试论商业地产的全过程成本控制

贝维华

摘 要：新常态下，我国的市场经济体制开始进一步完善，商业地产行业的竞争也随之激烈起来。商业地产企业的项目开发和运营，也开始从传统的粗放管理模式逐步转变为精细化集约管理模式，在提高项目管理效率的同时也可以达到成本管控的目的。成本管理在企业中往往占据着举足轻重的地位，作为商业地产行业而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者达不到预期的效果，将使商业地产企业面临较大的财务风险，也无法在目前激烈的市场竞争中占据相应的市場份额，基于此，对商业地产的全过程成本控制是非常必要的。

关键词：商业地产  全过程成本  控制

中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）03（b）--02

1 研究背景

较于西方发达国家，我国的商业地产行业起步较晚，目前仍然处于初步探索发展阶段，而随着我国经济进入新常态，商业地产行业的项目开始朝着高档次和大规模的方向转型发展，因此，要使得商业地产项目在既定的时间内达到预定的建设规模，还要满足企业降低成本的需求，这是目前大部分商业地产企业面临的一个困境。企业进行一个商业地产开发项目，全过程往往涉及土地征用、开工建设、基础配套设施建设以及最后的商业交付等过程，这一过程往往需要2～3年的时间，有些规模较大的商业地产项目甚至可能需要3～5年的时间去完成。在商业地产的开发建设过程中，往往会呈现出多种多样的问题，这些问题往往是由于一些无法预见或者不可控的因素产生的，这些问题会导致商业地产开发项目的工程造价发生一个动态变化，例如工人工资的动态变化、施工材料价格浮动等因素都会直接使得商业地产项目成本的变化。基于以上原因，商业地产项目的成本在整个建设开发过程都是处在一个不确定状态下，一旦不对整个开发建设过程的成本进行持续有效的科学管控，必然会造成商业地产项目的成本增加。

2 商业地产全过程成本控制存在的几个问题

2.1 商业地产在投资决策阶段成本管控存在的问题

我国的商业地产项目往往需要耗费大量的人力、物力，同时对资金的需求量也是非常庞大的，因此，一旦开始项目启动程序，就不可随意发生项目间断或者一些较大的变化，不然会对商业地产企业产生较大的不利影响，严重的情况下可能会出现烂尾楼等现象，企业前期的投入将无法全部收回。基于以上原因，商业地产项目的正式启动就必须慎之又慎，在进行投资决策时也要充分考虑各种因素对商业地产项目的影响。但是，很多商业地产企业没有充分认识投资决策阶段可行性研究的必要性，仅仅将可行性研究流于报告的形式，没有进行深入、客观的分析研究。商业地产的可行性研究往往涉及项目所能调动的资源、市场、社会以及技术等各个方面，并根据这些情况对未来的收益和发展进行一个较为准确地预测，但是较多商业地产企业编著可行性研究报告的人员，个人职业素养不能满足商业地产项目的可研需求，除此之外，在进行商业地产项目分析和研究的过程中，因为时间及经费等原因，很多商业地产项目都是通过决策人员的主观判断和一些历史数据得到的，这对于可行性研究报告结论的可靠性会造成较大影响，使得商业地产项目的投资决策缺乏必要的事前控制体系，同时，在进行投资估算的过程中，随意性较大也使得大部分数据存在不严谨的情况。

2.2 商业地产在招投标阶段成本管控存在的问题

商业地产在招投标阶段对成本管理管控会造成较大的影响。其一，招投标制度本身存在不健全的问题。目前，虽然我国颁布了《招标投标法》，意味着我国的商业地产招标工作开始进入法制管理阶段，但是，我国各省市的执法主体和监管主体又进行了相关制度的颁布，两个主体之间由于各自立场的不同而导致了某些制度之间存在一定的矛盾之处，这些矛盾可能会在一定程度上造成商业地产企业之间的不公平竞争。在进行商业地产设计方案时，由于设计制度的缺乏使得成本因素没有在设计方案中进行综合考虑，导致项目的后续阶段在成本管控方面出现问题。其二，商业地产企业的合同管理工作没有到位。规范的合同可以在一定程度上减少后续的责任纠纷，从而减少某些成本的支出。在商业地产企业实际的工作中，曾经出现过很多由于没有重视合同管理而造成项目成本上升的案例，在合同中没有对双方的权责进行明确描述，一些需要提前进行约定的条款没有在合同中进行清晰列明，这使得在实际的商业地产开发过程中出现了较为重大的分歧，这必然会造成成本的增加，这些成本不单单包括实际的支出，还包括一些时间成本。

