事业单位物业管理面临的难题及解决思路

宋亚天

随着现代化步伐的加快，我国事业单位的各个方面都在稳步推进改革当中。应国务院部署与要求，全国上下的机关、事业单位都要推行物业管理全面化的后勤服务改革，但由于事业单位情况特殊，遗留性问题较多，改革推进难免陷入僵局。机关服务局负责机关的后勤服务保障工作，我国机关与事业单位的后勤保障工作亦有相互借鉴之处。对事业单位物业管理面临的难题与解决思路进行深入探究，既是为当前事业单位推行物业管理体制改革理清思路，也是为全国上下的机关与事业单位后勤服务体制改革提供办法。本文将深入挖掘事业单位大院与住宅区推进物业管理全面化的难点，进而探寻事业单位物业管理全面化难题的解决思路。

一、引言

事业单位因情况特殊，故而在大院与住宅区推行物业管理存在一定困难，需先攻克历史遗留性问题，逐步改变住户思想，将事业单位物业管理全面化的优势完全展现出来，抹去“物业管理=撤销福利”的老旧观念，鼓励事业单位大院与住宅区支持国家后勤服务改革工作，从而真正解决事业单位物业管理难的问题。下面将从事业单位的大院与住宅区的原始管理模式、事业单位推进物业管理全面化难点分析与事业单位物业管理工作顺利推进的解决思路三方面进行论述，全面研究事业单位物业管理工作推进的难点的产生原因和推进办法。

二、事业单位的大院与住宅区的原始管理模式

事业单位的大院与住宅区是我国设立的开展教育、文化、科学、卫生等社会服务工作组织的各级工作人员与家属居住的区域，其原始管理模式因种种原因而一直处于落后状态，且事业单位部分情况特殊，物业化管理改革推进进程缓慢，长久以来得不到有效解决方法。要想解决这一难题，首先应从事业单位的大院和住宅区的原始管理模式说起。

（一）住户群体特殊性

事业单位的大院与住宅区住户群体通常是事业单位的工作人员及其家属。但随着我国发展动向，经济形势逐渐大好，人才引进力度加大，事业单位员工平均年龄也逐渐趋于中青年化，这些有思想、敢作为的中青年职工群体往往不会选择大院与事业单位住宅区进行居住，故而逐渐地事业单位的住宅区和大院住户年龄趋于老年化，往往是老干部群体居住。老干部群体及其家属往往思想不比中青年一代开放，生活大都秉持节俭与朴素的理念，不执着于生活环境与品质的提升，而是更在意居住的简单舒适与周围环境的熟悉清净。这是形成事业单位的大院与住宅区原始管理模式的一大原因。

（二）事业单位大院、住宅区的原始管理模式的形成

事业单位的大院与住宅区的原始管理模式的形成过程有两大背景。第一大背景是我国事业单位一直秉持“高效简洁、严谨清正”的工作理念与优良作风，所以在国务院尚未提出事业单位推行物业管理全面化的后勤服务管理改革之前，事业单位的大院与住宅区一直推行管理从简化的原则。另一背景则是由于我国建国七十周年以来几度浮沉才取得了今天的成就，科技、文化、医疗、教育等方面的工作也曾经历几度艰辛困苦，现今国家的强盛和经济的发展离不开我国各方面事业单位组织工作的井然有序和上下一心，所以历史上由于开展科技、文化、教育、医疗等方面工作所需探索与实践工作的繁杂与艰辛，这些事业单位各部门各层次的工作人员的福利制度也相对比普通单位的福利制度更加完善，这一点也是事业单位大院与住宅区的产生原因。基于以上两方面的大背景，事业单位的大院和住宅区便在历史上形成了除缴纳水、电费以及房租以外不收取其他费用的自由化管理的原始管理模式，同时也形成了较为老旧的居住环境、居住条件与居民思想。

三、事业单位推进物业管理全面化难点分析

上文深入挖掘与探索了事业单位的大院与住宅区原始管理模式的形成，为分析全面推进物业管理改革在事业单位的大院和住宅区施行的难点做了充分铺垫。事业单位在历史上的独特地位使其形成了自由化管理模式，加上大院与住宅区住户老龄化情况严重，小区设施陈旧，物业管理全面化的后勤服务改革推进面临着诸多困难。所谓物业管理全面化，即对事业单位的大院与住宅区的居住环境实行方方面面的物业化管理。小到基础卫生和交通秩序，大到绿化建设与基础设施维护、房屋修缮与治安管理，事业单位大院与住宅区居住环境的方方面面只要涉及居住条件与公共区域维护就由区域内物业负责到底。事业单位的大院与住宅区域的美观、有序与稳定将会吸引更多的新生力量，更有利于人才引进与事业单位管理的后勤工作顺利开展。尽管推行事业单位大院与住宅区物业管理全面化的好处多多，但谈到物业管理，与之相联系的第一印象便是物业管理费用，这道绕不过的门槛往往被曲解为福利政策的消失，从而引发居民对区域内物业管理的抵制情绪。下面将层层递进，深入剖析事业单位的大院与住宅区推行物业管理全面化的诸多难点。

