浅析稳房价背景下金融职能回归

汪琴

【摘 要】 本文在稳房价的背景下，分析了房价上涨的原因，介绍了金融发展的作用，从金融发展回归实体经济和金融开发创新产品两方面探索金融发展新阶段的职能回归，并提出了政府保障措施。

【关键词】 稳房价;金融职能;实体经济

我国房价自2000年至今一直保持着增长的总基调。货币化分房制度使房价在2004年产生18.7%的同比暴涨，A股牛市带来2007年房价的井喷式增长，虽然2008年金融危机带来房价的短暂下跌，但出于金融危机后对超发货币的消化需求和在大规模经济政策刺激下，2009年全国房价同比上涨22.4%。之后，在房地产去库存，政府城市建设的寻租行为等持续作用下，房屋由商品属性转化为商品和金融双属性，房价爆发式增长，“房地产泡沫”成为人们持续关注的话题。2018年后，楼市调控从紧，在房价倒挂、稳步去杠杆和防范金融风险的背景下，“稳房价”是政策基调，也是房屋回归商品属性后的必然趋势。

现今房价高位趋缓，房地产对经济的带动作用在扣除其对消费和投资的预支后，对实体经济的贡献和投资价值被认为普遍偏低。金融行业是房地产资金的主要供给者，庞大的私人投资需求是房价上涨的主要推动力。在此背景下，金融发展和私人投资的出路问题值得思考。

一、房价上涨原因分析

1、国民经济发展，居民收入提升

国家统计局报告显示，我国国民经济持续快速增长，新中国成立70年GDP年均增长8.1%。经济增长直接带动居民收入提升，2018年我国人均GNI是9732美元，高于中等收入国家平均水平。我国居民储蓄率高，伴随经济快速发展对通货膨胀的担忧，居民需要合理的投资方式实现资产的保值增值，房价上涨的预期和有限的投资选择使买房成为一种优质的投资方式，从而增加市场刚需和投机交易，促使房价上涨。

2、政府寻租与住房政策改革

“政治锦标赛”背景下，政府需要通过招商引资推动城市产业发展，城市基础设施建设加重政府财政压力。政府实行土地出让，解决资金来源问题，房地产市场的膨胀带动相关建材、交通、化工等产业的发展，能够增加政府财政收入。城市发展最快的那些年，基本是由房地产拉动的，城市政府的利益追求是房价上涨的重要推手。另外，随着城市化进程加快，2018-2020年完成全国棚改任务目标的临近，各地加大棚改力度，政府货币化安置政策逐渐替代安置房安置政策，使市场对房屋需求加大，进一步推动房价上涨。

3、银行贷款过度支持

房地产是资金密集型行业，银行贷款是行业开发资金的重要来源。基于房地产具备消费、生产和投资的混合功能，对多产业能够产生协同带动作用，银行对房地产的支持是符合市场经济的趋利特性的，银行投资大量涌入房地产。房地产市场和金融市场愈加紧密的渗透，导致投机资金的追逐，房地产金融导致房屋的金融屬性逐渐取代其商品属性，成为决定房价的重要因素。银行贷款支持不仅体现在对房地产产业投资方面，更体现在其对房屋投资的贷款支持。银行宽松的住房信贷政策使投机者能够较为容易获得资金，实现市场需求，是推动房价上涨的直接原因。我们应该警惕金融支持过度，金融风险堆积和泡沫的产生。

4、投资渠道缺乏，房地产产业热点滋生投机交易

房屋金融属性的过度强调是促使房价上涨的重要原因，非理性投机行为易滋生“房地产泡沫”。社会储蓄的持续增长是经济发展的必然结果，也是投资渠道缺乏的重要表现。首先，民间资本对实体经济投资受限。市场准入门槛过高，市场竞争机制不完善，导致民间投资不足。其次表现在另类理财产品上，近几年先后出现的概念产品和艺术品市场理财投资，鉴赏门槛高，专业性要求高，挫败民间投资热情。最后，对于普通大众可理解和可操作的银行金融理财产品单一无法满足客户理财规划。资金在投资渠道缺乏中急需找到投资标的，房地产市场成为热点，为满足投资需求滋生投机交易。

二、金融发展的作用

金融是现代经济中调节宏观经济的重要杠杆。货币资金作为重要的经济资源，支撑产业发展和经济增长。金融中介基于“金融功能观”能够将储蓄和投资按照市场需求进行重新配置，引导资金流向，加快产业资本形成，推动技术创新进而影响产业结构和经济发展。金融业是市场经济发展的重要主体，金融功能发挥得好，能够使资金进入高效、先进的产业，推动技术创新，进而促进经济增长。同样地，若金融业错误地将资金投入低效和衰退的产业，不仅无法满足合理的投资回报率需求，还会挤占先进产业的资金资源，引发产业倒退，经济下行。金融发展在市场经济条件下，抛弃盲目趋利的特征，利用其价值发现的功能，引导先进实体经济的发展，才能推动中国经济可持续发展。