2.3 商业地产在施工阶段成本管控存在的问题

商业地产项目在施工过程中呈现出成本较高的主要原因是由于施工人员的管理制度存在混乱的情况。商业地产的开发一般需要较多的人力予以支撑，而且施工的时间往往较长。而商业地产施工人员较多往往会增加商业地产企业的管理难度。在很多商业地产项目施工现场的管理中，都没有对施工生产安全给予足够的重视，甚至对出现的随地休息、不戴安全帽等违规行为置之不理，这必然会造成商业地产的施工阶段面临较大的风险，这些风险使得商业地产企业的安全成本进一步增加，从而增加了项目的全过程成本。同时，由于部分商业地产企业没有对项目的工作量和整个工程进度进行科学估量和预测，从而使得施工现场的人力资源无法进行合理安排，就可能使得商业地产项目现场呈现出施工人员过剩的现象，或者呈现出人员不足的情况，紧急进行人员招工必然会造成人工成本的增加，严重的情况下会呈现出停工待人的现象，从而使得项目工期延误，不论是哪种情况的产生，都会使得商业地产项目施工阶段总成本的增加。

3 商业地产全过程成本控制的几点建议

3.1 商业地产在投资决策阶段成本管控的建议

一个商业地产开发项目能否取得成功与项目投资决策阶段的成本事前控制是不可分割的，同时，在投资决策阶段确保企业成本的合理性对于商业地产全过程的成本管控是具有现实意义的。一方面，商业地产企业对商业地产项目的可行性研究工作需要认真贯彻落实。可行性研究报告往往需要不同专业领域的人员共同完成，因此，建立一个专业团队以完成项目前期的可行性研究报告是十分有必要的。通过对商业地产开发项目周围的居民人数以及消费能力等情况进行现场调研，同时，全面可靠地落实其他项目科研所需的基础数据资料，分析出该商业地产项目本身的优势以及劣势。在进行设计方案选择时，要根据不同的规划方案可以达到的效果，以及该方案本身的风险分析和不确定性分析，优选出符合企业自身发展，同时可以使得企业受益最大化的设计方案。另一方面，要在商业地产项目投资决策阶段充分开展市场调研工作。市场调研的方式方法很多，常见的有电话访问和调查问卷等形式。商业地产企业通过市场调查可以充分了解客户的基本需求和延伸需求，也可以进一步了解市场对商业地产项目的选择偏向等基础资料，这些资料都可以在企业进行为商业地产方案设计时提供一些可靠的数据支撑。

3.2 商业地产在招投标阶段成本管控的建议

招投标工作往往是在公开市场上进行的，这种工作方式不仅可以使得商业地产企业的选择面更为广阔，还可以使得商业地产企业的成本降低。同时，多家竞标单位可以在统一平台上统一报价，专业人员的监督可以使过度竞争减少，在这种环境下，商业地产的成本可以保证在一个合理的范围内。一方面，在招投标的过程中应当保证合同是规范制定的。合同是保证招标单位和投标单位双方利益的有效载体，一旦没有进行规范化，将可能使得双方利益受到损害。在双方签订合同时，商业企业应当对施工的工期，以及款项的支付方式和时间、违约条款等进行核对和明确，发现协商不确定的条款，就应当进一步说明，避免在实际履约的过程中存在不一致的情况，导致成本的增加。另一方面，商业地产应当加强标底的审核力度。商业地产的项目在进行标底计算时，往往会涉及多个方面，具有一定的复杂性和较高的专业性。基于此，商业地产企业不单单要针对标底计算人员专业能力进行加强，还要建立复核人员对计算结果进行仔细复核，以期可以进一步保证数据的准确性，避免由于计算的微小偏差造成商业地产项目的开发成本较大程度增加，也避免一些投标单位盲目进行标价的压低，没有实际考虑项目本身的成本支出情况，导致最后商业地产无法正常顺利推进，或者开发成本质量不达标等情况。

3.3 商业地产在施工阶段成本管控的建议

商业地产的施工阶段涉及财力、人力以及物力的大规模使用，因此注重施工阶段的成本管控可以有效降低商业地产全过程的成本。一方面，商业地产企业应当对现场施工人员的管理制度进行完善。现场施工人员的安全培训是非常有必要的，任何时候的施工人员都应当具有足够的安全意识，避免随意休息或者不戴安全帽等危险行为的发生。同时，现场施工人员实行责任分级和管理分级的模式，现场管理人员应当与施工人员保持持续有效地沟通，使得不同施工人员之间、管理人员和施工人员之间都是相互信任的，从而减少安全成本的支出。另一方面，商业地产项目的施工现场应当加强材料、设备等物资管理，对一些价值较大的设备以及施工材料，现场管理人员应当分配专人进行维护和管理，责任落实到人。同时，材料和设备可能会由于属性的不同存在相互腐蚀的现象，因此要注重分类存放，对于一些容易受潮的材料要注意防护用品的加盖，并置于阴凉干燥之处。对于材料的购买和领用要指定专人进行登记，避免随意领取造成的材料浪费，从而达到成本管控的目的。

参考文献

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