新冠肺炎影响下2020年房地产市场变化分析

李学锋 赵启明 王艺霏

〔内容提要〕 全球范围新型冠状病毒肺炎的爆发，给国内外社会和经济造成严重影响，国内各大城市出现商品房零成交的现象。本文通过对2019年国内房地产市场、房企、商品房价格（以沈阳商品房价格为例）三者现状的分析，并结合当前新冠肺炎疫情，预测2020年国内房地产企业或迎来短暂的融资政策松动窗口期，商品房价格或略有上涨。

〔关键词〕 房地产市场 房地产企业 商品房价格

一、2019年房地产市场现状

（一）房价增长幅度不断上升

房地产行业在发展中开放成本提高的同时，城市对房产的需求量也不断的增多，由此房价不断提高。这使国内社会经济在近年来发展速度增快，但房价上涨导致房屋供给不平衡，不利于社会及经济的稳定增长。

（二）房地产行业秩序受冲击

房地产已成为我国发展的支柱性产业之一，但实际发展过程与发达国家相比仍存在相对滞后的问题。受多方因素影响，房地产行业没有健全、完善、统一的制度标准，在土地使用权的问题上也经常出现问题，开发商为了获取更多的经济效益而竞争激烈，这些情况不仅会侵害消费者的个人权益，还影响房地产市场的竞争环境。

（三）金融信贷体系问题

房地产开发过程所需的资金投入量大，多数开发商在进行房地产建设时通过银行贷款来获取相应的周转资金，但由于房产商在贷款的偿还中需要依賴预期收益，而行业波动或市场不稳定等不确定因素可能会影响房产商对贷款的偿还能力。同时，消费者依赖银行贷款的方式来进行房屋购置，若消费者因突发状况而无力偿还贷款时，将对自身和银行产生影响。

二、2019年房地产企业现状

房地产开发企业的营业利润自2015年来增长较快（见图1），但其中大部分属于大型的房地产企业，中小型企业资金情况不容乐观。2019年，我国金融管控措施持续加强，房地产业资金被大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，全国土地市场大面积失收，土地市场波动对地方财政的影响加剧。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城房地产市场普遍下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。

三、2019年商品住宅价格现状（以沈阳为例）

2019年9月，沈阳商品住宅价格为10206元/平米，环比上涨3.31%，同比上涨11.20%（见图2）。在2019年9月沈阳商品住宅销售中，大型房企占据主要地位，如融创、中海等。沈阳浑南新区销售均价最高已达到25308元/平方米。

四、疫情影响下的房地产现状

2020年1月与2019年1月相比，38%房企操盘售价下调，平均下调幅度12.18%;2020年2月与2019年2月相比，50%房企进行价格下调，平均下调幅度28.85%。

2020年1月份，各大城市出现了商品房零成交的现象;2月份，64%的TOP50房企操盘售价环比下跌明显，平均下调20.8%。

通过分析房企的操盘售价可以看出，房地产的成交量不容乐观，房企均采取降价的方式加强资金的回笼，以应对疫情带来的影响。

五、总结与预测

（一）房地产开发企业

自2019年中房企融资政策大幅收紧以来，房企资金链普遍紧张，房企纷纷下调项目售价回收现金流，多家品牌房企爆出资金危机。随着房地产信托业务监管趋严，房企前端融资受限。在这种情况下，部分债务结构中银行贷款占比较高的大型企业及优势房企相对会比较从容，受影响也相对较小。考虑中小型企业受疫情和融资政策的影响，应对风险的能力不够强，为防止由点及面爆发行业性系统危机，2020年或有短暂的融资政策松动窗口期，以防范系统性风险。

（二）商品住宅价格

受新冠肺炎疫情影响，目前国内大多数省市暂时关闭售楼处和房屋中介机构的销售活动。另外，此次疫情爆发在春节前夕，对部分三四线城市的返乡置业销售产生极大遏制，房地产销售几乎处于停滞状态。30座大中城市商品房成交面积自2020年1月23日起趋近“0成交”，预计一季度行业销售将因此受较大冲击。下面结合2019年政策和疫情的特殊情况，分别从信贷规模、需求和供给角度进行分析，并对2020年商品住宅价格作出预测。

1.以信贷规模对房价的影响角度。短期房地产开发贷款和个人住房贷款增加，需求和供给都会被释放，考虑到房地产市场短期供给无弹性，中国居民购房需求会远大于供给，因此房价会上升。长期来看，在中国房地产市场卖方议价和土地供给刚性的前提下，房地产开发贷款和个人购房贷款增加，需求和供给也会被释放，但是由于房地产开发成本增加等因素，房地产价格往往有成本加价，因此房价会在短期有明显上升趋势。

2.以需求的角度。无论长期或者短期，中国居民购房需求不会因为利率提高、疫情影响而变动太多。考虑到中国居民心理稳定性和归属感的追求，面对即将结束的疫情，房地产市场的需求并不会因为暂时或持续上涨的还贷成本增加而降低。

3.以房地产供给角度。因为房地产短期供给缺乏弹性，所以短期供给不会迅速减少;相反房地产开发商会通过降价及早出售建成的楼盘，缓解资金供应链的压力并盘活资金;长期条件下，贷款利率上涨引起房地产企业的融资成本和开发成本增加，投资收益减少，房地产企业会控制投资规模，房地产市场供给减少。因供给减少的幅度大于需求减少的幅度，导致贷款利率增加，进而使房地产的价格上升。

总之，2020年市场调控的底部特征已经显现。政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。2020年房地产企业或迎来短暂的融资政策松动窗口期，商品房价格整体也将略有上升。

（作者单位：沈阳建筑大学）

责任编辑：宋 爽