论小产权房法律问题研究及合法化探索

郑晴艳

自改革开放以来，我国经济的迅速发展，城镇化进程不断加快，农村劳动力不断流入城市，城市用地紧张，住房问题成为人们街头巷尾谈论的主要话题。住房供不应求催生房价居高不下，越来越多的人将目光转移至城乡结合地带以及农村，原本属于农村的土地被开发成房地产，也基于此，“小产权房”应运而生。但小产权房与当前政策冲突很多而留下了法律隐患，本文主要针对小产权的政策冲突以及法律而展开，并初步提出解决思路，以待警示群众并据此合理解决当前问题。

一、小产权房的概念及现状

小产权房在我国法律上从来就没有进行过表述，小产权房是相对与大产权房而言的，在我国房地产开发建设中，城市房屋所占土地的取得主要基于两个方面，一个是出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得一定年限的土地使用权，另一种是划拨，不需要土地使用者缴纳出让金而无偿取得土地使用权。小产权房为在农村集体土地上建设，未依照国家规划许可未取得房屋建设许可证等证照的由乡镇村建设的房屋。相比来讲，农村土地价格低、存在量大，因此农村土地被開发建设。

小产权房屋的出现是伴随着经济建设不断发展而产生的。小产权房屋数量巨大，截止当前尚没有官方统计，但从2014年深圳数据可见全国小产权房屋的规模，深圳2014年小产权房违法建筑面积已经达到了37.94万栋，建筑面积占到了深圳总面积的49.27%。小产权房屋的管理已经到了牵一发动全身的地步，涉及面极广，涵盖人们生活的方方面面。因此，解决小产权房是我国一项安民生、定全局的工作。

二、小产权房所带来的法律问题及影响

（一）建设小产权房的法律缺位

小产权房的产生在于我国实行了其他国家不具有的土地划分政策。我国实行二元制土地所有权结构，所有的土地被划分为国有土地和集体土地两种不同的土地性质。而我们说的小产权房是建设在集体土地上的房屋，我国集体土地分为宅基地、建设用地以及自留山、自留地等以及未开发土地。从土地性质上看，宅基地的使用对象是集体经济组织成员且根据《土地管理法》的规定是一户一宅，是对集体经济组织的一种福利，显然小产权房的建设与用途与宅基地的使用性质不相符合。小产权房一般由村委会独自开发或是与开发商共同开发，由乡镇或村认可，但由于未纳入城区、村镇规划，导致小产权没有相应的土地使用权证，自然也就不会被国家认可，不会办理房屋产权证。而从《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条来看“对于……城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。”已经将小产权房定为“违法用地”，综上所述，小产权房不具备政策及法律支持。

（二）购买小产权房无法律保障

村民将房屋出卖给非集体经济成员以外的人，该种行为不受法律保护，从法律上看因其违反国家强制性规定而导致买卖行为无效，无效合同后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，并且因该房屋的特殊性其不能办理土地使用证、房产证以及相应的契税手续，因此从小产权房屋不能进入市场进行流通。从社会效果来看，将小产权房自由流通的后果是农村土地被大量的占用，另一方面混同了集体土地与城市土地，作为农民所享有的政策福利待遇也将被剥夺，不利于社会稳定。

（三）拆迁权利的保护不确定性

当前小产权房在实际的案例纠纷中主要有两种，一种是因无效合同导致的返还房产系列纠纷，一种是面临拆迁而导致的毁约行为。在我国对于房屋来讲，拆迁是一件提升资产的重要方式，很多城镇人去集体经济组织内购买小产权房屋看中的房屋的实用价值与经济价值，一旦面临拆迁，因房屋拆迁导致的所有补偿款分配问题在我国司法实践中并不统一，在实践上小产权房屋居的城镇购买者并不能获得全部的拆迁款，北京地区一般保持在百分之三十的赔偿份额，其他地区根据案件的具体情况也不一致。假如在拆迁前就产生纠纷，购房者可能不会得到相应的收益。因此，对于无产权的房屋在维护自身权益上力度不足。

三、小产权房法律问题的解决途径

（一）针对小产权房制定完善的政策并完善相应法律法规

小产权问题不能得到解决的现实阻力在于当前小产权数额巨大，涉及人数众多，区域极广，甚至可以说全国城市基本都存在这样的问题，影响民生。归根结底在于我国政策及法律法规运行上的问题，在建设小产权房屋上的模糊性政策导致了当前小产权房不能治理的情况。中国特色社会主义土地制度是保证农村稳定的基础，当前应当完善二元制土地所有制结构，做好“顶层设计”，完善城市、农村房屋建设过程中的审批程序，加大对农村内部购房资格的审查，加强开发商的农村建房的准入机制。另外，我们应当确定农村楼房建造的合规程序，这一政策及法律法规的出台在于保障农村村民的住房保障，我国城镇很大一部分楼房的购买并不是城区人，而是向往城镇生活的农村人，将农村乡镇的住房保障提上日程有利于暂缓城市住房问题，并以此来平抑城市房价，亦保障了保护乡村村民权益。

（二）推进城镇化进程

城镇化进程是现代社会发展的一个方向，城镇化有助于普及基本公共服务，提高公共服务的质量，从而促进人民教育水平和健康水平的提高，促进经济发展。农村发展应当尽快纳入城镇发展的整体纲要之中，分步骤实施城镇化发展。在允许建设农村集体土地上的安居工程的基础上，利用市场在配置资源中的作用引导农村向城镇发展，从而引导人口与住房向城市发展，但这一过程应当更加的合理、科学。我们可以预见，城镇化的引导下农村人口逐渐向城镇流入，分散了城市的住房压力，满足了一定购房者的消费需求，而安居工程过渡性的保障了农民的生活水平，实现了住房和保障农村住宅的双效益，同样在市场配置下，小产权房屋逐渐减少，向规范化发展。

（三）加大城市住房保障性住房建设，规范市场秩序

引导城市居民将购房目标转向农村小产权房的根本原因在于小产权房的廉价与经济价值，一方面城市住房的紧缺源于开发商炒房，另一个是居民不满足住房条件囤房或是进行投资，因此加强对房屋交易市场的管理才是减缓给“小产权房”市场降温的一剂良药。通过增加购置税或限购都是释放住房数量的方式，打击囤房、炒饭热潮，让房地产合理运行发展。

参考文献

[1]刘辉.我国小产权房的法律问题研究[D].长春工业大学.2013.4。

[2]施佳慧.小产权房买卖的法律问题[D].江苏大学.2017.4。