房地产企业税收筹划及风险防范策略探讨

摘要：税收筹划是指为实现税后收益最大化，更科学地安排企业生产、经营、投资、活动、财务的筹划行为。企业进行税收筹划的目标就是为了降低企业成本，实现企业经济利益最大化。房地产业作为国民经济的重要组成部分和国家财政收入的重要来源，必然使得房地产企业成为各地税收征管的重点，加之房地产企业涉及产业链长，规模大，资金投入大，经营活动相对比较复杂，因此加强企业税收筹划及风险防范将成为房地产企业经营管理、决策中不可缺少的组成部分。

关键词：房地产企业;税收筹划;风险防范

一、房地产企业税收筹划策略

（一）税收临界点筹划法：临界点通常是税法中规定的比例或数额，当应纳税所得额超过这一临界点时，就应该按相关规定纳税。根据土地增值税法则相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率未达到20%，可以免征土地增值税，若超过20%，就其全部增值额按规定计税。该20%就是“避税临界点”，纳税企业应根据该临界点进行纳税筹划。

假设：销售总额为X（不含税额），建造成本（取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和）為Y（不含税额），房地产开发费用为0.1Y，财政部规定的加计20%扣除额为0.2Y，“营改增”后，由于增值税为价外税，各企业增值税税负不同，但总体税负是较营业税有所降低的，可对转让房地产有关的税金支出最高取值为X*1.09*5%*（7%+3%+2%）=0.00654X，最低取值为0分别计算.

1、当值税率为20%，对转让房地产有关的税金支出取最高值为0.00654X 时，列方程如下：[X-（1.3Y+0.00654X）]/（ 1.3Y+0.00654X）=20%  得X=1.57234Y，即销售额与建造成本的比例为1.57234：1。

2、当值税率为20%，对转让房地产有关的税金支出取最低值为0 时，列方程如下：（X-1.3Y）/1.3Y=20%  得X=1.56Y，即销售额与建造成本的比例为1.56 ：1。

企业可根据各自不同的增值税税负，计算得出在区间[1.56，1.57234]内的 “免税临界点定价系数”，有了这个系数作为参考标准，使得纳税企业在降低销售时，不会因为单纯追求节税，而过多地减少纳税企业利润。

（二）收入拆分筹划法：收入拆分法就是将一项收入拆分为几项收入，从而能够起到降低适用税率，减轻税负的目的。

【例】某房产企业销售精装修的房子，该房产的土地单位成本为6000元/平方米，房地产开发单位成本3000元/平方米，房地产的装修成本为2000元/平方米。房地产项目每平方售价为22000元。在没有拆分收入的情况下，增值额=22000-（6000+3000+2000）*1.3=7700元/平方米，增值额与扣除项目金额比率=7700/14300=53.85%，应纳土地增值税=7700*40%-14300*5%=2365元/平方米（为方便计算，房地产开发费用按土地成本与房地产建设成本之和的10%计算，不考虑转让房地产有关的税金支出扣除，下同）。如果房产企业在销售房子时把收入进行拆分，跟客户在签订合同时，房产买卖合同和房产装修合同需分别单独签订，单价分别签17000元/平方米和5000元/平方米。这时增值额为17000-（6000+3000）*1.3=5300元/平方米，增值额与扣除项目金额比率为5300/11700=45.30% ，应纳土地增值税为5300*30%=1590元/平方米。与没有拆分收入相比，土地增值税每平方米少交了775元。该税收筹划方法，恰好适用采用四级超率累进税率计征的土地增值税。

（三）转让定价筹划法：转让定价是指关联企业之间为了实现整体利益最大化，在合理的正常价格浮动区间内，操作商品交易、劳务交往中的价格。房地产开发企业很多都是大型企业，企业集团间有很多关联方，涉及建筑施工企业、建筑材料供应企业、物业管理企业等。

1、为了实现减少整体的税收负担，在企业集团内部特别是建筑施工企业与房地产开发企业之间进行关联交易，实行转让定价。

【例】A房产开发集团公司在H市拍卖了一块土地，成立了一家AH的项目公司。A公司的控股股东甲公司控股了一家乙建筑施工企业。现在AH项目公司委托乙公司进行建筑施工，对AH公司项目土地进行开发。AH公司拿地的成本是10亿，乙公司的建筑施工成本是4亿，建筑施工的收入定价为5亿，整个项目的销售是30亿。则土地增值税如下：增值额=30-（10+5）*1.3=10.5亿，增值额与扣除项目金额比率为10.5/19.5=53.85%  应纳税额=10.5*40%-19.5*5%=3.225亿。如果乙公司的建筑施工收入定价为6亿，其他相应条件不变的情况下，则土地增值税如下：增值额=30-（10+6）*1.3=9.2亿，增值额与扣除项目金额比率为9.2/20.8=44.23%  应纳税额=9.2*30%=2.76亿。前后两种情况土地增值税相差0.465亿。从上面的例子可以看出乙企业的建筑施工收入的定价对AH公司的土地增值税影响很大。建筑施工收入定在合理的价格不仅能合理地减少土地增值税，而且能够把利润从项目公司AH公司转移到建筑公司乙企业。如果乙公司是享受西部大开发优惠的企业，企业所得税也可以享受优惠，达到节税目的。