三、稳房价需金融职能回归

1、金融回归实体经济

所谓实体经济是指人类以价值创造和物质转化为目的的经济活动，分为真实消费和真实投资。相对地，虚拟经济则指投资回报来自于资本价格上升的不从事实际生产，不参与价值创造的投机买卖。房地产业具有消费、生产和投资的混合功能，其发展能够带动相关建材、交通、化工等产业的发展，是近年来城市经济发展的重要推动力。但随着流动性的泛滥，房屋的金融属性不断扩张，使房屋投机交易数量与实体经济所需的真实房屋数量严重偏离。金融业对房地产业过度投资，对其他产业的资金需求产生挤出效应;房地产业的过度扩张在消化超发货币的基础上已经预支了消费者的预期收入，金融风险的堆积势必对经济增长产生抑制作用。

金融具有价值发现和分散风险的功能，在政府加快推进产业转型升级的背景下，金融发展应该为实体经济服务。去房地产化，为产业发展提供空间，发现先进的，高效率的产业，为其提供技术创新资金，带动相关生产要素和资源转移，使产业能够在市场竞争的环境下改革创新，为我国经济发展提供源源不断的动力。

2、金融开发创新产品

我国高储蓄率的背后显示的是居民投资渠道的匮乏，银行利率收益与通货膨胀的逐渐背离使民间资本迫切寻求资产保值增值的方法。我国在多年探索和发展中开发了以货币、黄金、外汇和有价证券为主要载体的金融产品。但目前我国有价证券和外汇的市场机制还不完善，对民间资本投资的专业化要求较高，投资参与度较低。在现有以货币投资为主体的背景下，投资者需要银行等金融机构开发适合客户实际需求的创新产品，增强金融服务水平。同时，证券，基金，银行等金融主体也需加大对市场投资者的教育和宣传，培养客户的金融观念，提升客户的金融知识，引导客户进行理财规划，切实解决民间投资渠道匮乏问题。

3、金融支持地区产业开发

一二线城市房价基于其人口、金融、产业、就业等优势居高不下，侧面反映地区经济发展对人口吸纳和房价的影响。随着我国产业升级和城乡改革的目标提出，产业经济全面发展迫在眉睫。近年来，以银行为代表的金融机构的主要投资产业和地区集中在一二线城市较为成熟的制造业和服务业，对乡村振兴目标下农村产业振兴和三四线城市承接产业转移的金融支持不足，导致我国产业升级进程缓慢。大量的劳动力和资源向一二线城市倾斜，对周边区域经济发展产生挤出效应，形成大城市资源饱和和三四线城市“空城”的现实格局。

经济可持续发展是产业、地区的均衡发展。金融机构应该引导产业向三四线城市转移，为地区承接产业转移提供金融支持，增加中小企业和小微企业的贷款需求，分担大城市人口、资源等多方面压力，为大城市产业升级提供必要空间。在乡村振兴背景下，农业产业发展是关乎我国民生的重点项目。金融机构支持乡村振兴，加大农户和农业产业园区的生产和建设，稳定农村劳动结构，促进农业产业开发和整合。地区产业发展加大地区人口容纳，发挥开发地区产业资源优势，缓解大城市房屋需求压力，消化三四线城市房屋库存，为稳房价提供重要支持。

四、政府提供政策保障

房价的上涨和趋稳并不是一个简单的市场經济问题，不是房地产自身完成的过程，而是整个经济产业链上企业、社会和政府等综合性的反映过程。政府是产业调控的重要主体。稳房价需要政府宏观政策的调控，确保金融资金投资范围也需要政府放低市场进入门槛。以政策金融和财政金融服务为代表的政府和金融的协调发展，确定资金导向和引导，才能切实满足产业发展需求。坚持市场经济的发展，放开投资准入条件，引入市场竞争机制，加大民间资本对实体经济的参与度，扩宽资本投资渠道。进而解决资本的投资需求，也为产业发展引入竞争机制，加快产业转型升级，进而促进经济可持续发展。

五、结语

房屋金融属性对商品属性的逐渐替代致使房地产偏离其作为实体经济对经济可持续发展的作用，作为房价上涨重要推手的金融市场也应该是稳房价的重要调节因素，只有金融市场回归为实体经济服务的职能，政府提供必要政策保障，才能促进经济可持续发展。

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[3] 郭文伟，李嘉琪.房价波动对产业结构升级的影响机制与效应分析[J].广东财经大学学报，2019.34（03）14-25.

【作者简介】

汪 琴（1994.9—）女，汉族，四川成都人，四川农业大学，硕士研究生，从事公司金融研究.