房地产企业财务风险分析与应对

摘要：在市场经济的促进下，房地产行业发展迅速，成为我国经济发展中重要组成部分。目前，就房地产企业自身的现状来看，投入的资金总额十分巨大，但是资金回笼过程却相对较慢，对比之下，房地产企业财务风险就要高于其他一般销售企业。所以，通过有效地识别房地产企业财务风险，并且寻求规避其财务风险出现的对策，相对于房地产企业自身发展而言重关重要。本文以房地产企业为基本研究对象，详细分析了房地产企业财务风险出现的原因，并且提出了切实可行的建设性意见，希望对房地产企业有效规避财务风险提供助力。

关键词：房地产;财务风险;分析;应对

中图分类号：F293;F275文献识别码：A文章编号：

2096-3157（2020）05-0137-02

一、房地产企业财务风险的概述

1.房地产企业财务风险的定义

我国很多学者对房地产企业涉及到的财务风险概念进行了研究，并将财务风险定义为企业在实际的运营管理中，由于财务结果不合理或者是融资不当，导致企业投资者收益下降或者是丧失一定的偿还债务的能力。财务风险相对于企业财务管理而言是客观存在的一个影响因素，是每个企业或多或少都存在的问题，企业能够采用一定的措施来规避风险，但是却不能完全消除。在企业财务管理过程中财务风险形式有很多种，企业中常常出现的财务风险有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险、分配资本风险、汇率风险等。

根据财务风险的相关概念，财务风险可以分为广义的财务风险及狭义的财务风险。广义的财务风险主要是指企业在日常的经济活动中，由于内外部因素或不可控因素及不确定因素的影响，导致企业最终的受益与企业实际制定的经济目标发生偏离，最终导致企业经济利润下降的可能性;狭义的财务风险主要是指企业内部由于财务机构或者是融资不合理导致企业投资者收益下降或者是丧失一定偿债能力。在本次研究的过程中，财务风险主要是指广义的定义，从而针对房地产行业财务风险进行了研究和分析。

2.房地产企业财务风险的分类

房地产企业涉及到的财务风险种类较多，下面对房地产财务管理整体影响较大的几种风险进行分析：

（1）债务风险。债务风险是指债权人在法律法规规定的范围之内，由于各种原因造成的债款损失的一种风险。房地产中债务风险出现的原因包括企业的房地产原材料成本价格呈现螺旋上升，或者是产能过剩，导致房地产企业在实际的发展过程中负债增长幅度过大;企业在实际的运营中由于合作伙伴选择或者是客户选择上存在偏差，没有进行良好的信用甄别导致债款损失而出现的债务风险。

（2）投资风险。房地产企业的投资风险主要是来源企业的外部环境或者国家的宏观环境或者是货币时间价值出现了变化，造成房地产企业相关的开发项目从决策决定日期一直到竣工完成期间制定的预期经济目标和真正实现的经济目标偏差较大，造成了当期会计期间企业实现的经济利润减少，投资相对比报酬率较低的一种风险。

（3）筹资风险。在经济发展的推動下，房地产投入的材料及人工成本呈逐年递增趋势。从房地产企业运营的基本情况来看，运营周期相对较长，在整个过程中对资金的需求较大。企业为了更好地在激烈的市场竞争中求得发展和生存，就需要大量的资金支持。在房地产筹资的过程中股权筹资和债权筹资是房地产行业的两大主要筹资手段，在房地产筹资风险统计的过程中这两项往往是房地产企业筹资风险出现的主要项目内容，一方面，在筹资过程中企业需要注意筹资和负债的比例，负债总额一旦超过超出企业设定的范围，那么财务风险出现的机率就会成倍的增加;另一方面，企业在运营的过程中如果没有对财务杠杆进行有效的利用，那么企业资金的利用效率就会降低，也会为企业带来较大的财务风险。

（4）营运风险。房地产企业与其他企业一样，在日常的经济活动中都存在营运风险，造成营运风险出现的原因包括企业在经营过程中的经营战略、市场导向的需求变化、物价水平变化或者是消费者的喜好。这些原因都能从客观上影响企业销售的总体变化。房地产企业在这些因素的影响下一旦出现销售收入下滑、资金回笼慢、净利润减少等情况，则表示发生了相应的运营风险。近几年，国家对房地产企业的发展关注程度较高，多次对房地产企业施行的相关政策进行了修改和调整，例如，提倡房地产企业去库存销售的经营模式，房地产企业在政策的推动下，大力推行去库存的经营模式，但是在这种经营模式下，很多房地产企业并没有根据自身的实际情况出发，虽然在销售的业绩上推动了房地产企业的增长，但是将房地产企业的收入、成本进行对比，不难发现成本和收入比例不协调，这也加大了房地产企业的营运风险。

（5）收益分配风险。收益风险主要是指房地产企业根据一定的形式、比例、金额在收益分配的过程中由于处理不当引起的一种风险。收益分配是将房地产企业的净利润在扣除合理的会计项目之后的利润分配，对于房地产企业自身发展而言，收益分配形式是决定其发展状况的重要原因。房地产企业如果盈余累计总额过大，那么企业的利益者收到的分配金额就相对较大，打消了利益相关者的积极性，但是一旦企业盈余累计留存总额过少，对于企业未来发展而言资金链就会出现紧绷现象，不利于企业发展影响。