2、房地产开发企业不仅把转让定价的方法用在关联的建筑施工企业上，也可以用在关联的建筑材料企业上。随着时代的进步，很多环保新材料广泛应用于建筑上。例如保温性能好的;抗震性能强的等等。生产这些材料的企业往往具有一定的技术含量，定价上也有较大的自主浮动空间，并且能够评定出高新技术企业。

【例】C房地产企业开发房地产项目，委托无关联的第三方D建筑公司进行项目施工，在签订合同时明确要求使用关联企业E生产的保温材料。E生产的保温材料的定价高低不但能够影响C房产企业土地增值税的交纳，而且能够把C房产企业的利润通过无关联D公司转移到关联方E公司。E公司由于是高新技术企业其利润能够享受企业所得税的税收优惠政策。

（四）利用税收优惠政策筹划法：充分学习并享受税收政策，是房企税收筹划的重要方法之一。

1、充分利用相关预提费用税前扣除政策，减少企业所得税负。

2、企业所得税税前加计扣除政策，房企安置残疾人员相关的工资费用，可以加计扣除残疾职工工资的100%。

3、房地产企业可以自主招用退役士兵，根据各地政府的具体优惠政策，享受所得税优惠。

（五）纳税期的递延筹划法：递延纳税尽管不能减少应纳税款，但可以在一定期间内无偿使用该笔税款，相当于是降低了税收负担。

1、房地产企业在签订商品房买卖合同时，在约定项目竣工交付时间时应该采取谨慎原则，对于预计当年第四季度或年末可竣工项目应推迟到次年竣工交付，尽量将项目竣工交付时间放在年初或上半年，一方面通过推迟开发产品已完工时间来推迟收入的确认，此时增值税仍采取预缴形式，企业所得税仍采取预售利润率形式缴纳，从而达到延期纳税目的。另一方面也为项目中各子工程决算创造时间，便于当期全款发票的取得，从而合理、准确的分摊完工产品单位成本。

2、开发产品完工后，税法在自销产品销售收入实现上存在三种确认方式，包括一次性全额收款方式、分期收款方式和银行按揭方式，企业应根据实际情况在签订商品房买卖合同时在收款方式上尽量选择分期收款和银行按揭方式。确保只对实际收到款项确认收入实现，并分期结转成本，达到延期纳税目的，而不应在实际房款还未全额缴清的情况下，选择一次性收款方式签订合同，全额确认收入。

3、税法规定，企业在2018年至2020年新购买的器具、设备，单体价值不超过500万元人民币的，允许一次性在税前扣除。这里所称设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产。由于房地产企业经营资产中固定资产往往占有较大的比重，该规定特别适合房地产企业税收筹划，能够把企业所得税税款向后递延到折旧结束为止。

二、房地產企业税收筹划风险防范策略

（一）房地产企业的管理层对税收筹划的认识，要有有战略高度。将企业战略与法律法规、经济形势、企业实际等相结合，对税收筹划工作的方法、影响因素、工具等进行经常性学习，从思想形态上进行提升，战略上重视税收筹划。

（二）由财务管理部门牵头，其他部门积极配合参与，打造全员参与的工作氛围，优质高效地推进税收筹划工作。

（三）要进一步完善企业内部控制制度，建立健全完善的内部监督机制，努力增强纳税风险意识和提高企业管理水平。

（四）汇编、定期更新企业适用的相关税法，并深入、精准学习相关法律法规，分析法律法规在税收筹划过程中的应用和量化影响，避免在税收筹划过程中，因出现不清楚的地方所引发的税收筹划风险。

（五）加强与税务部门的沟通学习，及时了解相关的税收政策变动，确保税收筹划工作与时俱进。

三、结语

房地产企业一定要认清形势，提升企业管理水平的同时要做好税收筹划，降低企业成本，增加企业经济效益，使企业保持持续稳定发展，为国民经济发展做出应有的贡献。

参考文献：

[1]罗文艺.基于税收优惠政策的房地产企业税收筹划与风险防范[J].企业改革与管理，2019（16）：92+94.

作者简介： 徐华，男，1977年8月出生，中国国籍，本科学历。1997年至2005年曾先后在浙江省第五建筑工程公司及浙江金昌房地产开发有限公司任会计、财务部经理，2005年至今任绍兴柏盛房地产开发有限公司财务总监。