浅谈物业管理电气设备维护及保养方法

孙凯

摘要：科学技术的发展迅速，我国的物业管理发展也有了进步。电气设备维护是保证电气设备正常运行的关键，物业管理中电气设备维护直接影响到人们的正常生活。尤其是现代化建设环境下，物业管理着商场、住户区、办公楼等场所的正常运行。电气设备与人们生活紧密关联，电气设备逐渐朝着智能化方向发展，对维护与保养操作要求更加严格。在这种发展背景下，物业管理积极总结电气设备维护经验，提高保养专业性，保证电气设备正常运行的同时，延长电气设备使用寿命。

关键词：物业管理;电气设备;维护;保养方法

人们的生活水平与社会经济水平和城市化进成正比提升，用电量也随之提高，更加要求电气设备能够正常运行。在社会经济发展中，物业特别是现代化城市的物业处于极为重要的位置，其涵盖范围极广，其中包括社会机关办公楼以及各家各户，事关民生，社会的发展使房屋物业的用电量不断增加，由此要求电气设施能够保证安全并且正常运行，楼宇电气智能化程度的提高，现代化产品的更新换代要求房屋物业的电气设备管理水平提升到新的层次，维修技术更要得到提高，物业管理部门要保证能够及时高效的管理和维修电气设备，不能够马虎大意。

1 物业管理的电气设备维护及保养的重要性

1.1 有利于企业稳定发展

物业企业在进行物业管理时，电气设备维护及保养工作是其重要环节，同时电气设备维护及保养工作的质量影响着物业管理的质量，而物业管理的质量又直接影响企业的社会地位以及企业竞争力。因此，物业企业只有通过高效的电气设备维护及保养工作，才能够有效提高物业企业的声誉力，才能够树立起物业企业良好的形象，从而为物业企业稳定发展奠定良好的基础。

1.2 有利于提升资金利用水平

在物业企业的物业管理工作中，只有高效的电气设备维护及保养工作，才能够有效的减少资源的浪费，从而提高物业企业资金利用的效率，促进物业企业服务水平的提升。这是因为高效的电气设备维护及保养工作，可以有效延长电气设备的使用寿命以及减少电气设备维护及保养的周期，从而使得物业企业可以充分利用企业资金创造更多的经济效益。

2 物业管理电气设备维护及保养

2.1 电梯设备的维护与保养

电梯设备的维护与保养工作，包括电梯制动器、曳引轮检查、层门检查以及限速装置检查等。根据对电梯的实际应用以及电梯保养要求，具体维护与保养如下：1、制动器、曳引轮、曳引钢丝制动器的维修与养护，直接关系到电梯运行的安全，是重点检查内容。必须有效对张紧力进行控制，检查制动器中制动片状态，如果超出磨损规定范围，则需要马上更换。曳引轮检查中，重点对下陷情况进行检查，如果存在槽型变形或者下陷不均匀等情况，一定要及时进行修理或者根据实际情况更换新的曳引轮。曳引钢丝绳检查，一直存在一个错误的检查方式，应用黄油涂抹钢丝绳，以此提高钢丝绳的润滑度。但是这种做法并不正确，电梯运行中钢丝绳受到虽然受到摩擦，但是如果以黄油进行润滑，摩擦力无法控制，反而增加电梯运行风险。正确的保养方法是将表面油污等进行有效清除，协调曳引钢丝绳的表面张力，保证曳引钢丝绳运行正常，电梯运行安全。2、电梯层门、限速装置、导轨电梯层门的维修与保养十分重要。做好电梯层门的调整与保养，及时检查电气联锁状态，保证电梯层门时刻处于健康安全状态。检测电梯层门的灵活性，保证电气节点的可靠性，这样才能提高电梯层门使用质量。当然还要注意门间隙的检查，如果电梯层门出现问题，必须保证紧急开锁装置正常应用，定期对紧急开锁装置进行检查，保证其在打开电梯门后可以立即自动复位。在此基础上及时测量门刀、层门距离、门锁滚轮啮合情况。限速装置维护与保养，需要关注其灵活性。因为电梯在长期使用中，受到各方面因素影响，限速器会出现迟缓的情况，这需要日常检查中必须十分注意。在当前检查频率基础上进行适当调整，增加检查次数，以此时刻掌握限速器的灵活性。定期对限速器进行检查与调整，钢丝绳会受到影响出现延长，一定要及时对钢丝绳进行调整，保证其长度在规范范围内。如果发现限速器出现故障，第一时间将其送回厂家做全面检修处理，非特殊情况外，维修人员不能随意对限速器进行调整。导轨方面的检查，选择适当的润滑油，及时处理导轨工作面损伤。