二、房地产企业财务风险成因分析

1.市场经济环境的不确定性

房地产企业与其他一般销售企业不同，房地产企业在开发的过程中投入周期较长，受外界不确定因素的影响较多，无论是哪种不确定因素都会导致企业出现相对的财务风险。不确定因素越多，企业的财务风险出现的系数就越高，反之亦然。与此同时，在现阶段房地产企业发展的过程中政策影响也较大。在经济发展的过程中，国家为了更好地宏观调控，保证房价在可控的范围之内积极出台了一系列的措施，例如，限制购买、限制贷款、扶持租赁市场等，部分银行也对首套购房提升了贷款的利率，无论国家的政策还是外部环境的变化，这些都直接影响着房地产企业的运营发展，很容易造成企业收益的下降，加大了财务风险出现的可能性。

2.企业内部资本结构不合理

内部资本结构不合理是房地产企业经常出现的现象。资本结构主要是指企业通过负债筹集来的资金与企业所有者投入的资金的比例。根据国家统计总局发布的数据信息来看，截止到2018年年底，房地产通过负债形式筹集来的资金占总资金比例的78.7%，而纵向周期对比2017年只有77.7%，增长幅度达到了1.28%，可见房地产企业对举债筹资的依赖。这在一定程度上加大了企业财务风险出现的概率。

3.筹资方式选择不佳

房地产企业筹资的主要方式有两大类，一类是股权筹资，另一类是债权性筹资。股权筹资主要是通过发行股票或者是直接接受其他投资人实收资本。债权筹资则主要是企业进行长期借款或者是短期借款以及相关的债券融资等方式。企业在实际的筹资过程中往往考虑的是如何在最短的時间内容获得最多的资金，并没有将筹资方式进行对比分析，从而选择最优的筹资方式，正是由于房地产企业筹资方式选择不佳，因此，财务风险出现的可能性较大。

4.企业管理人员的风险意识不足

在房地产企业运营的过程中，很多企业管理人员往往将目光更多地放在企业销售的业绩上，对企业风险意识存在一定的偏差，重视程度不足。甚至在房地产企业相关的投资和开发项目实行的过程中并没有对风险出现的可能进行有效的预测和分析，导致企业财务灵活性减弱，导致很多决策在最初施行的过程中就隐藏了较大的财务风险。

三、防范房地产企业财务风险的措施

1.提高企业财务管理水平

财务管理水平的高低直接影响企业的运营成果，因此，在防范房地产企业财务风险的措施中提升企业财务管理水平势在必行。良好的财务管理水平不仅仅能够依靠专业的财务知识对企业中可能出现或者隐藏的财务风险进行有效的识别、分析，更能通过财务人员较高的财务水平执行良好的规避措施，减少财务风险出现的机率。在实务进行的过程中企业可以通过制定良好的规制以及对人员进行培训达到提升财务管理水平的目标。

2.优化资本结构，融资渠道多元化

房地产企业从开发到建设都需要大量的资金投入，这就对房地产的资金周转有较高的要求。房地产企业通过举债取得的资金虽然能在一定程度上促进经营能力提升，但是还需要将财务杠杆更好地利用，才能达到获取最大利润的要求。在房地产企业防范风险的过程中需要对资本结构不断地进行优化。例如，可以提升自身对资金的利用率，减少债务出现的可能，与此同时还要从融资渠道着手，发展多元化的融资模式。例如，企业可以根据发展的实际需求，除了向银行借贷或者是进行债权融资之外，还可以进行民间借贷或者是融资租赁等方式，也可以将货币时间价值等相关的内容融入其中，这样不仅能够打破对银行借贷高度依赖的现状，还能在一定程度上降低偿债的压力，从而有效降低财务风险出现的可能。

3.提高风险控制意识，建立健全财务风险预警系统

房地产企业未来发展战略的制定依靠企业高级管理者来完成，企业高级管理者素质越高企业未来走向越好，良好的素质还能对风险控制有良好的认识，运用科学的知识可以为企业发展规划作出最优的决策。因此，提高风险控制意识对于减少财务风险来说十分重要。当然仅仅依靠提升风险管控意识还不够，房地产企业在财务风险管理的过程中还要积极地建立健全财务风险预警系统，将财务的事后处理变成事前分析及事中解决，第一时间对于可能出现或者已经出现的财务风险及时处理，从而将风险萌芽制止在摇篮中。

4.提高财务管理人员的职业素养

为了提升财务管理人员的职业素养，房地产企业应该以未来发展战略为基本导向，从而对企业的发展和运营进行准确的定位，开展相关的财务管理人员培训及职业操守建设工作。多元化的发展模式和综合知识及技能的培训，才能保证财务人员在日常的工作中，提升财务风险识别的敏感性，以及财务风险定位的准确性，从而对企业财务风险相关内容更好地识别、分析、处理，通过专业技能知识建立财务风险模型，起到防范财务风险的目的。房地产企业在经历过金融危机、通货膨胀之后，整个行业发展的过程都迫切需要建立适合自身发展的财务风险评价指标体系。通过财务风险指标体系的建立不仅能够将财务风险最小化，还能根据指标变化差异，及时调整财务防范措施，从而建立最优财务风险应对体系。

四、结论

现阶段，我国房地产企业发展势头良好，稳中有升，成为我国经济发展中的重要支柱产业之一，但是，房地产企业由于经营状况千差万别，想要建立适合自身发展的财务风险防范体系是一项任重道远的过程，不是一朝一夕能够完成的，还需要不断地根据市场发展需求，结合内外部发展环境，通过权衡各个影响因素，建立财务风险控制模型，从而达到提升财务管理水平的目的。

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作者简介：

赖勇，供职于成都青羊工业建设发展有限公司。