（一）居民年龄阶层陷于老龄化，导致区域内物业管理推行困难。第一部分已对这一点进行简要分析，在此进行深层次论述。时代发展日新月异，中国已然以大国姿态屹立在世界舞台，但要想在世界舞台取得长足发展，必然要紧紧追随世界发展的脚步，保持原有优势，同时加快国内各方面改革的步伐。古有俗语“攘外必先安内”，事业单位管理的后勤工作看似不如事业单位的其他工作光鲜亮丽，实则事业单位管理工作方方面面的井然有序都依靠于后勤服务体制的稳定。我国建国七十年有余，中华民族的发展史是老一辈革命家兢兢业业、艰苦卓绝的奋斗史，也是老一輩科技、教育、医疗、文化等方面的卓越人才发展与奋斗的血泪史。我国自改革开放以来取得的成就举世瞩目，尤其是在习近平总书记的领导下，新时代的到来加速了各方面的改革步伐。老一辈事业单位工作人员一时难以转换思路，艰苦卓绝和努力奋斗的决心屹立不倒，“高消费”物业管理自然成了老龄化情况严重的事业单位大院和住宅区住户的“心头患”。

（二）大院与住宅区实际居住条件远不能支撑高质量的物业管理推进。虽说我国原有的事业单位大院和住宅区（包括其中的业主自由管理模式在内）是一种针对事业单位管理人员的福利与嘉奖制度成果，但目前我国大部分地区的事业单位大院与住宅区的实际居住条件并不如普通住宅区的居住条件优越，这也是中青年职工大都不愿选择同亲属留在事业单位或事业单位的大院与住宅区居住的主要原因。居住条件的不足不仅表现在绿化及基础设施完善度上，还体现在房屋老化程度高和入住设施老损严重等方面。重新建设所耗费的人力与物力不是一般事业单位能够支持的，故而这项奖励制度也往往空成摆设，这也是区域内老龄化严重的重要原因。事业单位大院与住宅区内部的供水、供电问题往往不足以支撑居民实际需求，电路老损和管道小、需求大的问题一直无从解决，若维修和重装则需要住户自理。道路条件与绿化条件也往往不能满足规定的物业管理标准，基础设施陈旧且不齐全，大院和住宅区内部设施的诸多问题得不到批量解决，物业管理推进也只能一拖再拖。

（三）居民物业管理意识不强，内部管理人员素质亟待提升。由于传统的自由管理模式已成为事业单位大院和住宅区入住福利的一部分，思想一时难以转变，且过去事业单位的大院与住宅区的管理与维修问题都由相应的房管部门解决，除水、电费用和租房费用之外不收取任何费用。一旦全面推进物业管理改革，物业管理费用的缴纳则成为住户心中的一道门槛，与过去福利待遇相比，物业管理带来的落差感和冲击感使住户本能抗拒。散漫化的传统自由管理模式带来的惯性思维导致事业单位大院和住宅区的内部管理人员职业素养得不到提升，同时这部分住宅区管理人员通常并非专业的后勤管理服务人员，工作能力较低，年龄偏大，文化素质与专业素质都亟待提升。

四、事业单位物业管理工作顺利推进的解决思路

深入剖析事业单位物业管理工作推进的难点后进行对症下药，下文将探讨事业单位物业管理工作顺利开展的工作思路，针对大院与住宅区物业管理问题提出几点解决办法。

（一）增强宣传教育力度，建立居民对物业管理的“重新认识”。物业管理实际是市场经济调节机制的体现，实行物业管理制度的优点落实到居民身上时，大可不必谈论宏观经济方面那些不易理解的优势，宣传工作的内容应当落实到居民福利身上，切实让居民体会到实行物业管理制度对于居住环境和居住条件的提升都有重要影响。这一点需与事业单位福利制度紧密配合，适当调动员工福利资金运用于物业管理费用的部分抵扣中，争取为居民提供优质且高性价比的有偿物业管理服务。

（二）物业管理方的人才引进与职工素养问题需物业公司严格把关。推行事业单位大院与住宅区物业管理全面化改革，则不能照搬原有区域内部的工作人员，可面向社会选聘优质物业管理公司，同时要求物业公司进行严格的人才引进与职工素养的质量把关。只有高质量的物业管理团队，才能应对事业单位大院与住宅区内部诸多原始问题，给居民交出满意答卷。

（三）物业管理补贴经费来源可调动原有内部管理人员，变通方式，积极经营。所谓变通经营即调动原有人员进行单位实业发展从而为大院与住宅区物业管理费用补贴进行筹划。例如，原有的区域内部管理的工作人员进行培训后，可从事社区设施维修、急需配送等有偿服务，方便居民生活的同时也增加了物业管理补贴经费。

五、结语

事业单位大院和住宅区的物业管理推行的确面临重重困境，但物业管理改革是我国后勤服务改革的必然发展方向，是事业单位房地产计划经济向市场经济转型的体现。事业单位推行物业管理工作时切不可施以强制手段，否则物业管理方与住户方必定矛盾重重，居住条件与居住环境得不到应有改善，这与推行物业管理全面化的初衷背道而驰。只有事业单位积极筹措补贴资金，变通管理思路，同时加大社区内宣传力度，將物业管理的好处落实在住户身上，才能顺利开展物业管理工作。（作者单位：黄河水利委员会机关服务局基建处）