地制度的改革必然漫长，且据统计，我国目前的小产权房约占据我国农村房屋的20%，如果全部拆除也将浪费大量的社会资源。那么在我国推崇房地产税开征的情形下，笔者认为将小产权房纳入征收对象的范围是必要的，对其征税既符合税收原则，在土地制度改革完毕之前又具有缓解小产权房泛滥之举的现实意义。

二、对小产权房征收房地产税的论证

（一）对小产权房征收房地产税的必要性

城市房价高涨不跌，而小产权房由于不征收土地出让金且价格相比商品房性价比更高，从而开辟了房地产开发商的商机之路，导致购买小产权房的主体涉及中高收入者在内的各种阶层收入者。这主要是由于城市房价过高而导致小产权房受到更多的青睐，即使不受法律保护，但由于目前存在的小产权房过多，拆除的可能性也不大，从而购买小产权房成为投资者和住房刚需者的选择。由于土地制度改革的效果不能在短期内显现，对其开征房地产税可以起到很好的过渡作用。首先，收税可以增加购房者的支出负担，抑制需求市场的增长，从而减少开发商对农村集体土地的觊觎。其次，收税增加的公共财政收入可以更好地去扶持相对弱势的社会成员，农村的公共资源远远比不上城市，将这部分税收用于农村的经济建设，从而加快农村城镇化建设，实现房地产税缩小贫富差距的正面效应。反之，若不将其纳入征税范围，只会更加凸显其“优势”，徒增购房者及建造数量，不利于国家对其进行有效的管控。因此，对小产权房征税是在土地制度改革完成前的缓解小产权房泛滥的必经之路。

（二）小产权房作为税收客体的合法性

质疑对小产权房征税者认为征税的前提是征税客体的合法性，坚持税收法定原则，即任何主体不得对没有法律依据的要素征免税，正因为小产权房不具备国家房管部门颁发的正规产权证而不受法律保护，因此不得征税。但实质课税原则强调实质经济价值，即指对于某种情况不能仅根据其外观和形式确定是否应予课税，而应根据实际情况，尤其应当注意根据其经济目的和经济生活的实质，判断是否符合课税要素，以求公平、合理和有效地进行课税。税法中的实质课税原则强调当形式与实质冲突时应当考虑与实质对应的法律关系来判断其是否符合课税要件。《税收征收管理法》第37条的规定强调，纳税人是否应纳税，不以形式要件（是否办理税务登记）和私法要件（是否具备民事主体资格） 作为惟一的判断标准，而是看是否具有实际收入，此即实质课税原则的体现。也就是说，不能因为未办理纳税义务就没有纳税义务，小产权房是否合法并不是由税务机关来判断，只要其具备一般房屋的税收负担能力，根据量能课税原则而应缴纳税款。

税收本身就是一个社会财富分配的具体表现，对于具有收益性的客体以及具有纳税能力的主体，课税才具有合理性，合法性。首先对于纳税主体，排除中低收入人群后大部分购买小产权房者基本都是拥有多套住房的人群，小产权房仅作为他们低成本的投资工具，这一类人是明显具有纳税能力的，如果对其不征税会导致人们对城市房地产市场的排斥，转而投向小产权房的市场，从而导致违法建造的小产权房购买者囤积居奇。所以对于他们非法购房行为征税也满足了税法的基本价值观，符合税收公平效益，也并不会产生鼓励非法建立小产权房的行为大增。其次，对于小产权房的财产性质，不可否认房屋本身所具有的经济性收益性。因此，对小产权房开征房地产税不仅具有经济上的合理性，也同时满足法律上的合理性。

三、结语

对小产权房开征房地产税是解决当前城乡土地二元化制度的过渡性方式，也符合房地产税改革的趋势。有利于引导房地产市场的良好发展，实现真正的房子是用来住的而不是用来炒的住房刚需目的。

参考文献：

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