中国房地产泡沫问题的探讨

摘要：房地产泡沫一直是政府、学者关注的问题，对房地产泡沫的研究具有重要意义。本文基于对过去房地产泡沫的案例的分析，结合已有的文献综述，并应用回归分析等，对当下中国房地产潜在的泡沫状况进行分析，归纳出房地产泡沫可能对中国经济、社会等各方面带来的影响，以及房地产泡沫产生的原因。最后，本文从政府和金融机构的角度，提出抑制房地产泡沫产生的相关建议。

关键词：房地产泡沫;影响;原因;建议

中图分类号：F293.3 文献识别码：A文章编号：

2096-3157（2020）03-0120-02

一、研究背景

由于一个房子的建立并不是只由开发商来完成的，它还需要其他产业的协调配合，因此房地产的开发会带动各种各样产业的发展，这就会拉动中国经济的增长，促进中国的发展。但凡事总有两个方面，由于房地产开发中会牵扯到大量的资金流动，其中包含有对土地买入并转售的市场情况，因此它给了人为操作的机会。根据经济学十大原理人们会对激励做出反应，人们看到房子不仅是住的，还可以投资，于是房地产中出现了投机现象，房子的价格越来越高，房地产出现了虚假繁荣的景象，但这种炒作并没有实体经济作为依托，因此它就像泡沫一样随时会破裂，造成经济市场的混乱。2008年的美国的次贷危机所造成的后果席卷全球，造成全球经济的下滑，为了避免悲剧的重演，对房地产泡沫问题的研究具有重要意义。

二、房地产泡沫经济对中国的影响

1.造成物质资源的浪费

由于房地产具有较高的投资回报率，所以投机者们普遍相信在未来他们会得到更高的回报，于是在泡沫期间大量的资金流入房地产市场，这就意味着房地产商拥有充足的资本去扩大自己的市场。由于在市场上其他的人包括生产商和政府对房地产市场的发展抱有乐观的态度，土地和原料的买卖变得更加频繁，几乎整个市场都参与到这种生产大协作中。大量的物质资源被用于建造楼房，在信息的缺乏下，这种现象非但没有停下来反而有上升的趋势，这就造成了供给大于需求的现象，在泡沫破裂后，这些被用于建造房子的资源就成了社会的负担，给社会造成严重的资源浪费。

2.影响其他产业

房地产市场的繁荣是靠吸引大量外界的资本来支撑的，相对的流入其他产业的资本就会减少，这样其他产业用来生产商品的成本就会增加。随着成本的增加，人们购买商品的欲望就会降低，企业在未来所要承担的风险也会增加，企业为了降低这种风险，便会在如人力、研发成本等其他的公司投入上进行削减。这样一来，社会不仅负担会变重，也会使财富更加不均匀，降低了劳动者的积极性，阻碍了中国社会的发展。

3.影响金融秩序

虽然房地产需要大量的资金，但因其具有高昂的回报，商业银行往往很乐意提供资金支持，这样一来房地产市场便与商业银行紧密相连。但这也增加了银行坏账、破产的风险，从而引发一系列的连锁效应。2008年美国的次贷危机，导致原本“大而不倒”的雷曼兄弟银行破产，进而造成经济衰退、社会负担加重、通货膨胀等一系列严重反应，因此金融业要以次贷危机为戒，重视房地产泡沫所带来的金融市场的风险。

4.引起通货膨胀

在生产率不变的情况下，市场上的物质资源是一定的，当大量的物质资源被用来制造房子的时候，其他产业在物质资源严重分配不均时，所生产的产品就会减少，这就会造成供给小于需求，从而增加通货膨胀上升的速率。

三、房地产泡沫产生的原因

1.紧张的土地资源

自1994年我国施行分税制改革以后，地方的财政收入大部分上交给了国家，而地方只保留少部分的财政收入。出于解决地方财政收入不足的问题以及支持城市经济建设的目的，地方政府越来越依赖于土地财政，即出让地方土地权来维持地方财政支出。但土地是稀缺资源，随着买卖的增加，土地会越来越少，最终可能会导致需求远远大于供给的现象。土地越来越稀缺会导致土地的价格不断上涨，房地产商购买了这种土地后，势必会提高房价来弥补土地价格的上升带来的损失，房子的价格上涨会导致房地产泡沫化的加剧，这对于中国的消费者来说无疑是巨大的负担[1]。

2.政府的激励政策

地方政府是中国国民经济的重要组成部分，中国为了促进经济的高速发展，对地方政府采用了晋升锦标赛激励制度，但这种制度在一定程度上也加剧了房地产的泡沫化。在中国，政绩的高低被看成政府官员能否被提拔的重要指标，而政绩则主要体现在地方的GDP上，这就意味着地方政府官员把GDP看得相当重要。为了提高地方的GDP，地方政府会对能够在短期内促进GDP增长的企业或集团进行投资，这也就一部分企业快速发展，但也挤压了另一部分企业的生存空间。房地产行业由于其背后拥有巨大的利润，它也就成为了企业的点金石，并且房地产行业能够快速地提高一个地方的GDP，因此也就得到了地方政府的支持。在利益的驱动下，房地产行业得到了大量的投资，民间投资也进一步跟风，房地产泡沫在这样的风气下进一步扩大[2]。