2.2 用电器层面的节能措施

物业管理的过程中应该对建筑内部的各类用电情况进行详细的统计盘查，升级老旧设备，替换节能产品。对于照明系统，在商场和居民室内，推荐使用小功率的LED节能灯代替具有大量热损耗的大功率白炽灯。对于公共照明区域（楼梯间照明、地下停车场照明、小区绿化带照明等）选用具备电子自动化控制功能的节能型照明设备。如在绿化带照明采用具有太阳能板和储能电池的路灯，利用白日收集的电能在夜间提供照明。对于楼道照明和地下停车场区域安装电子声控开关，配合使用低照度低功率的照明装置，做到照明需求与照明功能的统筹配合，避免无人使用时的电力浪费。对于大型用电设备入转换效率低的大功率用电设备，如若未达到国家标准规定的，即刻实行淘汰。从用电策略方面，针对中央空调等装置配备余热回收技术和空气能节能技术减少能源消耗。在不影响使用功能的情况下，实现对用电器的错峰使用，减少用电器长时间高负荷运转带来的无功功率损失和安全隐患，实现电力资源在时间和空间上更为合理的均衡布局。

2.3 物业企业做好电气设备接地工作的措施

首先是设备接地通常会连接至配电盘中的接地汇流排，接地汇流排再與接地电极连接，当然也有直接将设备外壳与接地电极连接。接地线的外皮应使用绿色，其它线路不可使用绿色。设备连接至接地汇流排分为配线相关器材设备及负载设备的接地两种。配线相关器材设备的接地很容易，各设备间需紧密的结合在一起，当设备间有绝缘物时或为安全的通过故障电流，需使用跳接线加以连接，此跳接线是否有绝缘外皮都可，但如有绝缘外皮，应使用绿色，跳接线与设备的连接一般使用螺丝锁紧即可。各种设备间之接合配件，例如螺丝圈、螺丝帽、垫圈、套件、接头、接合器等，都必需确实连接，因为只要设备间有一连接处发生松动，造成接地不良甚或没有接地，则当漏电发生时即可能造成人员伤害。配线相关器材设备的接地也需与配电盘接地汇流排连接。其次，负载设备可分为固定式设备及移动式设备两种，如是固定式设备，只需将设备的金属外壳或底盘上所附的接地接点与配电盘中的接地汇流排连接即可。通常移动式设备的插头引线含有三条电线，其中第三条线（绿色线）与设备外壳连接，而插头与设备外壳连接的那一极长度通常较突出，可以先触及插座，也即在接通电路之前先将设备外壳接地。再次，接地汇流排至接地电极的接线非常重要，因这是维持接地汇流排电位的依据，由于接地电极的种类包含棒状电极（接地棒）、板状电极（接地板）、线状电极、接地网、建筑钢筋铁骨，且接地线与接地电极的连接处又常埋于地下，容易腐蚀生锈，因此接地线与接地电极的连接必需非常可靠。由于施工方便且较不占空间，目前最常用的接地电极为接地棒，市售接地棒通常有引出端子可以利用，因此连接施工并不困难，其它的电极通常使用焊接或铜铝热剂熔接（火泥熔接）。导电水泥并无公害问题，可单独使用或与混凝土合用，在进行建筑物基础底部工事时就可使用，其强度与混凝土相似，而电极被其包围时不用与土壤接触，可避免腐蚀作用。

3 结语

综上所述，真正认识到电气设备维护保养对物业管理的重要性。物业管理与电气设备维护紧密相连，电气设备维护具有整体性与系统性特点，是复杂的系统工程，电气设备维护一定要做好细节处理，防止障碍处理细节被忽视，选择适合的检测与解决方法，及时解决设备故障，提高设备运行安全性。

参考文献：

[1]李荣卿.浅论物业管理过程中对机电工程管理的节电措施[J].科技风，2012（17）：239.