“十四五”时期房地产业高质量发展重点任务研究

邵玮 朱玉玲

摘要：回顾并总结房地产业自改革开放以来近40年的发展历程，围绕房地产业高质量发展目标提出“十四五”时期中国房地产业发展的重点任务。

关键词：房地产业;高质量;“十四五”

1 改革开放以来房地产业发展历程

改革开放40年来中国房地产业经历了多个阶段。

1979—1991年，是中国房地产市场化体系初步建立的时期。自1979年起，国家开始向职工出售新建住房，由政府统建统售，初步形成政府投资建设与住房商品化销售相结合的城镇住房体系;1980年国家正式开始实行住房商品化政策，并于1982年起在试点城市试行住房补贴出售政策;1988年住房制度改革在全国范围内开始分期分批推开;1991年11月，国家提出将进一步健全房地产市场作为城镇住房制度改革下一级段重点任务，旨在释放房地产市场活力，改善城镇居民居住条件。改革开放后十余年，中国房地产业发展目标逐步由推进住房商品化转向建立多层次的住房结构体系，并在未来很长的一个时期内将满足各层次住房消费人群需求作为完善房地产市场的重点任务。

1992—2014年，是中国房地产市场化改革的深化时期。改革开放后房地产业热度提升明显，但发展成果未能有效惠及民生的问题也同样突出，房价增速过快导致民生压力增大，对民生领域发展带来不利影响。1993年6月国家开始控制高档房地产项目的开发并建立住房公积金制度和商品房预售制度，意在调整房地产投资结构。1998年，为应对亚洲金融危机，占GDP比重较大且产业关联度高的房地产业成为提振经济的主要手段，住宅业被定位为新的经济增长点，五年后房地产业被明确列入国民经济的支柱产业。2004-2014年的近十年里，中国房地产市场波澜起伏，先是国家积极稳定房价，期间遭遇全球经济衰退浪潮，房地产业重启“救市”功能，再次成为拉动经济增长的主要产业。为应对部分城市房价上涨过快的问题，2010年起国家再次启用土地政策与信贷政策加大房地产市场调控力度，同时启动棚户区改造和安居工程等保障性住房措施补充多层次的住房结构体系，应对由于居民收入不均衡导致的住房市场需求多层次化问题。

2015年至今，是中国房地产业住宅居住本质的回归时期。2015年中央财经领导小组第十一次会议指出以化解房地产库存为主要手段实施房地产业供给侧结构性改革，促进房地产业持续发展。2017年国务院政府工作报告首次明确提出“坚持住房的居住属性”。此后，中央层面反复强调住房的居住属性，并明确了调控政策的连续性与稳定性，完善住房制度与优化供应体系成为下一时期房地产业发展的主攻方向。

2 房地产业发展总体评价

第一，整体在优化。国家最初以降低政府财政负担和扩大住房供给为目标，逐步推动住房商品化改革，实现了房地产市场的繁荣发展，使得房地产业一度成为国民经济发展的重要支柱和应对经济下行压力的主要手段。此后，面对存量住房过剩与房价增长过快等情况，国家积极尝试信贷、税收、土地等多种类型政策实施调控并不断建立健全保障性住房体系，房地产业持续向人民“住有所居”的目标迈进。

第二，过程有波动。房地产业经济带动能力强和行业关联度高的特征决定了地方政府具有依靠房地产业带动经济整体快速增长的偏好，房地产市场在资本要素的刺激作用下很容易出现库存过量和热度过高的情况。国家对于房地产业长期秉承稳健发展的原则，但是当遇到灰天鹅事件导致经济下行压力大时，又习惯性通过发展房地产业带动经济增长，存在一定程度的路径依赖，因此才会发生40余年中严格调控与主动刺激房地产市场交替出现的情况。

第三，未来更明确。“十三五”时期，我国大部分地区去房地产库存任务已基本完成，“房住不炒”的理念深入人心，廉租房、公租房、经济适用房、商品房等“租购并举”的多元供给体系逐步健全，众多房地产开发商开始转型应对房地产业存量经营时期，房地产业在国家创新驱动发展战略下逐步与国民经济解绑，2020年初新冠疫情发生后，房地产业并未再次成为国家提振经济的主要手段，由此可见，坚持“房住不炒”和保持房地产业平稳健康发展仍将成为“十四五”时期房地产业发展的总基调。

3 “十四五”房地产业高质量发展的重点任务

第一，加强存量管理，注重城市更新。“十四五”时期，城镇体系在空间与人口均衡发展的整体格局下，超大城市、中心城市、省会城市、沿海发达城市的集聚效应仍将继续发挥作用，中小城市的产业与人口规模短期内不会发生明显的增长，因此，在土地集约利用导向和建设规模总量控制的前提下，大城市旧城改造的节奏将会加快，中小城市新城（区）建设的步伐将会减缓，城市更新等存量开发项目的需求将会增加。房地产投资企业应当向前后两端延伸产业链条，发挥自身产业关联度高的特点，充分对接各类资源要素，满足招商引资、商务配套、物业服务需求，通过持续运作存量项目来获得稳定的现金流。在高质量发展理念引导下，在助推城市产业发展、提升城市品质过程中持续稳定的服务于人民生产生活的各个环节才是符合房地产业高质量发展要求的创新模式。

第二，强体系稳房市，重民生稳房价。纵观整个“十三五”时期，房地产市场平稳健康发展的目标贯穿始终，“房住不炒”的定位坚定不移，住房市场体系和保障体系持续深化改革，房价急剧增长得到有效遏制，房地产业对于民生发展的贡献不断提升。房地产业的稳定发展显著增强了人民追求美好生活的信心，为全面建成小康社会后迈向社会主义现代化打下坚实基础。在2020年初新冠疫情的影响下，人民生活水平整体上出现不同程度的波动。为稳定社会信心，尽快摆脱新冠疫情对经济社会发展的影响，“十四五”时期房地产市场价格平均水平不应发生较大波动，房价变化应当遵循城市发展规律，进一步加强住房保障体系建设才能让房地产业更好的服务民生。

第三，完善法规体系，建立长效机制。中国房地产市场经过近40年的发展，已经完全適应了市场化运行模式。同时，在房地产业市场化进程逐步推进的过程中持续有新的问题与矛盾暴露出来。市场经济中各个主体以追求利益最大化为核心目标，为防止市场主体间的矛盾成为房地产业高质量发展的阻碍，应当建立完善的房地产业法规体系、形成支持房地产业发展的长效机制，引导和促进房地产业平稳健康发展。“十四五”时期，为更好的建立土地改革、税收改革、金融创新等房地产长效机制，必然需要建立完备的房地产法规体系和能够有效规范房地产市场主体与交易行为的房地产市场保障机制作为房地产业高质量发展的重要基础。

参考文献：

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