本文从《国家统计局》收集了GDP与房地产投资额的數据。通过相关性分析，得到两组数据之间的相关性系数为0.9522，数值超过0.9，说明两者之间的线性相关程度极高。

本文再进一步进行回归分析，对两者进行一元回归建模，得到模型为：

Y = 2204.869 +0.13417X

其中，Y是房地产投资额，X是GDP。所得模型的可决系数（R的平方）为0.9522，数值很高，说明模型拟合程度很高。由模型可知，当X（GDP）提供一单位，那么Y（房地产投资额）将会提高0.134单位，说明地方产行业在一个地区GDP的构成中具有很高的占比。

2.产能过剩和宽松的货币政策

2008年金融危机时，中国为了救市，先是进行了大规模的项目建设后又出台了宽松的货币政策，这些措施极大地刺激了中国经济的发展，使中国经济得以渡过难关[3]。但是这些政策也造成了很大的后遗症，如房地产泡沫加剧的问题[4]。有资料显示，中国的水泥、钢铁等企业有严重的产能过剩问题，这些企业生产的产品超出了社会所需要的，因此它们流入市场的价格也就很低，而这些材料又都是房屋建设中所需要的，价格越低创造的利润空间也就越大，产能过剩也就促进房地产的发展。中国采取宽松的货币政策是为了扩大内需增加生产，宽松的货币政策为大多数企业的发展提供了温床，但它也有一定的弊端，在宽松的货币政策下，投资的热度增加，由于信息的匮乏，炒作的出现，羊群效应使民众相信在未来房地产行业将会带来巨大的利润，于是民众便将手中的资源投入到房地产市场中，这样的行为确实在促进房地产的发展，可是炒作的热度有增无减。产能的过剩和宽松的货币政策使房地产泡沫化进一步加剧。

本文从《国家数据》收集到了M2的发行量增长率与GDP增长率的数据，由上图可知，从2009年到2015年M2的增长率远高于GDP的增长率，这说明在这段时间内中国市场存在有投资加剧的现象。当货币发行量远高于GDP增长率时，将会有多余的资金被用于投资，而房地产则是资金流入的重要领域。2009年到2015年货币发行量的高增长率，使得流入房地产的资金数量增长率很高，导致这段期间内房地产泡沫的加剧。

四、房地产泡沫对中国经济发展的启示

1.加强对银行贷款的监管

银行与房地产泡沫密切相关，针对不断发展变化的泡沫，国家应采取灵活的手段对银行进行调控。如在当前这个阶段，国家不应当对银行采取强烈的改革举措，这样会扰乱各方利益。在贷款资金方面，国家可以调控银行在特定的时间段内对一定的房地产企业或有关土地买卖的部门、公司的土地资金贷款进行限制，进而达到对房地产泡沫的调控[5]。

2.加强对民众投资的引导

在房地产市场中，民众是相对劣势的，这样民众就可能因为短期利益做出对国家的长期利益具有危害的决定，针对这一点，国家可以通過一定的手段让必要的信息更加透明化，进而引导民众做出理性的决策，让民众看到其他投资的长期利益，而不是只看到房地产投资带来的利益，避免民众将手中的资源仅仅局限于房地产上。

3.强化对土地资源的管理

这里的土地资源管理是指对具有较高价值的土地资源的管理，如靠近市中心的居民房屋所占的土地，具有高价值的商业土地，等等。这些土地因其具有的高价值，人们往往会占据多份的土地，待其利益上升时再将其售出，这样下来泡沫就很难控制，与其这样倒不如从最开始就管理，如通过一定的手段限制购入土地的数量。

五、总结

本文通过分析，总结出房地产泡沫可能会造成物质资源的浪费、影响其他产业发展、影响金融秩序、引起通货膨胀等。究其原因，紧张的土地资源、政府的激励政策、产能过剩和宽松的货币政策都是导致中国房地产泡沫的重要原因。基于此，本文从国家政府、金融机构的角度出发，提出加强对银行贷款的监管、加强对民众投资的引导、强化对土地资源的管理等建议，以缓解中国房地产泡沫。

参考文献：

[1]余淼.房地产市场泡沫问题研究[J].金融经济，2018，（8）.

[2]马丽丽.关于我国房地产经济泡沫问题的思考[J].城市建设理论研究，2018，（5）.

[3]窦尔翔，李洪涛，李昕旸.中国房地产价格泡沫形成因素分析[J].中国社会科学院研究生院学报，2007，（1）.

[4]刘世轩.中国房地产泡沫经济问题[J].辽宁经济，2003，（9）.

[5]胡雪蓓.泡沫经济危机及对中国的启示[J].商，2016，（2）.

作者简介：

陈世诺，西安市第二十六中学学生。